广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民 事 判 决 书

 

( 2016)桂0503民初1091号

    原告：北海琦玮房地产开发有限公司，住所地北海市银海区浙江路88号融旗华堂2幢0101号。

    法定代表人：施忠康，董事长。

    委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

    被告：何刚，男，1973年3月26日出生，汉族，身份证号码：513028197303261XXX，住江苏省苏州市吴中区光福镇福利村XX西山头XX号。

    委托诉讼代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：许凯丽，广西汉远律师事务所实习人员。

    原告北海琦玮房地产开发有限公司（以下简称“琦玮公司”）诉被告何刚租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理，原告琦玮公司的委托诉讼代理人赵成民、被告何刚及其委托诉讼代理人陈远胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告琦玮公司诉称：原、被告于2015年10月10日签订《商铺租赁合同》，约定将原告坐落于北海市银海区浙江路88号融旗华堂1#楼底层南面8号建筑面积138.47平方米的商铺出租交付给被告使用。被告于2015年10月12日交付20000元保证金、于2015年10月15日交付2015年12月10日至2016年3月9日3个月的租金，共计18694元。被告尚拖欠2016年3月10日至2016年11月10日8个月的租金，共计49856元。原告多次向被告主张权利，被告一直不理睬。原告于2016年10月24日，授权律师向被告出具《律师函》，依法通知被告解除原告与被告于2015年10月10日签订的《商铺租赁合同》，并告知被告应当承担的违约责任，被告于当日签收律师函，但逾期没有回复。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2015年10月10日签订的《商铺租赁合同》；2、被告给付拖欠原告的商铺租金49856元；3、被告承担违约金33652.80元；4、原告依法没收被告交付的20000元保证金。

    原告对其主张在举证期限内提供的证据有：

    一、《商铺租赁合同》，拟证实原、被告签订的商铺租赁合同内容；

    二、《收据》，拟证实被告向原告支付1#楼底层南面商铺(C8号商铺)自2015年12月10日至2016年3月9日止的租金18694元；

    三、《收据》，拟证实被告向原告交纳1#楼8号商铺保证金20000元；

    四、《关于何刚不交付商铺租金的违约责任并解除<商铺租赁合同>的律师函》，拟证实原告发通知给被告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》；

    五、《证明材料》、《营业执照》、《居民身份证》，拟证实北海融旗物业服务有限公司出具证明材料证实被告委托物业公司于2016年8月16日将承租商铺加锁。

    被告何刚辩称：同意解除双方签订的《商铺租赁合同》；对于第二项诉讼请求，被告认为租金只能支付到2016年8月16日即32816.6元；对于第三项诉讼请求，被告认为违约金过高，被告同意按照拖欠租金32816.6元的30%计算违约金即9844.98元；被告不同意第四项诉讼请求，认为没有法律依据。

    被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：

    照片三张、录音材料文字版，拟证实原告指使北海融旗物业服务有限公司于2016年8月16日锁了被告商铺的事实。

    经过开庭质证，被告对原告提交的证据一至三的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据四律师函的内容有异议，对原告要求交付租金的租期及违约金的计算有异议，但被告确实已收到该律师函；对证据五的真实性有异议，该证据是北海融旗物业服务有限公司出具的证明，相当于证人证言，只有证人出庭作证才可以采信。

    原告对被告提供证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为北海融旗物业服务有限公司于2016年8月16日加锁后被告并没有提出异议。

    本院认为，原告提交的证据一至三以及被告提交的证据，各方当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采纳。原告提交的证据四，具有证据真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采纳；原告提交的证据五证明材料，因没有公司负责人签名或盖章，不符合单位出具证明材料的合法形式，故本院不予采纳。

