广西壮族自治区北海市中级人民法院

             民事判决书

 

       (2017)桂05民初215号

 

原告（执行案外人)：苏文海，男，1961年9月5日出生，汉 族，住黑龙江省七台河市新兴区北山街道XX委XX组。公民身份号码: 230902196109051XXX。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被告（申请执行人)：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。

负责人：林盛超，行长。

委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。

第三人（被执行人)：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。

法定代表人：黄耀峰，总经理。

原告苏文海诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于 2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏文海的委托诉讼代理人赵成民，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

苏文海向本院提出诉讼请求：一、立即停止对苏文海购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城” A幢1214号房屋的强 制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认苏文海与鸿源先科公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1214)合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生 态新城” A幢1214号房屋归苏文海所有；三、鸿源先科公司协助和配合苏文海办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1214号房屋的产权过户登记；四、本案案件受理费用由工行云南路支行承担。

事实和理由：2010年3月26日，苏文海与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1214),约定苏文海购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城” A 幢1214号房屋，房屋总价392000元，苏文海之后依约交付房款 282400元，其中交付鸿源先科公司164400元，交给北海润隆居房地产有限公司（以下简称润隆居公司）118000元实际占有、使用了涉案房屋。其于2010年3月23日交付给北海润隆居房地产有限公司的118000元其提供相关证据予以证实应当认定为是鸿源先科公司收取“鸿源生态新城” A幢1214号房屋购房款。鸿源先科公司应当依据合同约定在2010年4月26日前向北海市房地产交易中心申请备案登记，并办理涉案房屋权属过户登记手续。苏文海在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。

然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3曰及2016年2月1曰进行续封。苏文海为此于2017年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017)桂05执异179号执行裁定书，裁定驳回苏文海的异议请求。苏文海认为，苏文海于签约后已支付大部份购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案与等级和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冬季财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，苏文海在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封、扣押冻结涉访房屋。

工行云南路支行辩称：不同意苏文海的诉讼请求，请求法院予以驳回，1.北海中院所作的执行裁定书裁定驳回苏文海的异议请求正确，应当予以维持。2.苏文海提供的《商品房买卖合同》是伪造的，苏文海与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系，同时该份合同是在被告查封期间所签，该申请对《商品房买卖合同》的真实性进行鉴定。苏文海签订商品房买卖合同的时间为2010年6月12曰，在苏文海查封期内所签，故苏文海与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋处于被查封状态。根据相关司解释规定查封之后取得房产的行为不能对抗执行人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第一项的规定。3.是否实际占有使用涉案商品房与本案无关，也不能作为物权确认的依据。苏文海所提交的证据无法证实鸿源先科公司与苏文海有交房行为，更不能证明苏文海实际占有使用涉案商品房。4.没有相关的转账凭证以及正式发票证实苏文海支付超过百分之五十的购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，应驳回苏文海的诉求。

鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

苏文海围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1. (2017)桂05执异179号执行裁定书及送达回证，拟证明苏文海提出执行异议之诉的依据、苏文海的房屋在法院执行裁定查封的范围；2.鸿源先科公司营业执照、法定代表人等主体依据，拟证明被执行人鸿源先科公司的主体材料；3.关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，拟证明苏文海提出执行异议之诉的依据，苏文海的房屋在法院执行裁定查封的范围，因查封、执行涉案房屋《商品 房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实；4.房屋登记信息档 案查询证明，拟证明涉案房屋已经被北海中院查封、续封的事实，苏文海提出执行异议之诉的依据；5、《商品房买卖合同》（销售合同编号HYA1214),拟证明苏文海提出执行异议之诉的依据；6.收款收据，证明苏文海交付大部份房款282400元的事实，鸿源先科公司没有履行备案登记以及物权转移义务的事实；7.付款方式补充 协议，证明苏文海按照与鸿源先科公司签订的协议支付首付款与交给润隆居公司的118000元一致的事实；8.房地产代理销售合同，证明苏文海向润隆居公司交付购房款的依据，鸿源先科公司与大山公司、润隆居公司之间的合作关系；9、鸿源生态新城移交清单，证明苏文海向润隆居公司交付购房款的依据，鸿源先科公司与大山公司、润隆居之间的合作关系；10.证明材料，证明苏文海向润隆居交付购房款的依据，鸿源先科公司与大山公司、润隆居公司之间的合作以及债权债务关系；11.税收完税证明，证明苏文海已经履行缴纳契税义务的事实；12.业主（住户）房屋装饰装修档案、装修费、物业费，证明苏文海已已经装修涉案房屋的事实，苏文海已经实际占有、使用涉案房屋的事实；13.证明，证明苏文海已经实际占有、使用涉案房屋的事实；14.证明材料，证明苏文海已交款给鸿源先科公司的依据。

