民事案例-案例一百四十六北海嘉慧物业服务有限公司与李澄物业服务合同纠纷上诉案

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2020-02-08 21:44:54

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2 01 8）桂0 5民终8 0 3号

上诉人（原审原告）：北海嘉慧物业服务有限公司，住所地：北海市靖安路巧号南玻花园3号楼7 #商铺二楼，统一社会信用代码：914505025547275193。

法定代表人：王平，公司总经理。

委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李澄，男，汉族，1971年11月28 日出生，原住广西北海市铁山港区南康镇银丰东路185号南中宿舍六幢XXXX号，现住北海市铁山港区文化体育广电局大院宿舍，公民身份号码：450525197111283XXX。

上诉人北海嘉慧物业服务有限公司因与被上诉人李澄物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1138号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人北海嘉慧物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵成民，被上诉人李澄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

北海嘉慧物业服务有限公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1138号民事判决第一项和第二项；

、判令被上诉人支付海玉小区88一402房自2013年2月至2018

年3月期间的物业服务费、水电费、垃圾清理费、公共照明公摊费和电梯费共计11380．20元；、判令被上诉人承担逾期支付物业服务费的违约金4749．39元；四、判令被上诉人承担本案一审诉讼费用。事实与理由：一审法院在认定上诉人与被上诉人建立物业服务合同关系、上诉人已经提供多项物业服务的前提下，没有支持上诉人的大部分诉讼请求，不符合法理逻辑。一审法院认定了被上诉人承认上诉人为其提供物业服务，双方建立了物业服务合同关系。因此，上诉人为被上诉人提供物业服务是唯一的、不可否认的事实。然而，对于合同关系肯定的前提下，否认上诉人为被上诉人提供服务、而被上诉人应当支出的服务物业费的对价，显然违反一般常理和逻辑推理。另外，一审法院仅仅支持上诉人代缴的部分水费和电费，也与上诉人提供物业服务行为相矛盾。一审法院查明水电费是由上诉人代缴，判决被上诉人返还给上诉人；另一方面又否认上诉人为被上诉人提供了包括代缴水电费在内的物业服务的合法性和己经履行合同的事实合同关系，显然一审判决是矛盾的、错误的和缺乏证据支持的。二、上诉人与被上诉人之间形成长达5年之久的物业服务关系，被上诉人以无需接受相关物业服务为抗辩，违反履行合同对价原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持"。显然，一审法院支持被上诉人的抗辩主张违反最高人民法院的司法解释规定。三、上诉人为被上诉人提供物业服务的费用支出以及被上诉人应当承担物业服务费的证据确实充分。第一、被上诉人在一审对于上诉人提供的“物业服务登记表"的各项服务费用予以认可；被上诉人己经通过缴纳三次物业费的行为予以认可。第二、上诉人提供的电费、水费、垃圾清理费等费用属于整体海玉小区的支出，服务于整体业主一个登记户名缴费的必然证据，不可能单独体现被上诉人一个人的费用。第三 “物业服务登记表"己经经过所有业主确认，所有业主都是按照此表进行缴费。第四、“物业服务登记表"缴费依据，符合物业服务中心对海玉小区收费标准的批复。第五、“物业服务登记表"与被上诉人签订的前期物业服务合同相吻合。四、上一级法院生效同类判决，进一步证实上诉人向提供物业服务的合法性，以及上诉人诉讼请求的真实性。上诉人与同一小区业主李世财的北海市中级人民法院（2017）桂05民终683号民事判决，支持了上诉人的全部上诉请求。本案被上诉人是北海市海城区深圳路海玉小区88幢402号物业服务合同纠纷，生效判例是北海市海城区深圳路海玉小区88幢401号物业服务合同纠纷。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人李澄答辩：被上诉人的402房是北生集团的办公用房，现虽为被上诉人所有，但到目前为止房的性质不变，该房与上诉人没有任何关系。上诉人在没有与被上诉人达成任何物业服务协议的前提下，不给被上诉人任何解释，不告知任何物业服务事宜而采取停电停水的措施强征物业管理费是非法行为。上诉人主张要收电梯费，但是电梯都坏了一年多了，所以上诉人收取电梯费用没有任何合理依据。海玉小区88幢没有任何一个业主（除非租房住的）交物业费，都是只交水电费，因为大家都知道上诉人是没有合法手续收取物业费的。连上诉人提到的北海市中级人民法院（2017）桂 05民终683号案中的当事人李世财，从结案到现在也不用交物业费，只交水电费和每月8元钱的卫生费。综上诉述，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

