广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

     (2018)桂05民终607号

上诉人(一审原告)：庞明辉，男，1986年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区华丽路2046号翠华花园XX栋XX。公民身份号码：440301198610116XXX。

委托诉讼代理人：劳世娟（上诉人的母亲），女，1956年11 月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区华丽路2046号翠华花园XX栋XXX。公民身份号码：44030119561106XXXX。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被上诉人（一审被告庞子洁，女，1964年10月5日出生， 汉族，住广西合浦县沙岗镇七星村委会一队XX号。公民身份号码： 450525196410052XXX。

委托诉讼代理人：庞子礼（被上诉人的胞兄），男，1954年 11月10日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区华丽路2046号翠华花园XX栋XXX。公民身份号码：440301195411103XXX。

被上诉人（一审第三人）：包萍，女，1992年4月7日出生， 汉族，住广西北海市海城区铜鼓岭五巷XX号。公民身份号码：450502199204071XXX。

委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。

上诉人庞明辉因与被上诉人庞子洁、包萍房屋买卖合同纠纷一 案，不服北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初3938号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人庞明辉上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初3938号的第一项和第二项民事判决；二、判令确认登记在被上诉人庞子洁名下的坐落于北海市北海大道166号东峰广场5幢一单元102号房屋归上诉人所有；三、判令依法将上述房屋变更登记至上诉人名下；四、判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人对北海市北海大道166号东峰广场5幢一单元102号房屋（以下简称涉案房屋)具有所有权，被上诉人只是名义上的登记物权人。第一、上诉人最先与北海志诚房地产开发有限公司（以下简称北海志诚公司）签订《商品房买卖合同》；只是因银行对上诉人的贷款额度要求首付50%的，故更改为其亲姑姑即被上诉人庞子洁，由庞子洁按照30%首付；第二、上诉人依据《商品房买卖合同》的约定，交付了首付房款和其他入住费用，实际履行了合同约定的交付首付款及入户相关费用的义务。上诉人分别于2009年12月2日和2010年6月2日向北海志诚公司支付购房 款88443元和137000元，共计225443元的首付款。购房人由上诉人变更为庞子洁后，北海志诚公司将原来上诉人多支付的首付比例购房款79257元退回给上诉人，佘款13743元用于缴纳税金等费用扣留在北海志诚公司。同时，2010年6月2日上诉人还向北海志诚公司交纳水电开户费、管道煤气开户费、数字电视开户费、装修押金、装修垃圾清理费、办证费、预交一年物业费等费用共计7273元；第三、上诉人以庞子洁的名义、按照担保合同的约定履行按揭抵押后的贷款月供还款义务。2011年1月28日后，上诉人以庞子洁名义,按月向北部湾银行偿还贷款，一直持续到起诉之后；第四、上诉人对涉案房屋进行了装修,并且实际使用、控制涉案房屋，并委托其母对外出租，收取租金，以租金交付贷款月供；第五、上诉人与庞子洁系姑侄关系，属于直系亲属。双方近亲属关系决定了借名买房不可能签署书面协议。一审法院以“无相关的书面合同予以证实”，而不顾签署两个《商品房买卖合同》的逻辑关系、借名与被借名之间的直系亲属关系的客观事实,属于认定事实错误；二、被上诉人庞子洁仅是涉案房屋名义上的登记物权人，对于涉案房屋不享有所有权。第一、庞子洁所提交的银行对账单、信用卡等银行明细，都是上诉人以庞子洁名义交付首付款、月供后的信息，庞子洁没有交付房款的银行汇款凭证；第二、涉案房屋首付款是上诉人交付。首付款交付时间和数额与上诉人的银行汇入、退款时间完全吻合。1.上诉人所交的首付款收据原件在银行放贷款到北海志诚公司账户后，拿回该公司换购房正式发票；2.庞子洁提交的首付款单据显示交付时间是2010年11月4日，是上诉人交付首付款后, 北海志诚公司给名义交款人开具的，而上诉人早在2010年6月2日通过中国建设银行汇入北海志诚公司首付款137000元，此笔汇款日期、数额与该公司给上诉人开具的收据(编号为N0541619)相吻合，被上诉人庞子洁没有交付购房款；3.第二份《商品房买卖合同》（以被上诉人名义签订）的签订时间是2010年11月3日，不可能在签订《商品房买卖合同》后一年才交付首付款；4.上诉人提交的证据充分证实，上诉人先以较高比例首付款交付,再按照被上诉人符合的30%贷款比例留下首付款，佘款予以退回给交款的上诉人故此，一审法院以首付款与退款不吻合为由，否认上诉人实际支付首付款错误。正是因为上诉人是实际履行支付首付款的付款人，北海志诚公司在退回上诉人多出的首付款前，先扣除相关费用、税金后，才出现交款与退款不一致的情况；三、被上诉人包萍不具有独立请求第三人的诉讼地位，其对涉案房屋不享有所有权。1.包萍在2017年11月8日办理转移登记,没有取得物权的资格，对涉案房屋不享有所有权；2.上诉人在2017年10月31日向北海市不动产登记中心申请异议登记，在2017年11月7日告知该中心上诉人已经 向提起物权确认之诉，早于包萍办理物权转移登记的时间，早于庞 子洁与包萍完成涉案房屋交易时间。故一审法院认为包萍在上诉人 主张确认涉案房屋物权前已经完成交易手续，从而认定涉案房屋归 包萍所有错误。综上所述，请求二审法院撤销一审法院判决，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人庞子洁辩称，上诉人的诉讼请求没有法律依据，请求 二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人包萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 包萍与庞子洁签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，内容未 违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订之后，包萍已经支付购 房款给庞子洁，庞子洁同时也交房给包萍使用。双方也办理了房屋 转移登记，因此,包萍取得涉案房屋的所有权，请求法院驳回上诉， 维持原判。