工行云南路支行未向本院提交证据。

鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

经开庭审理质证，工行云南路支行对苏文海提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4、11的三性没有异议；对证据5的三性有异议，该份合同是伪造的，不能证明苏文海与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系。对证据6润隆居公司出具的收据关联性有异议，不能证明该首付款不是鸿源先科公司所收取。对剩佘三张收据的三性有异议，苏文海只提供收据，而不提供任何的转账凭证，不能证明苏文海已经实际支付了相应的购房款。证据7、8、9、10的三性有异议，不能证实苏文海的主张；对证据12的鸿源生态新城房屋装修管理协议的三性有异议，1.该证据不足以证明北海银联物业有限公司是鸿源生态新城的物业公司，北海银联物业有限公司自然不能证明苏文海何时入住；2.苏文海提供的入住证明却是由另一个物业公司——北海鸿源生态新城物业管理处出具，具体管理鸿源生态新城的物业公司不确定；并且在证据12中没有装修费、物业费。对证据13的三性有异议，该份证明是由北海鸿源生态新城物业管理处出具，与证据12的北海银联物业有限公司不一致；对证据14 的关联性有异议，该份证明材料不足以证明大山公司和润隆居公司已经实际收取苏文海的购房款，苏文海应提供相应的汇款凭证或资金来源予以证明，或大山公司与润隆居公司提供相应会计帐册予以证实。大山公司与润隆居公司没有提供任何证据证实与存在鸿源先科公司合作关系。

鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。

对苏文海提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。

综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010 年3月3日，北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2010 年3月25日，苏文海向润隆居公司交付润和花园A栋1214号首付款118000元，次日，苏文海与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》 (销售合同编号：HYA1214),约定苏文海购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城A幢1214号房，房屋建筑面积为85.34平方米，总价款 392000元。2010年3月25曰，润隆居公司出具收据，载明收到苏文海交来润和花园A幢1214号房首付款118000元。2012年4月9日，苏文海与鸿源先科公司签订《付款方式补充协议》，约定：房屋首付款为118000,因贷款首付比例上调，剩佘274000元房款更改为分五期付款，分别于2012年5月1日、2013年5月1日、2014年5月1日、2015 年5月1日、2016年5月1日付款54800元。苏文海先后向鸿源先科公司支付购房款164400元。2010年5月4曰，苏文海向税务机关缴纳了A幢1214号房屋契税11760元。2017年7月21日，北海鸿源生态新城 物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主A栋1214号房业 主苏文海于2011年6月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴 纳物业费。” 2017年9月1曰，鸿源先科公司向本院出具证明材料， 载明鸿源生态新城的部份业主在向该公司交付房款时，该公司特委托了大山公司和润隆居公司以及其法定代表人刘长胜代为签订合同、收取购房款、定金或预付款。上述两公司与鸿源先科公司系合 作关系，两公司收取业主的购房款视为鸿源先科公司收取，鸿源先科公司与两公司之间的结算，以及债权债务关系，与交付购房款的业主没有关系。

另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路 西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（ 2003 )第 602645 号、北国用（ 2004 ) 800158 号、北国用（ 2004 )第 800159 号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年 12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向北海中院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行 的申请，本院于2009年7月23曰作出（2009 )北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权 以及该地上建筑面积为12809.3平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009 )北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋1214号房）。本院于2012年1月18日作出（2009 )北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金 5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北 房地交押字（ 2005 )第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理后判决驳回上诉，维持原判。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013)北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司 名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中 均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，苏文海以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人苏文海对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。苏文海为此提起本案诉讼。

再查明，苏文海名下在北海市不动产登记中心没有其他房屋登 记信息。

本院归纳本案的争议焦点为：苏文海对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。

本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，苏文海与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。而涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其也无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由苏文海提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《付款方式补充协议》等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，苏文海支付超过总价款50%的购房款，并已于2011年实际入住。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限 为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻 结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7 月22日后查封效力效力消灭。而工行云南路支行对该财产重新申 请查封的时间为2011年11月1日，由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担。工行云南路支行抗辩本案《商品房买卖合同》是在查封之后签订的，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，苏文海对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，虽对涉案《商品房买卖合同》的合法有效性进行了审查，但本案中不对苏文海诉请确认该合同的合法有效性作出判决。此外，苏文海要求鸿源先科为其办理房屋过户，因该诉求系基于苏文海与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，苏文海应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、本案不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢1214号商品房；

二、驳回原告苏文海的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

本院（2017)桂05执异179号执行裁定书于本判决生效时自动失效。

 

                 审 判 长   陈 邦 和

                     审 判 员   魏 玉 芳

                     审 判 员   叶     萍

 

                      二0一七年十二月三十日

                              

                     法官助理   庞 晓 湖

                     书 记 员   曾     荣