广西壮族自治区北海市中级人民法院

                       民事判决书

 

       (2017)桂05民初227号

 

原告（执行案外人)：张鹏，男，1980年6月7日出生，汉族，户籍所在地：黑龙江省哈尔滨市南岗区鞍山街XX号XX单元XX楼XX门。公民身份证号码：230103198006071XXX。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被告（申请执行人)：中囯工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。

负责人：钟军辉，行长。

委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。

第三人（被执行人)：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。

法定代表人：黄耀锋，董事长。

原告张鹏诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于 2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托诉讼代理人赵成民，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告张鹏向本院提出诉讼请求：一、立即停止对张鹏购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢812号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认张鹏与鸿源先科公司于2010年4月7日签订的《商品房买卖合同（销售合同编号:HYA812)合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A 幢812号房屋归张鹏所有；三、鸿源先科公司协助和配合张鹏办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城” A幢812号房屋的产权过户登记；四、本案案件受理费用由工行云南路支行承担。

事实与理由：2010年3月28日，张鹏与鸿源先科公司签订《商 品房买卖合同》（销售合同编号：HYA812)，约定张鹏购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城” A幢812号房屋，张鹏依约交付大部分房款240524元。鸿源先科公司于2014 年6月20日向张鹏出具销售不动产统一发票，并实际占有、使用了涉案房屋。鸿源先科公司应当依据合同约定在2010年4月8日(后变更为2011年12月16日）前向北海市房地产交易中心申请备案登记，并办理涉案房屋权属过户登记手续。张鹏在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。

然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在工行云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日进行续封。张鹏为此于2017 年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017)桂05执异148号执行裁定书，裁定驳回张鹏的异议请求。张鹏认为，张鹏于签约后已支付全部购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案与等级和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中民共和国物权法》第十五《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商 品房买卖合同合法有效，张鹏在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封、扣押和冻结涉案房屋。

被告工行云南路支行辩称：1.北海中院所作的执行裁定书裁定驳回张鹏的异议请求正确，应当予以维持。2.张鹏提供的《商品房买卖合同》是伪造的，张鹏与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系，即使合同真实，合同签订的时间在法院查封涉案房屋之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》（以下简称执行异议与复议案件规定）第二十九条第一项的规定，不能排除涉案房屋的执行。3.工行对涉案房屋享有的抵 押权在北海市房地产交易中心登记在先，张鹏购买涉案房屋在后，即张鹏明知涉案房屋中心有抵押登记记录仍要购买具有过错，鸿源先科公司未经该行的同意将房屋出卖给张鹏，所签订的《商品房买卖合同》是无效的。张鹏可以向鸿源先科公司主张违约责任，而不是提起执行异议之诉。4.不动产发票是鸿源先科公司伪造的，不能证明张鹏实际向鸿源先科公司支付了全部购房款，不符合《执行异议与复议案件规定》第二十九条第三项情形，不能排除涉案房屋的执行。6.该行对涉案房屋享有抵押权，属于物权；张鹏对涉案房屋只享有债权，不享有所有权，张鹏无权排除涉案房屋的执行。7.本案应当适用《执行异议与复议案件规定》，而不适用《最高人民 法院关于人民法院民事执行中关于查封、扣押、冻结财产的规定》 或《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》。

第三人鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

张鹏围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.（2017)桂执异148号执行裁定书及送达回证，证明：（1)张鹏（案外人）提出执 行异议之诉的依据；（2)张鹏的房屋在法院执行裁定查封的范围；2.鸿源先科公司营业执照、法定代表人和电脑咨询单等主体证据，证明鸿源先科公司的主体材料；3.关于“鸿源生态新城”购房人缴 纳契税征收滞纳金问题的批复，证明：（1)张鹏提出执行异议的依 据；（2)张鹏的房屋在法院执行裁定查封的范围；（3)因查封、执行涉案房屋《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实；4.房屋登记信息档案查询证明，证明：（1)涉案房屋已经被北海市中级人民法院查封、续封的事实；（2)张鹏提出执行异议之诉的依据；5.《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA812),证明张鹏提 出执行异议之诉的依据；6.销售不动产统一发票，证明张鹏交付大部分购房款240524元的事实；7.税收完税证明，证明张鹏已经履行缴纳契税义务的事实；8.补充协议，证明：（1)张鹏在2010年 3月26日签订合同的事实；（2)张鹏延期交付购房款的依据；9.换房申请书，证明⑴张鹏在2010年3月26曰签订合同的事实；(2 )张鹏延期交付购房款的依据；10.收款收据，证明张鹏由A1505 换房为A812的事实；11.证明材料，证明张鹏在2010年3月26日签订合同、换房和签订合同在先、查封在后的事实；12.装修费、物业费、水电费凭证和入住证明，证明张鹏自2012年12月已经实际占有、使用涉案房屋的事实。