庞明辉向一审法院起诉请求：1.判令登记在被告名下的坐落于 北海市北海大道166号东峰广场5幢一单元102号房屋归原告所有; 2.依法将上述房屋变更登记至原告名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。

包萍一审诉讼请求：确认登记在被告庞子洁名下的坐落于北海 市北海大道166号东峰广场5幢一单元102号房屋归包萍所有，被告庞子洁将上述房屋变更登记至包萍名下。

一审法院认定事实：原告庞明辉系其代理人劳世娟与被告庞子 洁的代理人庞子礼的儿子。庞子礼与庞子洁系兄妹关系。

2009年12月2日，原告（买受人）庞明辉与案外人（出卖人） 北海志诚公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：5-1-102) 及附件一至六，主要约定：原告购买北海志诚公司开发的涉案房屋，建筑面积共118.54平方米，单价3724元/平方米，总房价为441443元，釆取银行按揭付款，买受人于本合同签署时向出卖人支付合同总房价款的51％，即人民币225443元作为首付款；佘款占总房价款的49%，即人民币216000元由买受人向银行申请按揭。北海志诚公 司应当于2010年5月30日前向买受人交付该商品房；合同还约定了 其他内容。

合同签订后，原告庞明辉主张其于2009年12月2曰向北海志诚公司支付东峰广场5-1-102号首付款88443元，但其所提交的《收据》系复印件，且无相关的银行流水予以佐证，该院不予认可；原告庞明辉主张其通过银行转账的方式向北海志诚公司支付东峰广场 5-1-102号首付款137000元，虽其所提交的《收据》无原件核实，但有相应的银行流水予以佐证，该院予以认可。原告主张后退回了多交付首付款79257元。在庭审中原被告双方均确认原告庞明辉与北海志诚公司签订的上述《商品房买卖合同》未实际履行。

2010年5月14日，原告庞明辉在广东省深圳市罗湖公证处办理 公证书，委托劳世娟以其名义在代理期限（2010年5月14日至2013 年5月14日），办理以下事项：全权办理购买涉案房屋的过户、转 移登记等手续，并签署相关文件，代为签署房地产买卖合同、办理 合同公证并在文件签字等内容。

2010年11月3日，被告（买受人）庞子洁与北海志诚公司签订 《商品房买卖合同》（销售合同编号：5-1-102)及附件一至六，主要约定：被告购买北海志诚公司开发的涉案房屋，建筑面积共118.54平方米，单价3724元/平方米，总房价为441443元，釆取银行按揭付款，买受人于本合同签署时向出卖人支付合同总房价款的 30%，即人民币132443元作为首付款；佘款占总房价款的70%，即人民币309000元由买受人向银行申请按揭。北海志诚公司应当于2010 年5月30日前向买受人交付该商品房；合同还约定了其他内容。合同签订后，2010年11月4日，被告庞子洁通过现金的方式在银行向开发商支付了购房首付款132443元。后又以被告庞子洁名义缴纳了涉案房屋的水电开户费、管道煤气开户费、装修垃圾清运费、物业费、绿化水电公摊以及相关的契税以及办证费用。

