广西壮族自治区北海市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）桂05执异132号

异议人（案外人）：张维波，男，1965年10月5日出生，汉族，住黑龙江省。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

申请执行人：北海市第二建筑工程公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区东二巷4号。统一社会信用代码：91450500199302224J。

法定代表人：吴一，总经理。

被执行人：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房。统一社会信用代码：91450500799719226H。

法定代表人：黄重才，董事长。

在本院执行申请执行人北海市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）与被执行人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人张维波对本院查封位于北海市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人张维波称，2012年9月12日，异议人与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，约定由异议人向汇澳公司认购其开发的润和花园2幢4单元2309号房屋，总金额为456000元。异议人一次性支付全部房款，汇澳公司于2010年5月12日出具收据确认已收全部购房款，但涉案房屋一直建设至今未交付。上述认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且汇澳公司已按约定收受购房款，应当认定该认购协议为合法有效的商品房买卖合同。异议人签订合同及支付房屋价款的时间均在法院（2015）北民二初字第62号查封裁定之前，涉案房屋未办理产权过户手续并非异议人的过错，且异议人名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息，因此，异议人的主张符合相关法律规定。异议人救济途径已穷尽，只能向北海市中级人民法院提起执行异议，请求排除涉案房屋的执行，解除涉案房屋的查封。

经审理查明：1.二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月3日作出(2015)北民二初字第62号之二民事判决：一、汇澳公司支付二建公司工程欠款44994153.90元及逾期利息（利息计算：2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠的工程款44994153.90元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、二建公司在汇澳公司欠付的工程款44994153.90元范围内享有建设工程价款优先受偿权；三、驳回二建公司其他诉讼请求。案件受理费532802元，鉴定费1200000元，共计1732802元，由二建公司负担402478元，澳公司负担1330324元（案件受理费、鉴定费二建公司已向本院预交，汇澳公司应承担部分在履行上述义务时一并支付给二建公司）。汇澳公司不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院(2015)北民二初字第62号之二民事判决。

上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日立案执行，案号（2019）桂05执128号。根据（2015）北民二初字第62号民事裁定，2015年9月29日本院查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市，商品房预售许可证号为北建房预字第××号项下合计380套房屋所有权，查封期限三年。上述查封系首轮查封，查封范围包括涉案房屋在内。根据北海市不动产登记信息查询结果记录，截止2020年9月21日16时08分，涉案房屋登记信息如下：1.2015年9月30日北海市中级人民法院来文预查封；2.2017年2月22日北海市住房和城乡建设局来文行政冻结；3.2018年8月22日南宁市中级人民法院来文轮候预查封，申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西分公司，来文号：（2018）桂01执保247号；4.2020年5月22日北海市海城区人民法院来文轮候预查封；5.2015年9月23日办理在建工程抵押变更登记，原始登记日期为2013年9月25日，抵押权人为中国长城资产管理股份有限公司南宁办事处，抵押权证号：Ｎ北房建（2015）第001652号。

2.北海市北海大道润和花园项目系汇澳公司开发建设，规划用途为住宅性质，已取得商品房预售许可证。2012年9月12日，张维波与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，约定张维波购买由汇澳公司开发的位于北海市房屋，建筑面积为128.99平方米，总金额为456000元，付款方式为一次性付款；该套房所产生的差额税按9.5%税率，由张维波负担；张维波方须承担煤气管进户费、办证费、契税等；张维波在签定《商品房买卖合同》后10日内到当地契税局交税，如延期需交纳违约金，如张维波没按规定时间交纳购房余款，定金不退，房号不保留、按违约条例处理；“润和花园”的地下室所有权归甲方所有；未尽事宜，双方协议解决，如未能达成一致，可依法向房屋所在地人民法院起诉。该协议后文加注：原面积68.38㎡,已退面积差16.24㎡，金额63336元，实收266664元，现面积增加为128.99㎡，欠房款47061元。汇澳公司于2010年5月12日出具收据，确认收到张维波交来涉案房屋房款456000元。张维波称尚欠房款47061元是因变更房号导致面积增加而应补交的房款，张维波已于2021年1月4日补交了房款2万元,并提供了收据，但该收据系由陈大山个人出具，并无汇澳公司盖章确认，对该欠款汇澳公司于本案没有陈述意见。上述协议签订后，上述房屋至今未竣工验收，亦未交付使用。根据北海市不动产登记信息查询显示，截止2021年7月9日11时15分，张维波名下在北海市本级范围内无其他房屋登记信息。

3.北海市海城区人民法院于2020年4月8日受理了张维波因与汇澳公司的商品房预约合同纠纷，北海市海城区人民法院认为张维波应向执行法院提起执行异议，而非直接提起民事诉讼，遂于2020年7月2日作出（2020）桂0502民初1305号之一民事裁定，裁定驳回张维波的起诉。

本院认为，张维波是否享有足以排除本院对涉案房屋执行的权利，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定进行审查。首先，被执行人汇澳公司开发建设的“润和花园”项目规划用途为住宅性质，且已取得商品房预售许可证。张维波于2012年9月12日与汇澳公司签订了《“润和花园”认购协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容并未违反国家强制性法律、法规的规定，合法有效。至于该认购协议书能否视为正式商品房买卖合同的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案的认购协议书明确了当事人的名称、商品房基本状况，亦明确了房屋的具体位置、房号、价款等因素，且涉案房屋总价款503061元，张维波举证证明已支付了购房款456000元，汇澳公司也出具收据确认收到张维波大部分部购房款。张维波主张已交的2万元面积差额补款因没有汇澳公司确认，本院不予支持。但张维波已支付大部分购房款，已基本履行完毕购房人一方的主要义务，因此，该商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。涉案房屋于2015年9月30日被法院首次查封，故本案的认购协议书（2012年9月12日签订）系于查封之前已经签订。其次，如上所述，张维波支付的购房款已超过总房款的百分之五十。再者，张维波在北海市本级范围内亦无其他可居住房屋。综上，张维波的异议请求符合上述法律规定的足以排除执行的所有条件，本院予以支持。

综上所述，异议人张维波的异议请求合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：

中止对位于广西壮族自治区北海市房屋的执行。

异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　蔡　敏

审 判 员　　汪海敏

审 判 员　　陈　锋

二〇二一年八月十二日

法官助理　　张彩玲

书 记 员　　陈家正