广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2017）桂05民再26号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋会强，男，1965 年5月2 8日出生，汉族，住黑龙江省望奎县一街6楼3组2 31号。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗学芳，女，1959年5 月5日出生，汉族，住北海市海城区渔港路四巷21号。

法定代表人：李卫，该公司总经理。

被申请人（一审被告）：北海中南房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道249号中南明珠花园3栋301号。

法定代表人：邱朝睿，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周崇波，该公司员工。

再审申请人宋会强因与被申请人罗学芳、北海有爱有家房地产代理有限公司（以下简称有爱有家公司）、北海中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）合同纠纷一案，不服本院（2016）桂 05民终249号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月20日作出（2016）桂民申2086号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宋会强的委托诉讼代理人赵

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成民、有爱有家公司、中南公司的委托诉讼代理人周崇波到庭参加诉讼，罗学芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

宋会强再审请求：1,撤销二审判决，维持一审判决，驳回被申请人罗学芳的诉讼请求；2．被申请人罗学芳承担本案一审、二审和再审诉讼费用。事实和理由： 二审法院一方面认定再审申请人宋会强与被申请人罗学芳签订和履行《中南明珠花园认购协议书》系代表有爱有家公司的职务行为，另一方面又判令其承担直接返还给罗学芳购房款，二审法院的第三项判决显然错误。（一）下列证据充分证实再审申请人宋会强是代表有爱有家公司的职务行为：

L 2014年3月18日有爱有家公司与中南公司签订的《北海“中南明珠花园"销售代理委托合同》；2．20巧年11月4日有爱有家公司给一审法院出具的《工作证明》。（二）二审确认再审申请人宋会强履行合同过程中存在所谓的“隐瞒所收取交易资金"、“恶意违约" 和“主观过错明显"等情形，没有证据予以证实。相反，下列证据充分证实再审申请人宋会强按约、如实履行合同，并将被申请人罗学芳的房款和中介费转移给中南公司和有爱有家公司：L 2015年 11月3日北海市农村信用合作联社海城信用社出具的《证明》，证实2014年11月24日和2014年11月28日宋会强共转移给中南公司3255250元购房款；2．2015年11月3日北海市农村信用合作联社海城信用社出具的《证明》，证实2014年1 1月28目宋会强转移给有爱有家公司16210元居间代理费；3．2015年11月3日北海市农村信用合作联社海城信用社出具的《证明》，证实2014年11月 27日宋会强转移给有爱有家公司31 51元居间代理费。 二审法院第二项判决解除再审申请人宋会强与被申请人罗学芳签订的《中南明珠花园认购协议书》错误，继而判令再审申请人宋会强返还购房款424611元缺乏证据支持。（一）既然已经确认再审申请人宋会强签订、履行《中南明珠花园认购合协议书》的行为属于代表有爱有家公司的职务行为，其判决解除的合同主体是有爱有家公司，而非宋会强。（二）《中南明珠花园认购协议书》签订时保留第三人陈忠虞的个人基本佇厚孬自心、。 三）《中南明珠花园认购协议书》出现的乙方购房者与个人基本信息不一致的缺陷，在第三人陈忠虞与中南公司签订和履行的《商品房买卖合同》时予以明确确定。（四）一审判决认定罗学芳为涉案房屋中南明珠9栋203号房屋支付5次、共计51071元装修款，构成对陈忠虞作为购买涉案房屋的默认的证据确实、充分。10罗学芳支付装修款的对象是中南公司，时间跨度 45天，付款次数5次，涉及金额5万多元。如果对于陈忠虞作为购房主体有异议，被申请人罗学芳应当在付款时交涉，或者以支付装修款为条件与中南公司进行谈判；相反，罗学芳一直默认并且是以多次付款的方式默认。2．二审法院认定罗学芳“为该屋支付了装修款，使陈忠虞尽快入住该房屋而腾退北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋以便出售给他人"的推论错误。根据北海市房地产交易中心档案科2015年11月17日出具的《房屋登记信息查询证明》证实，购买陈忠虞和罗学芳北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋的受让方莫家球、莫家军早在2014年11月25日就办理了转移登记入住手续，而罗学芳支付给中南公司装修款是在2014年11月 30日以后，不存在为了腾房入住支付装修款的前提。3．二审法院认定罗学芳对于购房主体是陈忠虞提出异议，但罗学芳没有向宋会强、有爱有家公司提出异议的证据，没有向国家有关机构投诉、控告的证据。三、尽管后来的证据证实罗学芳和陈忠虞已经离婚，但

