广西壮族自治区北海市中级人民法院

         民事判决书

 

 

      (2016)桂05民初222号

 

原告：张露尹，女，1972年6月21曰出生，汉族，住所地北海市海城区特力花园1栋XXX号。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。（同 为原告郑年禄的委托诉讼代理人）

原告：郑年禄，男，1973年10月2日出生，汉族，住所地 北海市海城区特力花园1栋XXX号。

被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市北海大道全景 大厦二层。

法定代表人：刘力宁，总经理。

委托诉讼代理人：何春强，女，该公司职员。

原告张露尹、郑年禄与被告北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，北海市海城区人民法院于2016年9月22曰立案受理后，本院以本案与本院立案再审的 (2016)桂05民再9号借款合同纠纷案具有关联性为由，于2016 年11月16日裁定本案由本院审理。本院依法组成合议庭，将本案与（2016)桂05民再9号借款合同纠纷案合并于2017年6月19 日公开开庭进行了审理。原告张露尹及其委托诉讼代理人赵成民 (同为原告郑年禄的委托诉讼代理人)，被告实业公司的委托诉讼代理人何春强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张露尹、郑年禄起诉的诉讼请求：一、依法解除原告与被告实业公司于2004年4月21日签订的《商品房买卖合同》 二、被告退还给原告购房款139万元；三、被告赔偿因没有将房 屋过户给原告造成的利息损失680544元（以139万元贷款本金为基数，按照月利4.8%自2008年3月20日计算至2016年9月20 日，以后计算至判决生效时止）；四、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被告以原告的名义签订《商品房买卖合同》，为被告下一步以原告名义贷款做准备。2004年4月21日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定将被告开发建设的坐落于北海市海城区外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号房屋、建筑面积约509.97平方米出售给原告，用于商业经营，约定单价为5468元/平方米，房款总价为2788576元。二、2004年9 月14日以原告名义与中国银行股份有限公司北海分行（其前称是中国银行北海分行，以下统一简称中行北海分行）签订一份《房产抵押借款合同》，以实现被告实际贷款目的。早在2001年11 月23日，被告就与中行北海分行签订一份《销售商业用房合作协议》，其目的就是“向北海外沙海鲜岛项目个人商用房的买方(小业主）提供个人商业用房贷款业务”。三、根据双方的约定，依法应当由被告承担偿还购房款139万元及其贷款利息的义务。（一）根据原告与被告于2004年8月27日签订的租赁北海 市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号房屋《协议书》第 二条约定：“应甲方（原告）要求，经乙方（被告）同意，该房产的按揭贷款的还款责任由乙方全部承担，甲方不承担按揭贷款 的还款及任何该房产交易发生的其他费用的支付责任。”被告是偿还中行北海分行的义务人；（二）根据上述《协议书》第六条 第一款约定本协议履行期间，甲方可按下列条款优先购买该房产。甲方在本合同期内所付租金，可自行转为购房款的首期或月供。”因此，偿还贷款月供的义务是被告，只是原告交付给被告 的租金由其转为按揭贷款月供;逾期偿还贷款月供的责任当然是被 告，而非原告；（三）根据被告与中行北海分行于2001年11月22 日签订的（2001)北中银零（商）合字第002号）《销售商业 用房合作协议》第六条以及（2001)北中银零（商）保字第002 号《保证合同》第二条的约定：“若小业主（原告）连续三期未 能归还乙方（中行北海分行）的贷款本息或累计六期逾期归还乙方的贷款本息，一经乙方通知甲方（被告），甲方保证无条件以不 低于小业主所欠乙方的贷款本息及罚金、违约金之和的价格购买 乙方所取得的抵押房产。”因此，被告承担的不是保证责任，而且是直接以购买涉案房屋为偿还贷款本息及罚金、违约金的责任。四、本案作为出卖人的被告在商品房买卖合同的履行过程中 采取隐瞒事实真相的欺诈手段，并且存在严重违约，应当承担违 约责任。（一）根据原告与被告于2004年4月21曰签订的《北海外沙海鲜岛餐饮区业主公约》之约定，自签订本公约之曰起，涉案房屋交付原告实际使用；另根据原告与被告于2004年4月21曰签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当于最迟 的2005年4月21曰前为原告办理房地产权属证书。因此，被告明显违约；（二）根据北房地交押字(2004)第4982号《北海市房地产抵押登记证明书》记载的抵押登记日期为2004年9月17日；又根据被告与中行北海分行于2001年11月23日签订的《销售商业用房合作协议》[(2001)北中银零（商）合字第002号]第 十四条约定：“甲方（被告）应在办妥预抵押登记手续后60个工作日内为取得贷款的小业主办妥《房屋所有权证》并直接交由乙方（中行北海分行）并负责协助乙方办理抵押登记。”则被告也 是应当最迟在2004年11月17日为原告办理完《房屋所有权证》。因此，无论是被告与中行北海分行之间的约定，还是原告与被告的约定，被告违约事实非常明显；（三）原告贷款不但没有 得到涉案房屋，而且面临法院强制执行其唯一居住房屋的财产；而违约的被告是最大赢家、实际受益人，被告一方面获得并使用了139万元的巨额贷款，又一方面还收取原告的租金、保证金， 而又不将这些款项按约支付偿还贷款。根据原告与中行北海分行签订的（2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》第三十一条的约定，按揭贷款直接汇入被告的账户，而被告又不 按照《销售商业用房合作协议》[(2001)北中银零（商）合字第002号]第十条和第十一条的约定使用贷款；（四）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买 受人。”因此，被告应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还给原告。五、中行北海分行依据北海市中级人民法院 (2005)北民一初字第67号民事判决实现优先受偿权，致使原告 还遭受重大利息损失。中行北海分行依据北海市中级人民法院 (2005 )北民一初字第67号民事判决的第四项：中行北海分行对 于北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号房屋享有优先受偿权，于2008年3月20曰裁定解封并过户给中行北海分行名下，已经实现价值278万元的优先受偿权。现原告按照自2008年3月20日将涉案房屋过户给中行北海分行始，计算利息损失，属于最低限度的损失请求。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定提出诉讼，以维护自己的合法权利。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

