广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂05民终2162号

上诉人（原审被告）：陈树英，女，苗族，1986年11月24日出生，住重庆市彭水县。

上诉人（原审被告）：豆兴川，男，苗族，1982年3月15日出生，住重庆市彭水县。

两上诉人共同委托诉讼代理人：唐桂乐，广西海城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陈巧巧，女，汉族，1988年7月13日出生，住黑龙江省明水县。

委托诉讼代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张爽，男，汉族，1993年1月28日出生，住吉林省双辽市。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

第三人：北海和之道房地产投资有限公司，住所地：北海市新世纪大道3号东辉瀚林鑫苑8幢2单元0502号，统一社会信用代码：91450500MA5L2QN11G。

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法定代表人：范春莹，职务：总经理。

上诉人豆兴川、陈树英因与被上诉人张爽、陈巧巧及原审第三人北海和之道房地产投资公司（以下简称和之道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020)桂0502民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人豆兴川上诉请求：依法撤销海城区人民法院（2020）桂0502民初2023号民事判决第二项。上诉理由：一、二上诉人从未授权委托被上诉人张爽代为出售涉案房产，涉案《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务奠定文件合订本》、《收据》、解除协议均系张爽私自超出委托授权范围签订，事后也未得到二上诉人追认（一审已查明）。二、为方便张爽代为办理涉案房产提前还款、注销抵押登记相关事宜，上诉人陈树英将自己名下工商银行卡（卡号62×××44）、中国银行卡、招商银行卡各一张交给张爽，至今张爽尚未归还。其中2019年9月23日被上诉人陈巧巧将160100元转入陈树英工商银行卡（卡号:62×××44）时，该银行卡由张爽持有。三、从一审证据看，早在2019年7月17日张爽就收到2万元定金，在2019年7月29日有收到18万元首付款。2019年9月20日张爽退款给陈巧巧160100元，后来在张爽的授意下，陈巧巧又于2019年9月23日将160100元转入由张爽持有的陈树英的工商银行卡内，实际上陈树英根本没有收到该笔款。综上所述，请求二审法院查明事实，依法撤销海城区人民法院（2020）桂0502民初2023号民事判决书第二项，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人陈巧巧辩称：1.一审法院具有管辖权，本案合同履行地在北海市海城区。2.本案一审法院已经依法送达给上诉人，法院通过张爽的委托协议以及购房合同还有

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上诉人预留的电话、地址，通过邮寄方式送达对方，因无人签收而依法公告，符合民诉法相关的公告程序，一审送达合法有效。3.张爽不存在越权代理，上诉人为了买房已经与张爽签订了一系列委托合同，张爽买卖房屋的行为并不是没有授权，而是该份授权协议书在公证处，因程序有瑕疵，公证处未出具公证书，但委托协议尚在。4.本案所争议房屋交易过程中并不涉及北海智奇房地产有限公司，被上诉人陈巧巧根据合同约定已将购房款分别交付给了张爽39900元和陈树英160100元。该笔钱款已转入陈树英账户，至于后续转款是陈树英和张爽个人之间的行为与本案无关，如果陈树英想主张相关权益应另案起诉张爽，而不应在本案中。上诉人认为160100元不应返还没有任何依据，即使双方不存在有效的法律关系，上诉人收取的160100元也应当作为不当得利的款项予以返还。

被上诉人张爽辩称：同意陈巧巧答辩意见。1.一审法院认定张爽没有代理权不符合事实，张爽的委托代理有钦州的公证和委托书，专项销售合同也写了。作为委托人和受委托人之间委托权限双方长期也有互动。在上诉人委托后对外张爽的行为即使有些权限没有写在里面，但也有表现在里面，这是有效的，一审判决书第五页也查明了事实。2.张爽一审并不是缺席，张爽未参加诉讼是因受限制，当时其被公安局刑侦支队拘留，后在第一看守所羁押，一审法院没有查明便做出传唤，一审法院没有查明该事实，但程序上是存在该事实的。

原审第三人和之道公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩。

被上诉人陈巧巧向一审法院起诉请求：1.判令豆兴川、陈树英、张爽一次性返还陈巧巧购房款20万元及支付利息（利息以20万元为基数，按照年利率6%自2019年11月24日起计算至还清为止）；2、判令豆兴川、陈树英、张爽支付