2010年12月29日，涉案房屋取得所有权属证书[北房权证（2010) 字第030147号]，房屋所有权人为庞子洁，后因办理银行按揭将该权属证书抵押于贷款银行。

2011年1月19日，被告庞子洁、北海志诚公司与广西北部湾银 行股份有限公司北海分行三方签订《个人房屋借款/担保合同》（编 号：北部湾银行贷字HT103010113001298号），该合同约定借款期 限为216个月（2011年1月19曰至2029年1月19日），保证人提供连 带责任保证，保证责任范围为阶段性连带责任保证，等内容。

2011年1月28日，广西北部湾银行北海分行出具加盖公章的借 款凭证一份，载明“借款人庞子洁，借款账号6223350003666937， 开户行广西北部湾银行北海分行，借款用途为购房；收款人：北海志诚房地产开发有限公司，存款账号800051537766881,开户行广西北部湾银行北海分行；指定还款账户，名称庞子洁，存款账户 6223350003666937,开户行广西北部湾银行北海分行；执行利率4.8 ‰,还款方式为等额本息，还本息曰为每月28日，借款金额309000元，等”。同年2月21日，以庞子洁名义就涉案房屋承保个人贷款抵押房屋综合保险，保险金额309000元。

原告庞明辉向名称庞子洁的上述还款账户存（转）入资金用于 2011年2月26日至2017年9月27日的每月银行还款，被告庞子洁对于 原告汇款入被告还贷账户无异议，但主张原告每月向被告账户存进 的钱属于租金和工钱。2017年10月17日被告庞子洁通过其个人还贷 账户提前还清涉案房屋的银行贷款本息228317.45元。另原告举证 的涉案房屋的装修明细及凭证、物业合同的签订及物业费交纳、出 租及收租均由原告的委托代理人以被告名义代为履行的事实，被告 庞子洁无异议，但认为基于原被告之间以及被告与原告代理人之间 所存在的亲属关系，原告的委托代理人仅是代为被告履行。

一审法院另查明，2017年10月13日，被告（甲方）庞子洁与第 三人（乙方）包萍签订《北海市二手房买卖合同》，约定：第三人 购买被告名下的位于北海市北海大道166号东峰广场5幢一单元102 号房[北房权证（2010 )字第030147号]，建筑面积共118.54平方米，总价款为445000元（净收），采取一次性付款；乙方于2017年11 月8日向甲方支付房屋价款，甲方于2017年11月18日前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接等。合同备注载明①该房售价为445000 元（净收），一次性付清房款；②该房空房出售，不含家电家具； ③中介费、税费。过户费等相关费用全部由买方负责，付清房款后 双方办理过户手续；④交房前卖方结清所有物业水电费。合同落款 处，证明人:春秋地产丁台东、叶小强。同日，张思平（账号 622908553441108612 )向庞子洁（账号6217582600008417658 )账

户支付涉案房屋定金共140000元；同日蔡耀宗（账号622908553473368613 )向庞子洁（账号6223350025259281 )就涉案 房屋共转账240000元；以上合计380000元。张思平、蔡耀宗两人是广西春秋房地产代理有限公司的股东。被告庞子洁于2017年11月8日出具收款收据，载明“北海大道166号东峰广场5幢一单元102号之业主现约定该房产售价肆拾万元净收。现收到买方包萍交来购房款金额肆拾万元”。庭审中，第三人和被告的代理人均认可双方之间约定购房款为40万元，4.5万元是中介费且被告代理人同意第三人的诉讼请求。

一审法院再查明，涉案房产于2017年10月31日注销抵押权，且于同日办理了异议登记。

原告庞明辉于2017年11月13日向该院提出财产保全的申请，该 院依法作出（2017)桂0502民初3938号民事裁定书，裁定查封庞子 洁名下位于北海大道166号东峰广场5幢一单元102号房屋一套。

2017年11月21日，北海市房地产交易中心出具房屋交易与产权档案查询证明，载明“北海大道166号东峰广场5幢一单元102号房 屋的记录，经核查，截止2017年11月21日11时43分，上述所查房屋 于2017年11月8日受理转移登记，受让方：包萍，转让方：庞子洁， 北海市海城区人民法院于2017年11月14日来文查封，申请执行人： 庞明辉。”