工行云南路支行没有证据提交本院。

鸿源先科公司未向本院提交证据。

经开庭审理质证，工行云南路支行对张鹏提交的证据质证如下: 对证据1、2的三性没有异议。证据3的合法性、关联性有异议，关于征收或者不征收滞纳金与本案无关设被告的查封在后、张 鹏签订《商品房在合同》在前，根据合同的约定根本不影响合同签订之日起30曰内向房地产交易中心申请登记备案的履行，而至今未见有北海市房地产交易中心任何登记备案情况，故该份证据不能证实张鹏的主张。对证据4关联性有异议，不能证实张鹏的主张。对证据5的三性有异议，该份合同是伪造的，不能证实张鹏与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系的真实性，是否真实应结合是否办理正式的备案登记等予以确认，而张鹏提交的证据材料缺乏上述具有法律效力的认证。该行要求申请对该份合同的公章落款时间和签约时间是否一致进行鉴定。对证据6三性均有异议，1.张鹏一次 性现金支付24万多购房款不符合正常交易习惯，一般人为了交易 安全都会选择刷卡或者转账；2.张鹏没有提供该笔购房款来源的证据，同时鸿源先科公司也没有提供相关财务账薄确认收到购房款。不动产销售发票的开票时间为2014年6月20日，涉案房屋于2011年11月1日被查封，于2013年2月26日被立案执行，不动产销售发票的开票时间在涉案房屋被查封、被立案执行之后，工行云南路支行有理由认为该不动产销售发票是张鹏为了中止执行涉案房屋与鸿源先科公司串通才开具的。对证据7的三性有异议，该份证据显示张鹏纳税申报时间为2017年6月14日在涉案房屋被查封、被立案执行之后，该税票是张鹏为了规避中止执行涉案房屋才申报的。对证据8、9的三性有异议，该份证据的内容与本案无关。对证据10的三性有异议，收据完全可以造假，单凭收据不能说明付款事实。对证据11的三性有异议，与本案无关。对证据12的三性有异议，水费单不是自来水公司的正式催告单，属于伪造的，据相关案件的证据显示鸿源生态新城物业公司无法确定具体，明显造假。

鸿源先科公司未到庭参加诉讼依法视为放弃质证的诉讼权利。

对张鹏提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。

综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年3月3日，北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2011年11月16日，张鹏以于2010年3月26日购买北海大道241号鸿源生态城A幢1205房结构不理想为由，申请更换为A幢812号房。同日，张鹏与第三人鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定张鹏购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城A幢08层12号房，房屋建筑面积为99.5平方米，总价款451531元。2014年6月20日，鸿源先科公司开具《销售不动产统一发票》，载明收到张鹏交付鸿源生态新城A 幢812号购房款人民币240524元。2017年6月14日，张鹏向税务机关 缴纳上述房屋税款6450.45元。2017年7月21日，鸿源先科公司出具《证明材料》，载明张鹏于2010年3月23日与该公司签订了《商品房买卖合同》（编号HYA1205 ),将该公司开发的鸿源生态城A幢1205房出售给张鹏，但在交房时发现结构不理想。经双方协商，将A幢1205换为A幢812房。故此将原业与张鹏签订的编号HYA1205《商品房买卖合同》换为编号HYA812的《商品房买卖合同》，编号HYA1205 合同已经该公司收回销毁。2017年7月24日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主A栋812号房业主张鹏于2011年11月份已装修完毕并已入住，入住后一直正常缴纳物业费。

另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向被告工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别（2 0 0 3）第 602645号、北囯用（2004 ) 800158 号、北国用（2004 )第800159 号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13曰办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款, 工行云南路支行向北海中院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，北海中院于2009年7月23曰作出（2009)北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.9平方米的房产。该财产保全的二 年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，北海中院又于2011年11月1日作出（2009 )北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土 地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋 812号房）。北海中院于2012年1月18日作出（2009)北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005 )第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理作出驳回上诉，维持原判的判决。又因鸿源先科未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向北海中院申请强制执行。本院以(2013)北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关 建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，张鹏以法院查封的渉案房屋系其合法购买为由, 提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人张鹏对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合《执行异议和复议案件的规定》 第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。张鹏为此提起本案诉讼。

再查明，张鹏名下在北海市不动产登记中心没有其他房屋登记信息。

本院归纳本案的争议焦点为：张鹏对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。

本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件, 法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，张鹏与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。且涉案 “鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其亦无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由张鹏提供的《商品房买卖合同》、不动产发票等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，已付清超50%房款。工行云南路支行对上述合同、发票的真实性提出质疑，但未 提供充分证据佐证，本院不予釆信。2009年7月23日，本院根据 工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在 建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商 品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力消灭，后经工行云南路支行再次申请，北海中院于2011年11月1日查封了鸿源先科公司名下包括涉案房屋在内的财产。由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在该查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠 纷案件和办理执行案件中，应当依照〈中华人民共和国合同法〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，张鹏对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。此外，张鹏要求鸿源先科公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于张鹏与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，张鹏应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城 A幢812号商品房。

二、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之曰起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

本院（2017)桂05执异148号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

 

 

                     审 判 长   陈 邦 和

                     审 判 员   魏 玉 芳

                     审 判 员   叶     萍

 

                    二0一七年十二月三十日

                              

                     法官助理   庞 晓 湖

                     书 记 员   曾     荣