广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂05民终1920号

上诉人（一审被告）：广西烨达房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区西南大道西56号南国华城6幢0208-0209号，统一社会信用代码914505007276623473。

法定代表人：庄明川，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾荣龙，广西宝典律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：广西如家物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区北海大道72号东旭华庭1单元401-403号房，统一社会信用代码91450500785202170C。

法定代表人：成国平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

上诉人广西烨达房地产有限责任公司（以下简称烨达公司）因与被上诉人广西如家物业服务有限公司（以下简称如家物业）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人烨达公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初2248号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决判令上诉人支付被上诉人2012年2月至2020年12月期间的物业服务费482218.54元，事实依据不足。物业服务费的收取是以物业服务公司为业主提供物业管理、物业服务为前提。被上诉人自行编制的物业欠费清单中所列的大部分物业上诉人已售出，未出售的部分也处于空置状况，没有实际使用，被上诉人对这部分物业没提供相应的服务，上诉人无需向被上诉人缴纳费用。即使支持被上诉人的该项诉讼请求，也应当根据相应物业的建筑面积等情况来确定物业服务费的金额。物业服务费的金额是以相关物业建筑面积及收取费用的标准来确定。本案中，一审法院在没有查清案涉物业的建筑面积情况下，仅以被上诉人单方编制且未经上诉人确认的物业欠费清单所列的物业建筑面积，作为确定物业服务费的依据不当，且没有相关部门的证明加以佐证，事实认定依据不足，由此而认定的物业服务费欠费金额不应采信。二、被上诉人主张的物业服务费诉讼时效已过，被上诉人的主张不应得到法律的支持。一审法院认定，双方自2009年8月29日起即形成物业服务合同关系，考虑到合同双方当事人具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，如家物业一直持续履行合同，提供服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，烨达公司应负有定期缴纳物业费的义务。如家物业没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对烨达公司的信用和谅解，其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故对烨达公司提出诉讼时效的抗辩意见不予采纳。一审法院对上述事实的认定存在严重错误，混淆了提供物业服务与主张物业费是两个不同性质的事实。提供物业服务是被上诉人根据物业服务合同约定应履行的义务，只有履行了义务才享有向业主主张收取物业服务费的权利，而是否追索和主张物业费是被上诉人对其权利的处分。被上诉人可以向业主主张物业费，也可以不予主张，但其提供物业服务并不能与追索和主张物业服务费混为一谈。本案中，双方签订的《前期物业管理物业委托合同》约定物业服务费的收取是按月缴纳，收取物业服务费的债权也相应按月形成，但被上诉人一直以来并没有向上诉人追索和主张物业费。究其原因，是双方在签订《前期物业管理委托合同》时，曾口头约定，不收取烨达公司的物业服务费等费用。虽然在《前期物业管理委托合同》序言中表述为被上诉人是通过招标方式选聘为前期物业管理服务单位，但实际上并非是通过公开招标方式选聘，而是基于双方的朋友关系，相互关照的结果。也正因为被上诉人并未通过公开招标方式聘为物业管理服务单位，为回报上诉人，主动放弃了向上诉人收取物业服务费等费用的权利。长期以来，被上诉人从未向上诉人主张、催告、催收、收取过物业服务费等费用，这在客观上也印证了这一口头约定。一审法院以被上诉人虽未及时进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利的论理十分牵强，且有悖民间交易习惯。物业服务单位被拖欠近十年的物业服务费，却从不向业主主张、催告、催收，如果不是双方的约定或许诺，显然不合常理。《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，被上诉人在向一审法院起诉（2020年3月23日）前，一直没有向上诉人主张收取相关费用，即使按照3年的诉讼时效计算，也只能中断2018年3月23日之后产生的费用诉讼时效，对于已过诉讼时效的债权不应得到法律的支持。综上所述，上诉人认为，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，判决明显不当，恳请二审法院明查并支持上诉人的上诉。