购买涉案房屋时罗学芳和陈忠虞没有出示已经离婚的证据；并且，诉讼过程其二人的财产纠缠不清，从而导致二人在购买涉案房屋时出现主体更换和购买房屋后的默认的事实。四、二审法院的错误判决，必将导致一些列新的诉讼，造成浪费诉讼资源、社会不安定的后果。10根据二审判决书的导向，宋会强将起诉受益人陈忠虞和中南公司，2．第三人陈忠虞败诉后，可以起诉中南公司和罗学芳。综上所述，请求再审法院依法撤销二审判决，支持再审申请人的再审请求。

罗学芳提交书面答辩意见：10宋会强私自收取罗学芳的购房款，没有存入有爱有家公司的客户交易结算资金专用存款账户，且未经罗学芳签名、盖章同意，擅划转罗学芳的购房款给中南公司为一审第三人支付购房款，该行为是最终导致罗学芳交纳了全部购房款而不能实现购房目的的直接原因，有爱有家公司应承担连带赔偿责任。2．罗学芳与宋会强签订购房认购书后，宋会强未经罗学芳书面同意而擅自将罗学芳支付的购房款转付给中南公司为一审第三人交纳购房款，是擅自变更购房认购书约定的违约行为。罗学芳不但提出了异议，并且是不断地与被上诉人等人交涉，并且曾向国家有关机构投诉、控告，直至向法院起诉。3．宋会强的行为已经构成恶意违约导致罗学芳不能实现合同目的，根据合同法第九十四条的规定，罗学芳要求解除双方签订的认购协议书具有事实和法律依据，应得到法院的支持。二审判决宋会强返还购房款并赔偿利息损失及有爱有家公司承担连带责任符合法律规定。4．宋会强无权介入罗学芳与一审第三人婚后财产分割，罗学芳与一审第三人存在婚后财产分割纠纷是另一法律关系，与本案无关，应另案诉讼。

有爱有家公司答辩称，宋会强是有爱有家公司的员工，主要负

责代理销售中南明珠花园楼盘，宋会强在本案中的行为是职务行为。

中南公司答辩称，对宋会强的再审申请没有意见。

罗学芳向一审法院起诉请求：10解除原告与宋会强签订的《中南明珠花园认购协议书》；2．被告宋会强返还商品房购房款424611 元及利息损失21432元（利息从2014年11月28日起暂计至2015 年8月31日止，以后另计）给原告；3．有爱有家公司、中南公司对宋会强的上述债务承担连带清偿责任。4．诉讼费由被告负担。

一审判决查明：2014年3月18日，有爱有家公司与中南公司签订《北海“中南明珠花园"销售代理委托合同》，主要约定：中南公司在北海大道249号开发的“中南明珠花园"项目委托有爱有家公司进行该项目阶段销售总代理，代理销售的楼号为1一9幢、11 幢、18幢，共11幢；代理事项及工作内容包括销售及销售全过程的管理、客户资料的收集汇总、后续服务，应急事件的处理、合同期内的交房入住服务和配合完成交房入住所涉及的相关工作等；代理期限自签订本合同之日起，至项目约定的考核任务完成后十日止（暂定2 016年6月3 0日止），有爱有家公司在2 014年3月2 0日正式进驻甲方售楼部；中南公司给予有爱有家公司的销售底价为中南明珠楼盘现行销售价格的9．0折，以中南公司提供的书面价格为准，超过底价的溢价部分全部归有爱有家公司所有，作为有爱有家公司销售代理和广告投放费用，中南公司不再支付有爱有家公司任何销售费用等。2 014年3月至2 015年2月期间，有爱有家公司将其员工宋会强派往中南明珠售楼部任售楼部经理代为销售中南明珠楼盘。2014年11月2 1日，原告罗学芳与第三人陈忠虞到中南明珠售楼部选购房屋。2014年11月24日，原告通过银行转账方式从其本人的卡号为851311010106213258的广西农村信用银行卡账户内将10万元转入宋会强账户内。2014年11月27日，宋会强与原告签订《中南明珠花园认购协议书》，主要约定：原告认购中南明珠9楼203号房，建筑面积85．78平方米，认购单价4950元，总价424611元，一次性付款；原告于签订此认购协议书时向有爱有家公司支付认购定金5万元；原告交完全款后七天内交房等。同日，原告再次通过银行转账方式从其本人的卡号为851311010106213258的广西农村信用银行卡账户内将324611元转入宋会强账户内。宋会强分别于2014年1 1月24日、28日分两笔将原告转入其账户内的款项共355250元转账支付给中南公司。 2014年11月28日，中南公司与第三人签订《商品房买卖合同》，主要约定：第三人购买中南公司开发的中南明珠花园9幢2层0203 号房（即上述原告认购的中南明珠9楼203号房），总金额355250 元等。同日，中南公司出具上述购房发票给第三人。后双方到北海市房地产交易中心办理了上述房屋的预售登记备案手续，预购人为第三人。本案在开庭庭审时原告主张中南公司与第三人签订《商品房买卖合同》时原告在场并当场提出了异议，但原告没有向该院提供相关的证据予以证实，中南公司与第三人亦不予认可。2014年 1 1月3 0日至2 015年1月巧日期间，原告多次支付上述房屋的装修工程款共51071元。后第三人入住上述房屋。一审法院开庭审理时，原告主张原告代为支付上述房屋的装修款是为了让第三人尽快腾退北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋以便出售给他人。另查明：原告与第三人原为夫妻关系，于2012年8月3日办理了离婚手续，双方签订《离婚协议书》，约定：双方自愿离婚；位于北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋属双方共同房产，第三人占50％产权，原告占50％产权等。2014年1 1月2 1日，原告与第三人将北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋出售给莫家球、莫家军，转让总价为112．6万元，莫家军将其中的房款426000元转入原告卡号为851311010106213258的广西农村信用银行卡账户内。2014年11月25日，上述房屋办理过户至莫家球、莫家军名下。2014年11月26日，第三人通过公证委托原告代为收取出售上述北部湾花园七巷5号房屋的转让款并打入卡号为6217996230001348468的中国邮政储蓄银行卡等。后买受人通过邮政银行转账10万元及向银行贷款60万元转入原告上述卡号为 6217996230001348468的中国邮政储蓄银行卡内。