一、《商品房买卖合同》。证明：1、原告与被告商品房买卖 合同权利义务关系；2、此主合同是借款合同的从属合同的依据；3、被告逾期办理房屋所有权证的违约依据。

二、《补充协议》。证明：1、根据协议第三条约定，涉案房 屋总房款为1622439元；2、此房款总价与原、被告于2004年4 月21日签订的《附件四一正文第六条付款方式》第二条约定的房款总价和贷款相矛盾；3、中行北海分行与实业公司恶意串通，将实业公司为实际贷款人的还款义务转嫁给原告的事实；4、被告釆取欺诈手段实现其贷款目的的依据。

三、《房地产抵押借款合同》。证明：1、被告以原告名义贷 款的依据；2、被告与中行北海分行恶意串通实现被告贷款目的的 依据。

四、《北海市房地产抵押登记证明书》。证明：1、以原告名 义按揭贷款的依据；2、被告与中行北海分行恶意串通实现被告贷 款目的的依据。

五、中行北海分行借款借据。证明：1、被告实现贷款目的的依据；2、被告与中行北海分行恶意串通实现被告贷款目的的依据；3、原告计算利息损失的依据；4、原告请求被告返还139万元购房款的依据。

六、《协议书》。证明：1、根据《协议书》第二条约定应当 由被告承担偿还购房款139万元及其贷款利息的义务；2、因原告以租金支付贷款月供的约定，由被告偿还月供义务的依据。

七、《销售商业用房合作协议》及《保证合同》。证明：1、《销售商业用房合作协议》第六条以及《保证合同》第二条的约定：“若小业主（原告）连续三期未能归还乙方（中行北海分行）的贷款本息或累计六期逾期归还乙方的贷款本息，一经乙方 通知甲方（被告），甲方保证无条件以不低于小业主所欠乙方的 贷款本息及罚金、违约金之和的价格购买乙方所取得的抵押房 产。” 2、被告承担的不是保证责任，而且是直接以购买涉案房屋为偿还贷款本息及罚金、违约金的责任。

