广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2 019）桂0 5民终7 1 5号

上诉人（原审被告）：北海购购派商贸有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北部湾中路58号负一楼商铺B21旁，统一社会信用代码：91450500327372527Y。

法定代表人：林彬，执行董事。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：雷汉荣，男，汉族，1988年1月1日出生，住广东省四会市东城街道槎山居委会龙凤路XX座XX号，公民身份号码：441284198801010XXX。

上诉人北海购购派商贸有限公司因与被上诉人雷汉荣租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5 月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理

上诉人北海购购派商贸有限公司上诉请求：1 0依法撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初572号民事判决；2．依法确认双方签订的《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商

铺租赁合同补充协议》合法有效；3．驳回被上诉人雷汉荣一审请求返还押金9000元和入场费巧000元、违约金1200元的诉讼请求。事实与理由： 一审法院认定《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效，违反《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款的立法宗旨和司法解释。第一 一审判决书援引的《中华人民共和国消防法》第十三条第二款和第十五条的规定，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。《民法总则》第一百五十三条第一款，第一部分表述“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效"，第二部分表述“但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外"。该表述最早可见于《合同法司法解释二》第十四条，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效，比我们现在的条文多了“效力性"三个字。违反法律、行政法规效力性强制规定的民事法律行为肯足无效，违反管理性的强制规定，按《合同法司法解释二》第十四条很容易得出一个结论，违反管理性的强制规定，合同的效力不受影响，换句话说，合同有效。第二、根据最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函（[ 2003 ]民一他字第11号，2004 年3月4日最高人民法院公布）规定：“第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。"结合本案，雷汉荣承租设立酒店本身消防验收合格，故此，并不影响租赁合同的效力；并且，开设酒店餐饮并非属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，一审法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三、尽管上诉人是 2018年12月13日取得消防验收合格（北公消验字[ 2018 ]第0116 号），但其一是在合同履行期间己经验收合格；其二早在2016年就按照北海市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（北公消验字[ 2016 ]第0102号）整改完毕。故此，上诉人与被上诉人于2018 年10月17日签订《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》时，涉及的房屋和餐饮酒店符合消防验收标准。第四、被上诉人一审起诉请求是解除《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，证明其对于合同效力没有主张权利。

第二，基于本案《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》合同有效，故此，一审法院支持被上诉人的返还押金 9000元和入场费巧000元、违约金1200元的诉讼请求错误。综上所述，上诉人根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条和第三条，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》（法（2017）48号）第三条之规定具状上诉，望二审法院撤销一审判决，以维护上诉人的合法民事权益。

被上诉人雷汉荣辩称：一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

被上诉人雷汉荣向一审法院起诉请求：10解除雷汉荣、北海购购派商贸有限公司双方之间签订的《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2、北海购购派商贸有限公司返还雷汉荣押金9000元；3、北海购购派商贸有限公司返还雷汉荣入场费巧000元；4、北海购购派商贸有限公司返还雷汉荣过户费3000元（从第三人韩小东转租应缴交给雷汉荣的过户费）；5、北海购购派商贸有限公司返还雷汉荣多付的安全消防通道租金2753元（9000 一19．0872 × 6．084）；6、北海购购派商贸有限公司支付合同违约金 1200元[退回金额的5％即（15000+ 9000）× 0．05：1200元]给雷汉荣。

一审法院认定事实：2018年10月17日，雷汉荣（乙方、承租方）与北海购购派商贸有限公司（甲方、出租方）签订一份《北海凯旋主题街商铺租赁合同》，主要约定10商铺地址位于北海市海城区北部湾中路58号凯旋负一楼主题街内F区F27号，商铺类型为定向安排，商铺用途限使用于重庆小面、混沌品牌的经营，不得改作他用；2．合同期限为36个月，从2018年6月1日至2021年6月1日止；3．自2018 年6月1日至2020年6月1日，每季度铺面租赁费用为人民币9000元，