一审法院归纳本案的争议焦点为：1 ,被告宋会强与原告签订《中南明珠花园认购协议书》及收取原告购房款的行为是个人行为还是有爱有家公司的行为，该认购协议书是否合法有效；2．原告要求解除原告与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》，由被告宋会强返还购房款、赔偿利息损失以及由被告有爱有家公司、中南公司承担连带清偿责任的诉讼请求有否事实和法律依据。一审判决认为：1．宋会强是有爱有家公司派往中南明珠售楼部的售楼部经理，负责代理销售中南明珠花园楼盘，有爱有家公司对宋会强与原告签订《中南明珠花园认购协议书》及收取原告购房款的行为均予以认可是公司行为，该院予以确认。该认购协议书是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，合同双方均应全面履行合同约定的权利和义务。2．中南公司与有爱有家公司签订了《北海“中南明珠花园"销售代理委托合同》，约定中南公司委托有爱有家公司代理销售中南明珠花园的房屋，并付给有爱有家公司佣金，双方之间成立委托代理合同关系。

本案宋会强与原告签订的《中南明珠花园认购协议书》具体约定了

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原告认购房屋的位置、房号、面私、单价、房屋交付日期等内容，且原告亦依约支付了全部购房款给有爱有家公司。显然，有爱有家公司与原告签订的《中南明珠花园认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且有爱有家公司已按照约定收受购房款，并将大部分购房款转给中南公司，中南公司亦就原告认购的房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并已办理备案登记至第三人名下，原告明知上述情况且为该房屋支付了装修款，默认了其认购的房屋登记在第三人名下的事实，且第三人亦已入住该房屋，合同已履行完毕。原告主张中南公司与第三人签订《商品房买卖合同》时原告在场并当场提出了异议，但原告没有向该院提供相关的证据予以证实，中南公司与第三人亦不予认可，该院不予采信。故原告要求解除原告与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》并要求被告返还购房款、赔偿利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告罗学芳的诉讼请求。案件受理费7990元，由原告负担。

罗学芳不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决；差解除上诉人与被上诉人宋会强签订的《中南明珠花园认购协议书》；3．由被上诉人宋会强返还商品房购房款424611元、并支付该款利息损失21432元给上诉人（利息从2014年11月28日起至2015年8月 31日止，按银行六个月至一年期的贷款利率6巧6％计算，2015年 9月1日起至二审判决书生效之日的利息另计。）；4．由被上诉人北海有爱有家房地产代理有限公司承担被上诉人宋会强返还上述购房款及利息损失给上诉人的连带责任；5 ·本案一 二审的诉讼费用由被上诉人宋会强、北海有爱有家房地产代理有限公司负担。