八、（2005)北民一初字第67号民事判决书。1、中行北海分行实现北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号房屋享有优先受偿权的事实；2、原告计算利息损失的依据；3、原告请求被告返还139万元购房款的依据。

九、《房屋登记信息查询证明》。证明：1、涉案房屋北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号变更到中行北海分行的事实；2、原告请求解除《商品房买卖合同》的依据。

被告实业公司辩称，由法院根据查明的事实依照法律规定作出处理。

在举证期间，被告没有证据提交。

对原告提交的证据，被告没有异议。

本案争议的是商品房买卖合同关系，原告提交的九项证据可以证明合同的订立、履行及解除事由发生等法律事实，且被告对此也没有异议，故可以作为本案认定事实的依据，本院依法予以认定。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2004年4月21日，原告张露尹、郑年禄与被告实业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将位于北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1 J2号房屋出售给原告，房屋总价款为 2788516元，首期款共占全部房价的50%，佘款139万元由原告向银行申请按揭；被告应当在2004年7月15曰将房屋交付给原告 使用，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；被告应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了其他相关条款。8月27日双方又签订《协议书》一份，其中第一条约定，原告购买位于北海 市外沙海鲜岛蛋家民俗村（本土风情餐区）东23栋（本土餐厅）J1 J2号，建筑面积416.1平方米房产，向中行北海分行申请办理银行按揭贷款139万元（按揭贷款额最终以银行核准发放为准）；第二条约定，应原告要求，经被告同意，该房产的按揭贷款的还款责任由被告全部承担，原告不承担按揭贷款的还款及任何该房产交易发生的其他费用的支付责任。原告同意被告成为该房产的产权所有人，被告行使所有权时无需征得原告同意，该房产所有权的从属义务同样由被告全部承担。该房产的所有权的权利及义务与原告无关。”同年9月14日原告张露尹与中行北海分 行签订（2014)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》，原告郑年禄作为抵押房地产的共有人在合同上签字。该合同约定，张露尹向中行北海分行借款139万元，用于购买个人商业用房；贷款期限为10年，自贷款发放之曰起计算；月利息4.8%,在本合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率或计息办法也随即相应调整，调整时中 行北海分行毋须专门通知借款人；还款方式为月等额还款，还款总期数为120期；原告张露尹授权中行北海分行本合同项下的贷款直接付至被告的账户01333708406001等。同年9月17日原告将《商品房买卖合同》约定购买的位于北海市外沙岛东23栋（本 土餐厅•[栋）J1 J2号房屋办理了抵押登记，抵押权人是被告中行北海分行，抵押登记证书号是北房地交押字(2004)第4982号。9月20日，中行北海分行向原告张露尹发放贷款139万元，该款直接付至被告01333708406001的账户。之前，即2001年11月23曰被告与中行北海分行就中行北海分行向被告开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方提供个人商业用房贷款业务事宜，双方签订了 [(2001)北中银零（商）合字第002号）]《销 售商业用房合作协议》一份。同日双方还签订了 [(2001)北中银零（商）保字第002号]《销售商业用房合作协议》一份，其中第二条约定，本合同的保证方式为连带责任担保。如借款人没有不按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，中行北海分行有权直接要求被告履行还款责任。无论何原因导致借款人不按时足额 归还中行北海分行的贷款本息及有关费用时，中行北海分行通知实业公司协助追偿，若借款人连续三期未能归还中行北海分行的贷款本息或累计六期逾期归还乙方的贷款本息，一经中行北海分行通知实业公司，实业公司保证无条件以不低于小业主所欠中行 北海分行的贷款本息及罚金、违约金之和的价格购买中行北海分行所取得的抵押房产。至今，被告没有将约定买卖的房屋交付给原告。原告没有支付过任何款项。诉讼中，原告明确表示，如中行北海分行不向原告主张(2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》项下的还款义务，原告则对其在本案中提出的诉讼请求二、三，即：“二、被告退还给原告购房款139万元； 三、被告因没有将房屋过户给原告造成的利息损失680544元（以139万元贷款本金为基数，按照月利4. 8%自2008年3月20日计算至2016年9月20日，以后计算至判决生效时止）”也不再坚持主张。