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违约金3万元。

一审法院判决：一、张爽返还购房款39900元并支付违约金30000元，合计69900元给陈巧巧；二、陈树英返还160100元给陈巧巧；三、驳回陈巧巧的其他诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取2375元，诉讼财产保全费1670元，合计4045元，由张爽承担（该费用陈巧巧已预交，张爽应在支付上述款项时一并付还给陈巧巧）

二审期间，上诉人豆兴川、陈树英围绕其上诉请求向本院提交如下证据：1.2019.9.20-2020.9.21银行流水，证明陈巧巧2019.9.23向上诉人银行卡汇入160100元，张爽当日用POS将该款刷入北海智奇房地产营销策划有限公司账户；2.电话录音，证明上诉人曾将三张银行卡交与张爽，至今未能收回；3.网页查询结果，证明张爽为北海智奇房地产营销策划有限公司法定代表人、股东、高管；4.委托销售合同，证明张爽是销售中介，无权订立销售合同和代收款项，应由张爽向陈巧巧返还160100元。

被上诉人陈巧巧经质证认为：1.对银行流水的三性没有异议，对证明目的有异议，银行流水显示陈巧巧2019年9月23日汇入160100元进入陈树英账户，之后该账户如何消费如何划拨是陈树英的行为或者是其与张爽之间的纠纷，与陈巧巧无关。陈巧巧汇入钱款后，该钱款已经属于陈树英账户控制之下，相关返还责任由陈树英承担；2.对录音的三性不予认可，银行卡是否在张爽手上还是在陈树英手上与本案无关；3.对网页查询结果的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，智奇房地产公司从未与陈巧巧之间签订过任何协议，该公司的行为与陈巧巧无关；4.关于委托销售合同，即使是真实的，被上诉人认为也与本案无关，上面列明了交易价格是685190元，本案涉及

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的房款总价是66万元，二者价格不一致。被上诉人张爽经质证认为：对证据一的意见与被上诉人陈巧巧一致。这笔款是汇给陈树英的，陈树英已经收到，一审已经查明。证据二的内容太过简单，与本案无关联。对证据三的关联性有异议，所有公司的经营行为并不都是个人的行为，经过行政认定或者法人认定的公司和个人之间具有不可分割或者独立的联系、个人严格混同的问题，公司法有规定。委托代理合同由于暂时没有原件。该合同委托时间是2019年4月22日，本案发生最早的合同签订时间是2019年7月份，可能一开始是委托智奇公司的，但后面把居间人变成了第三人和之道公司，一审已经查明了。因此该合同是没有履行的。

一审法院查明的事实,本院二审予以确认。

本院认为，案涉《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》、《收据》、解除协议均系张爽代豆兴川、陈树英与陈巧巧签订。由于豆兴川、陈树英并未委托张爽代为出售房屋及收取房款等事项，且豆兴川、陈树英对其代理行为不予认可，故张爽出售案涉房屋及收取房款的行为为无权代理。案涉《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》和解除协议，上述协议对豆兴川、陈树英不发生效力，应由行为人张爽承担责任。根据2019年11月22日三方签订的解除协议约定，张爽应当向陈巧巧退还已收取的2万元定金及18万元首付款，并支付3万元的违约金，鉴于张爽已于2019年9月20日向陈巧巧退还房款160100元的事实，一审判决张爽向陈巧巧退还购房款39900元并支付违约金3万元并无不当，本院二审予以维持。至于160100元，应当由谁退回的问题，本院认为，张爽在收取陈巧巧180000元首付款之后，已于2019年9月20日向陈巧巧退还房款160100元，后陈巧巧于2019年向陈树英名下银行账户转入160100元。由于豆兴川、陈树英于陈巧巧之间不存在房屋买卖合同关系，陈树英收取陈巧巧的160100元无事实和法律依据，应当予以返还。陈

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树英上诉主张其收款的银行卡在张爽手上，实际收款人系张爽应当由张爽返还160100元，但其未能提供证据予以证实，故对其上诉主张，本院不予支持。

综上所述，上诉人豆兴川、陈树英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予以维持。依照《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理4750元，由豆兴川、陈树英负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陆振益

审 判 员　王雅新

审 判 员　侯远婕

二〇二〇年十一月二十五日

法官助理　王　琼

书 记 员　林　雪