北海嘉慧物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付海玉小区88一402号房自2013年2月至2018年3月期间的物业服务费、水电费、垃圾清理费、公共照明公摊费和电梯费共计 11380．20元；2、被告承担逾期支付物业服务费的违约金4749．39 元；3、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2009年10月20日，案外人广西北生集团物业管理有限责任公司出具《证明》一份，载明：北海市白虎头路海玉小区的物业管理现已委托给海玉小区物业管理处（北海嘉慧物业服务有限公司）实行全面管理，物业管理处有权处理海玉小区场地、天面等物业的出租事宜。

2010年1月25日，北海市嘉和凝房地产开发有限责任公司通过拍卖竞得海玉小区第88幢部分房产（不包括109、402、501、 1 0 01、 1 0 02、1 0 0 5、 1 0 0 6、 1 1 0 5、 1106号房屋）的所有权。201 1年9月 21日，原告与案外人北海智恒房地产投资有限公司就海玉小区的物业管理签订《前物业服务合同》一份，主要约定：甲方为北海智恒房地产投资有限公司，乙方为原告；就甲方选聘乙方提供“海玉小区"前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同还约定了其他条款。2017年1月23日，北海智恒房地产投资有限公司出具《证明材料》一份，主要载明：北海市海城区深港路海玉小区88幢、

89幢、90幢三幢房屋开发商是广西北生集团有限责任，其物权人是广西北海浙江广厦建筑有限责任公司；我公司于2007年投资购买北海市海城区深港路海玉小区89幢、90幢两幢房屋。海玉小区的88幢楼房的一部分房屋是由北海市嘉和凝房地产开发有限责任公司通过法院拍卖程序购买。并于2009年5月19日一起委托广西北生集团物业管理有限公司管理海玉小区物业管理处。2009年10 月20日广西北生集团物业管理有限公司将海玉小区物业管理处交由北海嘉慧物业服务有限公司管理。

另查明：被告于2013年7月23日通过向北生集团原员工购买的方式获得北海市海城区深港路海玉小区88幢402号房屋的所有权，并于2014年1月向原告支付329元，于2014年6月支付780 元，于2 016年2月支付1 38元，合计1 2 4 7元。

原、被告之间未签订《物业服务合同》，原告以被告拖欠原告物业费11380．2元（其中：代缴水费1207．40元、代缴电费3373。90 元、物业服务费3955元、电梯费2010元、公摊费255元、垃圾费 448．80元）为由，起诉提出上述诉讼请求。

一审法院认为，民事活动应遵循主体平等、自愿原则。在物业服务关系中，建设单位委托物业服务企业为小区业主提供物业服务，双方处于平等的法律地位，一方不得强行要求另一方接收要约，也不能强行要求另一方履行无法律依据的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义

务，对方接受的，该合同成立"的规定，事实合同关系的成立应以 “对方接受"为要件。本案中，原、被告之间未签订《物业服务合同》，被告购买涉案房屋之后，原告未向被告公示、未告知被告其物业服务及收取物业服务费用的相关标准。且在案件审理过程中，原告亦未能向法院提交其向被告告知过物业服务的相关证据，亦没有证据证明被告同意接受原告提供的物业服务，故无证据证明原告与被告之间存在事实物业服务关系，原告要求被告支付物业服务费 3955元、电梯费2010元、公摊费255元、垃圾费448．80元及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但原告在 2014年1月至2018年3月期间代被告缴纳水电费有原告提供的“发票"予以证实，对此该院予以确认，上述费用被告理应返还给原告。本案中，根据原告提交的费用统计表上列明的水、电费欠费金额，扣除被告已向原告支付的款项，确定被告应向原告返还的水、电费合计为3234．3元。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：、被告李澄须返还代缴水电费合计3234．3元给原告北海嘉慧物业服务有限公司；、驳回原告北海嘉慧物业服务有限公司的其他诉讼请求。

二审期间，被上诉人提交证据一：北海海玉小区88幢第109、 402等房子的现状概貌照片。以证明被上诉人的402房原是北生集团的办公用房，现虽为被上诉人所有，但到目前为止房子的性质不变，与上诉人没有任何物业管理关系。证据二：《收据》，证明海玉小区88幢的业主没有任何一个（除非租房住的）交物业费，都是只交水电费。上诉人质证认为：对证据一的照片拍摄时间是2018 年8月18日，其起诉主张的是2013年2月一2018年3月期间的物业费用，因此该照片与本案诉请没有任何关系；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该4张收据与本案没有关联性。本院认为被上诉人提交的上述证据与本案有关联性，可结合本案的其他证据予以认定。

二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审认定的事实相一致，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人之间未签订《物业服务合同》，上诉人亦未能提供证据证明双方就物业服务形成一致的意思表示，故对上诉人主张双方之间存在事实物业服务关系，本院不予支持。但上诉人已为被上诉人代缴的水电费3234．3元、公摊费255元、垃圾费448．8元，上诉人请求被上诉人返还于法有据，本院予以支持。上诉人的其他上诉请求不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：