一审法院认为：涉案房屋现登记在被告庞子洁的名下。原告庞明辉主张其系以被告庞子洁的名义购买，并支付首付款和偿还银行贷款等其他费用，应对涉案房屋享有实际所有权。结合该案庭审查明事实，1.原告主张其系以被告庞子洁名义购房，但无相关的书面合同等予以证实，且被告亦不予认可；2.原告庞明辉主张支付了首付款，但其已支付的225443元的收据已交还北海志诚公司且庭审中表示已退回了 79257元，但结佘的数额既不是庞明辉与案外人北海志诚公司签订合同（实际未履行）约定的首付款数额，也不是庞子洁与北海志诚公司签订合同约定的首付款数额，反之，被告庞子洁于2010年11月3曰与案外人北海志诚公司签订《商品房买卖合同》后，亦于2010年11月4日通过中国建设银行股份有限公司北海广东路支行向该公司支付涉案房屋房款（首付款）132443元。故原告该主张该院不予采信；3.案外人北海志诚公司、房地产交易中心、不动产登记中心、广西北部湾银行股份有限公司北海分行、物业公司，中国大地财产保险股份有限公司北海中心支公司等相关的缴纳（税)费用亦以庞子洁名义缴纳并出具相应的收据或凭证;4.原告庞明辉向名称庞子洁的尾号6937广西北部湾银行北海分行还贷以及涉案房屋装修、物业合同的签订及物业费交纳、出租及收租是原告庞明辉或其委托代理人劳世娟处理，被告庞子洁代理人认可是事实，但鉴于原告庞明辉与被告庞子洁之间存在亲属关系，原告庞明辉偿还的银行贷款等其他费用，不属于本案处理范围，可另行起诉主张权利。另被告庞子洁于2017年10月通过其个人还贷账户提前还清涉案房屋的银行贷款本息。综上，原告庞明辉请求将涉案房产确认归其所有及请求办理过户至其名下的诉求，无事实和法律依据，该院不予支持。

被告庞子洁与第三人包萍签订的《北海市二手房买卖合同》是 合同当事人的真实意思表示且其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。如前所述， 被告庞子洁为涉案房屋的所有权人，依法享有处分权。现第三人已 按合同约定向被告支付了购房款，被告与第三人双方亦到房产交易 中心办理了所有权转让手续，被告对于第三人的诉求亦无异议。为 此，对于第三人主张确认涉案房屋归其所有于法有据，该院予以支 持。因被告已配合第三人办理了所有权转移登记手续，因该院去文 查封而未能正常办理，第三人可在本判决生效后自行向该院申请解 封即可。为此，对于第三人主张被告将涉案房屋办理过户至其名下已无必要，该院在此不再另行处理。综上所述，依照《中华人民共 和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华 人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款、 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判 决：一、驳回原告庞明辉的诉讼请求；二、确认坐落于北海市北海 大道166号东峰广场5幢一单元102号房[房屋所有权证号：北房权证 (2010)字第030147号]的所有权归第三人包萍所有；三、驳回第 三人包萍其他的诉讼请求。案件受理费7920元，诉讼保全费2720 元，合计10640元，由原告庞明辉负担6680元，被告庞子洁负担3960元。

本院二审期间，上诉人庞明辉向本院提交了加盖“北海志诚房 地产开发有限公司”公章的两份首付款《收据》及中国建设银行《转账凭条》，用以证明涉案房屋的首付款是上诉人庞明辉支付。被上诉人庞子洁对该组证据的证据三性均有异议，其认为首付款是由上诉人的父亲所出，与本案无关；被上诉人包萍对该组证据的关联性有异议，认为该组证据与涉案房屋买卖无关。本院认为，该组证据具有证据的关联性、合法性、真实性，对其证据效力予以认定。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事 实本院予以确认。

