广西壮族自治区北海市中级人民法院

                 民事判决书

 

 

     (2017)桂05民初194号

 

原告（申请执行人)：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。

负责人：钟军辉，行长。

委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。

被告（执行案外人)：牛凤蕊，女，1947年1月8日出生，汉 族，住北京市宣武区果子巷XX号，公民身份号码： 130102194701080XXX。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被告（被执行人)：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。

法定代表人：黄耀锋，董事长。

原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）诉被告牛凤蕊、广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科）申请执行人执行异议之诉一案，本院于20179月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨、刘振华，被告牛凤蕊的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼，被告鸿源先科经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告工行云南路支行向本院提出诉讼请求：1.撤销北海市中 级人民法院（2017)桂05执异188号执行裁定书；2.确认位于北海市北海大道南、云南路西“鸿源生态新城” C栋1205号商品房属于原告与被告广西鸿源先科股份有限公司借款合同纠纷执行案件，案号为（2013)北法执字第8号案的查封财产之内，作为该执行案件的执行标的财产。事实和理由：原告于2005年已对包括涉案商品房在内的“鸿源生态新城”整个项目土地使用权及地上建筑依法设立了贷款抵押权。2009年6月4曰，原告对被告鸿源先科提起借款合同纠纷诉讼，并于2011年11月1日对“鸿源生态新城”整个项目土地使用权及地上建筑向法院申请有效的诉讼保全查封。案件胜诉后进入执行程序，保全查封于2013年转为执行查封，并一直有效续封， 故登记在鸿源先科名下的“鸿源生态新城”项目商品房属于原告与被告鸿源先科借款合同纠纷执行案件的执行标的财产。原告认为，鸿源先科未经抵押权人即原告的同意，将“鸿源生态新城”C栋1205 号商品房转让给被告牛凤蕊，且未将售房所得用于清偿借款债务, 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，该转让行为应为无效。牛凤蕊至今未取得涉案商品房的物权，故不能 以之对抗原告于2005年已经依法设立的抵押权。并且，原告有理由认为两被告在签订涉案《商品房买卖合同》时存在造假，且无相关资金流向证据足以证明牛凤蕊已实际付完购房款。据此，北海中院作出的中止执行裁定错误，应予撤销。

被告牛凤蕊辩称：北海中院作出的中止执行的裁定程序合法，适用法律正确，证据充分，请求驳回原告的全部诉讼。

被告鸿源先科未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

原告工行云南路支行未向本院提交证据。

被告牛凤蕊向法院提交以下证据：1.北海市中级人民法院 (2017)桂05执异188号执行裁定书，证明被告（案外人）中止执行的依据、驳回原告诉讼请求的依据;2.房屋登记信息档案查询证明，证明涉案房屋已经被北海市中级人民法院查封、续封的事实；3.《商品房买卖合同》（销售合同编号：hycl205 )，证明被告提出中止执行的依据;4.销售不动产统一发票，证明被告交付全部房款575629元的事实；5.税收完税证明，证明被告已经履行缴纳契税义务的事实;6.证明，证明被告自2011年6月已经实际占用、使用涉案房屋的事实。

被告鸿源先科未向本院提交证据。

经开庭审理质证，原告工行云南路支行对被告牛凤蕊提交的证据质证如下：对证据1、2的三性无异议，对证据3有异议,认为该商品房买卖合同存在虚假，不能证明牛凤蕊与鸿源先科存在买卖合同，申请对合同公章形成的时间和签约时间是否一致进行鉴定。对证据4发票的三性有异议，不能证明牛凤蕊已支付全部购房款。原告作为商品房买卖合同的第三方不清楚牛凤蕊是否支付全部购房款。原告工行对涉案房屋存在抵押权，牛凤蕊只是孚有债权，故牛凤蕊无权中止涉案房屋的执行。为了平衡三方的关系，建议法院着重查明牛凤蕊是否向鸿源先科支付了全部购房款。牛凤蕊应该提供汇款凭证，或鸿源先科提供帐本予以核对，证明牛凤蕊是否支付全 部购房款。商品房买卖签订的时间都是2010年，但不动产发票出具的时间与商品房买卖合同签订的时间不一致。对证据5完税证明有异议，认为只能证明牛凤蕊已经履行了交纳契税的义务，不能证明已全部付清购房款。对证据6有异议，认为无法证明鸿源管理处是实际管理鸿源新城的物业公司，故无法证明牛凤蕊实际占有房屋。

被告鸿源先科未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。

对被告牛凤蕊提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。

综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年3月9日，被告牛凤蕊与被告鸿源先科签订《商品房买卖合同》，约定牛凤蕊购买鸿源先科开发的鸿源生态新城C幢12层05号房，房屋面积为135.01平方米，总价款575629元。2010年3月15日，北海市建设委员会核发北建房预字第0476号《北海市商品房预售许可证》, 预售项目及栋号为鸿源生态新城C幢公寓楼。2011年3月10日，鸿源先科开具《销售不动产统一发票》，载明收到牛凤蕊交付的1205号房购房款575629元。2017年7月22日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主C栋1205号房业主牛凤蕊于2011年6月已装修完毕并入住。入住后一直正常缴纳物业费”。

另查明，鸿源先科于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向原告工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003)第602645 号、北国用（2004) 800158号、北囯用（2004)第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本 院于2009年7月23日作出（2009 )北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.3平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（ 2009 )北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案C栋1205号房）。本院于2012 年1月18曰作出（2009 )北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字(2005 )第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科不服一审判决诉至广西区高级人民法院，区高院经审理作出驳回上诉，维持原判的判决。又因鸿源先科未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013)北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015 年续封了鸿源先科名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建 筑物。在该案执行过程中，牛凤蕊以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人牛凤蕊对登记在被执行人名下的不动产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于异议人应符合的三个情形且其权利能够排除执行之规定，遂作出 (2017)桂05执异188号执行裁定书，裁定中止对位于北海市北海大道南、云南路西“鸿源生态新城” C栋1205号商品房的执行。

工行云南路支行对该裁定不服，提起本案诉讼，提出以上诉讼请求。

再查明，牛凤蕊名下在北海市不动产登记中心没有其他房屋登本院归纳本案的争议焦点为：被告牛凤蕊对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。

本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中, 被告牛凤蕊与被告鸿源先科签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。且于双方签订涉案《商品房买卖合同》后一周内，涉案“鸿源生态新城” 项目取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科已经可以向社会公开 销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其亦无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由牛凤蕊提供的《商品房买卖合同》、不动产发票等证据，足以 认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，牛凤蕊已付清全部房款。原告工行云南路支行对上述合同、发票的真实性提出质疑，但未提供相关证据推翻上述证据的真实性，对其该主张本院不予采信。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案 “鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7 月22日后查封效力消灭，后经工行云南路支行再次申请，本院于 2011年11月1曰查封了鸿源先科名下包括涉案房屋在内的财产。由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的《商品房买卖合同》持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在该查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第 一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照<中华人民共和国合同法>第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，牛凤蕊对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排賒强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，对原告要求继续执行涉案商品房的诉求，本院予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的 批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和囯民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告中囯工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

 

 

                          审 判 长     魏 玉 芳

                         审 判 员     汪 海 敏

                          审 判 员     叶     萍

 

 

 

                        二0一七年十二月二十六日

 

                           法官助理    方    嫄

                           书 记 员    刘    麒