二审法院对一审法院查明的事实予以确认。

二审法院归纳本案的争议焦点为：1.被上诉人宋会强与上诉人罗学芳签订的《中南明珠花园认购协议书》是其个人行为还是代表有爱有家公司的职务行为？2．涉案房产是上诉人认购还是代一审第三人认购？上诉人所付的购房款是否代一审第三人支付？涉案房产认购协议书应否解除？3．上诉人请求被上诉人宋会强返还购房款及利息并由有爱有家公司承担连带责任有无事实及法律依据？二审法院认为：1 0被上诉人宋会强是被上诉人有爱有家公司派往中南明珠售楼部的售楼部经理，负责代理销售中南明珠花园楼盘，有爱有家公司对宋会强与上诉人罗学芳签订《中南明珠花园认购协议书》及收取上诉人购房款的行为均予以认可是公司行为，因此被上诉人宋会强与上诉人罗学芳签订的《中南明珠花园认购协议书》是代表有爱有家公司的职务行为。该认购协议书是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，合同双方均应全面履行合同约定的权利和义务。2．上诉人罗学芳与一审第三人陈忠虞的离婚协议约定位于北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋各50％产权，该房屋出售转让总价为1 12．6 万元，其中426000转入上诉人卡号为851311010106213258的账户内，余款70万元转入陈忠虞委托上诉人收款的卡号为 6217996230001348468的账户内。而上诉人支付其认购的房款424611元是从其卡号851311010106213258的账户转给有爱有家公司的。即使罗学芳与陈忠虞有离婚协议约定上述房产各享有50％的产权，但双方当事人无明确授权，宋会强无权介入上诉人与一审第三人婚后财产分割。因上诉人与一审第三人存在婚后财产分割纠纷是另一法律关系，在双方未诉至法院要求婚后财产分割、对该协议的合法性及是否已履行未进行审理的情况下，法院也不能主动代一方当事人对其财产进行分割。3 ·上诉人罗学芳与被上诉人宋会强签订购房认购书后，已依约支付全部购房款给被上诉人宋会强，宋会强没有存入有爱有家公司的客户交易结算资金专用存款账户，且未征得罗学芳同意而擅自变更购房认购书约定，改为由陈忠虞购买本属罗学芳认购的涉案房产，还将罗学芳支付的购房款的大部分转付给中南公司为陈忠虞交纳购房款，剩余款项占为已有。对此，上诉人不但提出了异议，与两被上诉人交涉，并且曾向国家有关机构投诉、控告，直至向法院起诉本案。宋会强是有爱有家公司派往中南明珠售楼部的代理销售经理，其销售房产行为虽代表有爱有家公司，但其未遵守《房地产经纪管理办法》有关客户交易结算资金须用专用存款账户、禁止挪用房地产交易资金的规定，隐瞒所收取交易资金的所有人的真实情况，使中南公司已就罗学芳认购的房屋与陈忠虞签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，陈忠虞亦已入住该房屋，其行为已构成恶意违约且导致罗学芳不能实现合同目的，主观故意过错明显。而有爱有家公司作为代理销售公司，由于其工作人员的过错，依法应当对宋会强的过错行为承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法第九十四条关于“有下列情形之一的当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合目的"的规定，上诉人要求解除双方签订的认购协议书的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，解除认购协议书后，被上诉人应当返还购房款并赔偿利息损失给上诉人。利息应当从2014年11月28日起以本金424611元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至还清款时止。上诉人要求宋会强承担返还购房款及有爱有家公司承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。至于被上诉人在承担上述责任后可依法对受益人另行主张权利。4。上诉人罗学芳在中南公司与陈忠虞签订《商品房买卖合同》，并已办理备案登记至陈忠虞名下，其与宋会强签订的《中南明珠花园认购协议书》履行无望的情况下，为该屋支付了装修款，使陈忠虞尽快入住该房而腾退北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋以便出售给他人，并不能视为其同意用已付购房款为陈忠虞购房付款。由于涉案《中南明珠花园认购协议》与《商品房买卖合同》签订的主体不同，且罗学芳与陈忠虞已无夫妻关系，中南公司与陈忠虞签订的《商品房买卖合同》是否履行完毕，与罗学芳无关，其有权要求被上诉人宋会强和有爱有家公司履行《中南明珠花园认购协议》约定义务及承担相应责任。综上，一审认定事实基本清楚，一审判决以罗学芳为该屋支付了装修款，就认定其默认了认购的房屋登记在陈忠虞名下的事实，《商品房买卖合同》已履行完毕即为《中南明珠花园认购协议》也履行完毕，从而驳回罗学芳全部诉请不当，予以纠正。上诉人罗学芳上诉理由成立，基于其二审已放弃对中南公司的诉请，应据实裁判。二审法院依照《中华人民共和国民法通则》一百零六条第一、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：一、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第巧05号民事判决；二、解除上诉人罗学芳与被上诉人宋会强签订的《中南明珠花园认购协议书》； 、被上诉人宋会强应于本案生效判决送达之日起十日内返还购房款424611元并支付该款利息损失（利息从2014年11月28日起以本金424611元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至本案生效判决确定的履行期限止）给上诉人罗学芳；四、被上诉人北海有爱有家房地产代理有限公司对被上诉人宋会强承担的上述第二项义务承担连带责任。一审案件受理费7990元，二审案件受理费7990元，均由被上诉人宋会强、北海有爱有家房地产代理有限公司负担。