被上诉人如家物业二审答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判，驳回上诉人的上诉请求。首先，被上诉人申请一审法院去不动产交易中心调取与上诉人相关的不动产信息，例如面积、产权转移情况，证据事实充分，并不是被上诉人单方制作；其次，本案不存在已过诉讼时效的问题，被上诉人曾向上诉人主张过权利，对方也签收了，根据民法典的规定，经过催收后的债权诉讼时效中断。

如家物业一审诉讼请求：一、烨达公司支付2012年2月至2020年12月期间物业费、生活垃圾费、电梯维护保养费、水电费、电费公摊费等费用合计841583.62元；二、被上诉人承担自发出《律师函》后2021年3月5日至2021年3月22日期间物业费滞纳金42920.76元（以841583.62元为基数，按日3‰收取），以后计算至判决生效时止，以上第一至第二项合计884504.38元。

一审法院判决：一、烨达公司支付如家物业2012年2月至2020年12月期间的物业服务费482218.54元及滞纳金（滞纳金计算：以482218.54元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2021年3月5日计算至本案判决生效之日止）；二、驳回如家物业其他的诉讼请求。一审案件受理费12644元，减半收取计6322元，由如家物业负担2845元，烨达公司负担3477元。

二审期间，经被上诉人如家物业申请，本院向北海市不动产交易中心发出调查令，调取了北海南国华城小区烨达公司名下不动产登记信息。北海市自然资源局向本院出具了截至2021年10月15日10时41分在北海市市本级范围内坐落于北海市南国华城案涉84处房屋对应的建筑面积表。

上述新证据，双方当事人对其真实性、合法性和关联性并无异议，本院予以采信。

除上述新证据所反映的事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院二审予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》，虽然是案涉南国华城小区的开发商即本案上诉人与物业服务公司即被上诉人签订的前期物业的委托管理合同，但其所服务的物业对象也包含烨达公司尚未出售的房屋，且在二审庭审中，双方当事人均认可之间建立了物业服务合同关系，故对于如家物业的管理和服务，烨达公司应缴纳相应的物业服务费。二审中，上诉人提出一审判决中计算的物业服务费所依据的物业欠费清单系被上诉人自行编制，为此，本院依照被上诉人的申请发出调查令，北海市自然资源局提供了案涉南国华城小区欠缴物业费的84处房屋对应的建筑面积，该证据经过双方质证均无异议。据此，经过计算，确定烨达公司应支付如家物业自2012年2月至2020年12月期间的物业服务费为478680.25元（详见后附表）。

上诉人主张被上诉人诉请的物业服务费已过诉讼时效，本院认为，由于物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，物业服务公司在合同履行期间持续向业主提供服务，业主亦应在合同履行期间内向物业服务公司按合同约定的方式缴纳合同约定的各项费用，即便业主不按合同约定或物业管理要求分期定期支付物业费用，鉴于物业服务的整体性及管理成本，难以做到对未按期缴纳物业费的单个业主停止服务，因此业主个体对服务合同期满前发生的欠付行为不享有诉讼时效抗辩权，故对于上诉人上诉主张被上诉人诉请的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。本案被上诉人诉请的物业服务费，上诉人应予以支付。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新证据，故一审判决确定的物业服务费总数额有误，本院二审予以变更。上诉人烨达公司上诉主张有事实和法律依据的部分，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初2248号民事判决第二项；

二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初2248号民事判决第一项为“广西烨达房地产有限责任公司支付给广西如家物业服务有限公司自2012年2月至2020年12月期间的物业服务费478680.25元及滞纳金（滞纳金计算：以478680.25元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2021年3月5日计算至本案判决生效之日止）”；

三、驳回被上诉人广西如家物业服务有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费12644元，由上诉人广西烨达房地产有限责任公司负担12518元，被上诉人广西如家物业服务有限公司负担126元。

上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向原审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长　　陆振益

审判员　　王雅新

审判员　　侯远婕

二〇二一年十二月二十八日

书记员　　陈旖琦