本院认为，上诉人庞明辉主张其系涉案房屋的实际所有权人，并支付了首付款和偿还银行贷款等其他费用，被上诉人庞子洁仅是 名义上的登记物权人，请求确认涉案房屋归其所有及将涉案房屋过户登记至其名下。本院认为，结合本案现有证据，无法认定双方之 间存在借名买房关系，理由如下：首先，上诉人庞明辉称其是以被 上诉人庞子洁的名义购买涉案房屋，但未能提供证据证明其与被上 诉人庞子洁之间存在借名买房的书面协议或口头约定，而庞子洁对 该事实予以否认；其次，上诉人庞明辉称其最先与北海志诚公司签 订《商品房买卖合同》，并按该合同约定交付了首付房款225443元 和其他入住费用，购房人由上诉人变更为庞子洁后，北海志诚公司将其多支付的首付款79257元退回给上诉人。本院认为，上诉人庞明辉称其所支付的首付款225443元，扣除北海志诚公司退回的79257元，该结佘数额与庞子洁所付首付款数额不符。且上诉人提供的其与北海志诚公司签订的《商品房买卖合同》仅为复印件，并未提供原件，上诉人亦承认该合同未实际履行，该合同是否予以解除及相应款项是否全部退回，是其与北海志诚公司之间的关系，其可向该公司另行主张权利。而庞子洁提供的其与北海志诚公司签订的《商品房买卖合同》及《现金缴款单》，可以证明其与北海志诚公司于2010年11月3日签订《商品房买卖合同》后，于次日依约通过中国建设银行股份有限公司北海广东路支行向该公司支付涉案房屋首付款132443元；再次，涉案房屋相关的缴纳（税）费用均是以庞子洁名义缴纳并出具相应的收据或凭证，最后一笔大额还贷亦系由庞子洁支付。虽然涉案房屋的还贷、装修、物业费交纳等系由庞明辉及其委托诉讼代理人劳世娟处理，被上诉人庞子洁亦认可该事实，但其主张是基于双方之间的亲属关系，涉案房屋是由上诉人及劳世娟代为管理。综合以上理由，本院无法认定庞明辉、庞子洁之间存在借名买房合同关系，双方就涉案房屋是否存在其他合同关系，上诉人基于何种原因偿还银行贷款等其他费用，不属于本案处理范围，可另行起诉主张权利。

根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的 设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不 发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋登记在被上 诉人庞子洁名下，在本案诉讼之前，被上诉人庞子洁与被上诉人包 萍已经就涉案房屋签订《北海市二手房买卖合同》，上诉人庞明辉 没有证据证明被上诉人包萍并非善意第三人，在此种情形下，涉案 房屋权利归属的认定已经涉及第三人的利益。因此，上诉人庞明辉 请求确认涉案房屋归其所有，并将涉案房产登记至其名下，本院不 予支持。一审法院判决驳回庞明辉的诉讼请求并无不当，本院予以 维持。

被上诉人庞子洁与被上诉人包萍签订的《北海市二手房买卖合 同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁 止性规定，真实有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一 款的规定，涉案房屋登记于被上诉人庞子洁名下，虽然被上诉人包 萍与被上诉人庞子洁签订了房屋买卖合同，但所对应的法律关系为 当事人之间的债权债务关系，不具有物权效力。而被上诉人包萍一审请求确认涉案房屋归其所有，该主张的请求权基础为物权关系，当事人不能依据双方之间的债权债务关系而直接要求确认物权的归属，被上诉人包萍仅能依据上述合同约定要求庞子洁配合办理房屋过户登记。据此，一审法院确认涉案房屋所有权归被上诉人包萍所有不当，本院依法予以纠正。

综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认 定事实清楚，但适用法律不当，本院依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第十七 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一) 项、第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事 诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决 如下：

一、维持北海市海城区人民法院（2017 )桂0502民初3938号 民事判决第一项；

二、撤销北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初3938号 民事判决第二项、第三项；

三、被上诉人庞子洁应于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人包萍将坐落于北海市北海大道166号东峰广场5幢一单元102号的房屋[房屋所有权证号：北房权证（2010)字第030147号]变更登记至包萍名下；

四、驳回被上诉人包萍的其他诉讼请求。

一审案件受理费7920元，诉讼保全费2720元，合计10640元， 由一审原告庞明辉负担6680元，一审被告庞子洁负担3960元；二审 案件受理费7920元，由上诉人庞明辉负担（已预交）。

本判决为终审判决。

                        

    审  判  长   魏  玉  芳

审  判  员   赵  海  洲

审  判  员   侯  远  婕

             

                二0一八年九月三日

法 官 助 理  杨      冰

书   记  员  陈  星  岚