再审期间，各方当事人对原审查明的事实均无异议，宋会强为进一步证明其销售涉案房屋是职务行为，对该购房款也没有侵占的事实，其提交一份有爱有家公司出具的《关于宋会强的履职证明》。对该份证据的真实性、合法性、关联性，有爱有家公司、中南公司均无异议，认可该证据所证明的内容。本院认为，该证据属于证人证言，出具该证明的有爱有家公司已经到庭接受了质询，各方当事人对该证据没有异议，且该证据证明的内容与本案的其他证据证明的内容一致，故本院予以认定。

本院再审查明的事实与原审查明的事实相同。

本院再审认为，本案再审争议的焦点是， 、宋会强出售涉案房屋是否属于职务行为； 、罗学芳请求解除与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》，并由宋会强返还购房款、赔偿利息损失以及由有爱有家公司、中南公司承担连带清偿责任的诉讼请求是否具有事实和法律依据。关于本案的争议焦点一，即宋会强出售涉案房屋是否属于职务行为的问题。根据本案查明的事实，宋会强是有爱有家公司派往中南明珠售楼部的售楼部经理，负责代理销售中南明珠花园楼盘，故其在任职期间对外销售有爱有家公司代理一12

销售的中南明珠花园房屋的行为均属于代表有爱有家公司的行为，属于职务行为。宋会强销售涉案中南明珠9栋203号房屋所签的《中南明珠花园认购协议书》是其在任职期间的行为， 二审认定是职务行为正确，本院再审予以确认。关于本案的争议焦点二，即罗学芳请求解除与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》，并由宋会强返还购房款、赔偿利息损失以及由有爱有家公司、中南公司承担连带清偿责任的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。罗学芳在签订中南明珠9栋203号房屋的《中南明珠花园认购协议书》之前，与陈忠虞一起去看房，认购协议书上的乙方（认购人）原是陈忠虞、罗学芳，虽然之后涂掉陈忠虞的名字，但是所留的身份证号码、电话号码均是陈忠虞的，在此情况，其仍然支付（认购）房款；在签订买卖合同时，罗学芳也在场，其对购房人的名义落到陈忠虞名下是明知的，在此情况，其也依然支付购房款。根据以上事实，宋会强有理由相信陈忠虞、罗学芳在购买涉案房屋中属于权利义务的共同体，相互之间构成表见代理。据此，宋会强有理由相信《中南明珠花园认购协议书》与《商品房买卖合同》所指向的是同一个买卖行为。事实上，罗学芳在与陈忠虞的继承人在分割财产纠纷案件中，也自认中南明珠9栋2 0 3号房屋是陈忠虞购买的，购房款是其代付的。因此，本案不存在《商品房买卖合同》已经履行，《中南明珠花园认购协议书》没有履行的事实。一审据此判决驳回罗学芳请求解除与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》，并由宋会强返还购房款、赔偿利息损失以及由有爱有家公司、中南公司承担连带清偿责任的诉讼诉讼请求是正确的，本院再审予以维持。二审判决撤销一审判决，支持罗学芳的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。

综上所述，再审申请人宋会强的再审请求成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条的规定，判决如下：

一、维持北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1505 号民事判决；

二、撤销北海市中级人民法院（2016）桂05民终249号民事判决。

一审案件受理费7990元，二审案件受理费7990元，共计15980 元，由被申请人罗学芳负担。

 

                                                            审  判  长          叶   长   程

                                                审  判  员           刘        曦

                                                审  判  员           王   雅  新

                                                 二0一八年十月二十九日

                                               法 官 助 理              吴 芳 芳

                                               书   记   员              薛 清 龙