    综合全案证据，本院确认以下事实：

   2015年10月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告自愿租用原告位于北海市银海区浙江路88号融旗华堂1#楼底层南面商铺8号作为商业用途使用，建筑面积约138.47平方米；租用的期限为伍年，租期从2015年10月10日至2020年10月9日止，其中商铺装修两个月（2015年10月10日2015年12月10日）免收租金，即从2015年12月10日起收取租金；该商铺的租金：前三年每月租金每平方为45元，第四年租金每月每平方50元，第五年每月每平方租金均55元计；第一、二、三年每月租金为6232元；第四年每月租金为6924元；第五年每月租金为7616元；租金交付期限：一个季度一交，第一次租金于签定合同之日当日内交清，以后每季期租金应提前10日内交清，先交租金后使用；履约保证金：在本合同签订之日，被告须向原告交付履约保证金20000元；被告如拖欠租金，则每天按应缴租金的5‰交纳滞纳金；如拖欠租金达壹个月，原告有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。同月12日，被告向原告支付上述商铺保证金20000元。同月15日，被告向原告支付上述商铺2015年12月10日至2016年3月9日的租金18694元。此后，被告未再向原告支付商铺租金。2016年8月16日，被告将部分办公用品搬走后将商铺大门锁上。同日，北海融旗物业服务有限公司在被告已经上锁的大门上又进行了加锁。2016年10月24日，原告授权律师向被告出具《关于何刚不交付商铺租金的违约责任并解除<商铺租赁合同>的律师函》，告知被告因其逾期交付租金构成违约，应当承担违约责任。被告于当日签收律师函。

    本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应当按照合同约定按期交纳租金，被告逾期不交纳租金的行为违反合同约定，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商铺租赁合同》第七条第二款第1项的约定，原告主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付2016年3月10日至11月10日的租金49856元，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称因原告指使北海融旗物业服务有限公司于2016年8月16日将涉案商铺进行加锁，造成被告无法使用商铺，故被告只同意支付2016年3月10日至8月15日的租金。本院认为，被告没有提供充足证据证实北海融旗物业服务有限公司对涉案商铺进行加锁的行为是由原告授权或者指使所为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张按照合同约定从逾期支付租金之日起至11月10日止每日按照应缴租金数额的5‰要求被告支付违约金33652.80元，同时要求没收被告已支付的保证金20000元。被告认为违约金过高请求按照拖欠租金数额的30%予以适当减少，同时认为保证金系定金，原告只能选择其一主张。本院认为，履约保证金是为确保合同正常履行的债务担保，并不是定金。虽然合同约定原告可以主张违约金并没收保证金，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告实际损失以及合同履行情况，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，因原告主张不予退还被告已支付保证金20000元，已经足够弥补原告的实际损失，对此本院予以支持。现原告又要求被告支付违约金33652.80元，其主张已过分高于原告的实际损失，故本院不予支持。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释)》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》进行了加锁。2016年10月24日，原告授权律师向被告出具《关于何刚不交付商铺租金的违约责任并解除<商铺租赁合同>的律师函》，告知被告因其逾期交付租金构成违约，应当承担违约责任。被告于当日签收律师函。

    本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应当按照合同约定按期交纳租金，被告逾期不交纳租金的行为违反合同约定，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商铺租赁合同》第七条第二款第1项的约定，原告主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付2016年3月10日至11月10日的租金49856元，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称因原告指使北海融旗物业服务有限公司于2016年8月16日将涉案商铺进行加锁，造成被告无法使周商铺，故被告只同意支付2016年3月10日至8月15日的租金。本院认为，被告没有提供充足证据证实北海融旗物业服务有限公司对涉案商铺进行加锁的行为是由原告授权或者指使所为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张按照合同约定从逾期支付租金之日起至11月10日止每日按照应缴租金数额的5‰要求被告支付违约第九十条的规定，判决如下：

    一、解除原告北海琦玮房地产开发有限公司与被告何刚于2015年10月10日签订的《商铺租赁合同》；

    二、被告何刚向原告北海琦玮房地产开发有限公司支付租金49856元；

    三、原告北海琦玮房地产开发有限公司不予退还被告何刚已支付的保证金20000元；

    四、驳回原告北海琦玮房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

    本案受理费1185元，由原告北海琦玮房地产开发有限公司承担285元，由被告何刚承担900元。

    上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2370元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

 

 

审  判  员     彭      丫

 

                                二0一七年二月三日

  

                             书   记  员    杨  彩  英