自2020年6月1日至2021年6月1日，该商铺的每月租金在上一年基础上递增6％一8％，租金按季度支付；生乙方应在本合同签订之日向甲方交纳合同保证金9000元；5．物业管理费按500元/月的标准收取，乙方应在甲方发放水电通知单5日内向甲方交纳上月的水、电费，每逾期一天则按应交金额的千分之五向甲方支付违约金；6。甲方在签订合同后，不能向乙方提供商铺的，应全额退还乙方已缴纳的商铺租金、进场费并返还租赁押金，并按所退回金额的5％赔偿给乙方。同日，雷汉荣、北海购购派商贸有限公司签订一份《商铺租赁合同补充协议》，主要约定雷汉荣租赁商铺为北海凯旋主题街F区28号商铺，其中定向安排的商铺转让时，商铺承租方必须向管理方提出书面申请并提供相关证件依据，经管理方审批同意后方可办理转让手续，管理方与受让人重新签订商铺租赁合同，并收取手续费用：每转让一次，甲方收取过户费3000元。同日，雷汉荣向北海购购派商贸有限公司的法定代表人林彬转账支付23897元，对其中的押金 9000元、入场费巧000元，北海购购派商贸有限公司向雷汉荣出具收据予以确认。2018年10月20日，雷汉荣（乙方、受让方）与案外人韩小东（甲方、转让方）签订一份《转让协议》，主要约定甲方将位于北海市海城区北部湾中路58号凯旋负一楼主题街内F区F28 号商铺转让给乙方使用；转让费12万元，其中包括押金9000元，物业管理费1500元，下季度的房租和物业管理费10500元，入场费 15000元。2018年12月13日，北海市公安消防支队出具一份《建设工程消防验收意见书》（北公消验字[ 2018 ]第0116号），主要载明“购购派主题购物街室内装修（复验）"建设工程（受理凭证：北公消验凭字[ 2018 ]第0103号，2018年11月22日收）经综合评定消防验收合格。另查明，2018年10月17日、2018年11月22日，北海购购派商贸有限公司分别出具一份《收据》，分别载明收到F28铺交来2018 年10月25日至2019年1月24日租金9000元及物业管理费巧00元、收到F26混沌交来2018年10月24日至2018年11月7日水电费819元。案件审理中，雷汉荣主张其转账的23897元包括押金9000元、租金9000 元、过户费3000元、管理费巧00元、案外人韩小东欠付的水电费1397 元，且诉讼请求中的消防通道租金2753元是雷汉荣自行测算出来的，并主张涉案商铺是从案外人韩小东处转租过来的，与其签订的《转让协议》是经双方结算后补签的。雷汉荣还主张因案外人韩小东已以F28商铺办理工商执照，为方便雷汉荣办理工商执照才与北海购购派商贸有限公司在合同中约定商铺地址为F27，其后的补充约定及转让协议等均载明商铺位置为F28，对该主张，雷汉荣提交了一份其与案外人韩小东共同出具的声明书予以证实。北海购购派商贸有限公司主张其仅认可押金和入场费。以上事实，有北海凯旋主题街商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、转账记录、收据、转让协议、建设工程消防验收意见书及庭审笔录在卷证实。

一审法院认为：雷汉荣、北海购购派商贸有限公司双方于2018 年10月17日签订的《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，但依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用"及第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业" 的规定，本案中，案涉商场作为大型的人员密集场所，从保障人员及财产安全的角度，工程竣工后应依法办理消防验收，而北海购购派商贸有限公司在2018年12月13日取得消防验收合格意见之前就已将商铺租赁给雷汉荣使用，违反了法律的强制性规定，因此上述《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》为无效合同。合同自始无效的，双方当事人均无解除权，故雷汉荣要求解除双方签订的合同及补充协议的诉讼请求，不符合法律规定，对此一审法院不予支持。又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的规定，本案中，系由于北海购购派商贸有限公司的过错导致合同无效，为此北海购购派商贸有限公司除应返还雷汉荣已支付的相关款项外，仍应按合同约定的标准向雷汉荣支付违约金。关于雷汉荣已支付的款项问题，就其中的押金9000元及入场费巧000元，因北海购购派商贸有限公司予以认可，一审法院依法予以确认；就其中的过户费3000元及安全消防通道租金2753元，因北海购购派商贸有限公司当庭予以否认，且雷汉荣未能提供充分的证据予以证实，故一审法院不予采信，因此，雷汉荣要求北海购购派商贸有限公司返还押金9000元、入场费巧000元及支付违约金1200 元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：

、北海购购派商贸有限公司须返还押金9000元、入场费巧000元并支付违约金1200元给雷汉荣；一、驳回雷汉荣的其他诉讼请求。案件受理费573．82元，减半收取计286．91元，由雷汉荣负担50元，北海购购派商贸有限公司负担236。91元（该费用雷汉荣已向一审法院预交，北海购购派商贸有限公司应负担部分须在支付上述款项时一并付还给雷汉荣）。

一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，上诉人经营和服务凯旋商厦负一楼，开展饮服主题街经营活动，该楼以往多年从事过旅业、饮服、娱乐等大型商业活动，主体工程理应已经消防验收合格，上诉人接手经营后，进行了一定的改造，经消防主管部门督促进行了整改，也经验收合格。上诉人招商与被上诉人签订商铺租赁合同，涉案的铺面除被上诉人提供的录音整理材料外，无证据证明该铺面属于消防通道，合同不违反国家的法律法规，意思表示真实，是有效的。一审判决以消防不经验收或验收不合格，认定合同无效属认定事实及适用法律错误，本院予以纠正，上诉人该上诉意见成立。被上诉人请求提前解除合同的主张本院予以支持，但根据合同约定，租赁期内提前退租的，已缴纳的租金及押金不退还。一审判决上诉人返还押金9000元并支付违约金1200元给被上诉人不当，本院予以纠正。上诉人收取被上诉人入场费巧000元缺乏依据应返还被上诉人。

综上所述，一审判决部分错误，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2918号民事判决；

二、上诉人北海购购派商贸有限公司与被上诉人雷汉荣于2018 年10月17日签订的《北海凯旋主题街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》予以解除；

三、上诉人北海购购派商贸有限公司返还入场费巧000元给雷

汉荣；

四、驳回被上诉人雷汉荣的其他诉讼请求。

一审案件受理费573。82元，减半收取286．91元，二审案件受理费573．82元，共计860．73元，由上诉人北海购购派商贸有限公司负担392．88元，被上诉人雷汉荣负担467．85元。

上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起

书记员