另查明，2008年3月31日本案争议房屋即坐落于北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号房屋已经本院执行过户 到中行北海分行名下。此外，中行北海分行诉张露尹、郑年禄及 实业公司借款合同纠纷一案，本院也已经于2017年6月21日作 出（2016)桂05民再9号民事判决：一、维持本院(2005)北民一初字第67号民事判决第一、四项，即：维持“一、解除中行北海分行与被告张露尹、郑年禄签订的（2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》；四、中行北海分行对位于北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）Jl、J2号房屋享有优先受偿权”的判项。二、撤销本院(2005)北民一初字第67号民事判决第二、三 项，即：撤销“二、张露尹、郑年禄共同偿还中行北海分行贷款 本金1276503.75元，逾期贷款本金35545.52元，逾期利息 26477.31元，罚息723.64元，以上各项合计1339250.22元（以 上利息与罚息暂计至2005年10月10日，以后另计）；三、实业 公司对张露尹、郑年禄的上述第二项债务承担连带清偿责任”的判项。三、实业公司应偿还给中行北海分行贷款本金人民币 1276503.75元，逾期贷款本金35545.52元，逾期利息26477.31元，罚息723.64元，以上各项合计1339250.22元（以上利息与罚息暂计至2005年10月10日，以后另计至本判决确定的履行期限实际履行之日止）；四、驳回中行北海分行的其他诉讼请求。

本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、原告请求解除《商品房买卖合同》是否具有事实和法律依据？二、原告请求被告退还给原告购房款139万元并赔偿因 没有将房屋过户给原告造成的利息损失680544元（以139万元贷款本金为基数，按照月利4.8%自2008年3月20日计算至2016 年9月20日，以后计算至判决生效时止）的诉讼请求应否予以支持？

关于本案的争议焦点一，即原告请求解除《商品房买卖合同》是否具有事实和法律依据的问题。

原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。自合同签订后，被告未按约定将涉案房屋交付给原告，亦未协助原告办理房屋产权登记手续，依据“逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”的合同约定以及合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告享有解除合同的权利。本案涉案房屋现已经法院执行过户到中行北海分行名下，被告将房屋交付给原告及为其办理产权登记的合同目的已无 法实现，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除《商品房 买卖合同》，于法有据。因此，原告请求解除《商品房买卖合 同》具有事实和法律依据，本院予以支持。

关于本案的争议焦点二，即原告请求被告退还给原告购房款139万元并赔偿因没有将房屋过户给原告造成的利息损失680544元（以139万元贷款本金为基数，按照月利4. 8%自2008年3月20日计算至2016年9月20日，以后计算至判决生效时止）的诉 讼请求应否予以支持的问题。

本案《商品房买卖合同》生效后，原告没有支付过包括购房款等任何款项；虽以其名义办理了房产抵押贷款139万元，但其也没有偿还过借款。原告的银行借款问题已经本院另案审理并作 出了（2016)桂05民再9号民事判决：解除张露尹、郑年禄与中行 北海分行借款合同关系；该借款由实业公司清偿；驳回中行北海分行要求张露尹、郑年禄偿还借款的诉讼请求。由此可见，原告请求被告退还给原告购房款139万元并赔偿因没有将房屋过户给原告造成的利息损失680544元（以139万元贷款本金为基数，按照月利4. 8%自2008年3月20日计算至2016年9月20日，以后计算至判决生效时止）没有事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十 五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款 和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告的该两项请求也没有法律依据。因此，对原告请求被告退还给原告购房款139万元并赔偿因没有将房屋过户给原告造成的利息损失680544元（以139万元贷款本金为基数，按照月利4.8%自 2008年3月20日计算至2016年9月20日，以后计算至判决生效时止）的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：

一、 解除原告张露尹、郑年禄与被告北海实业开发有限公司 于2004年4月21日签订的《商品房买卖合同》；

二、 驳回原告张露尹、郑年禄的其他诉讼请求。

案件受理费11682元（原告张露尹、郑年禄已预交），由被告北海实业开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之曰起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

 

              

 

 

 

          

审	判	长	叶	长	程
审	判	员	刘	敬	兴
审	判	员	张		骥

 

 

二0一七年六月二十一日

书记员 薛清龙