广西壮族自治区北海市中级人民法院

                    民 事 裁 定 书

 

                                                                                                    (2016)桂05民监2号

      申诉人（原审被告）：郑某某，男，1973年10月2日出生，汉族。住所地：广西北海市海城区南万路1号特力花园XX栋XXX号。

      申诉人（原审被告）：张某某（曾用名张某），女，1972年6月21日出生，汉族。住所地：广西北海市海城区南万路1号特力花园X栋XXX号。

      原审原告：中国银行股份有限公司北海分行。住所地：北海市北海大道国际金融大厦。

      负责人：张军健，该行行长。

      原审被告：北海市实业开发有限公司。住所地：北海市北海大道全景大厦二层。

      法定代表人：张一明，该公司董事长。

      原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告张露尹、郑年禄、北海市实业开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2006年4月12日作出(2005)北民一初字第67号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条规定，裁定如下：

        一、本案由本院再审；

 二、再审期间中止原判决的执行。

 

审  判  长    徐  惟  甲

审  判  员    韦      民

代理审判员    罗      伍

 二0一六年十一月四日

书  记  员    万      益

民事再审申请书

  

再审申请人（一审被告）：张某某，女，1972年某月某日出生，汉族，住所地北海市海城区特力花园1#704，身份证号码，电话：1890779XXX。

再审申请人（一审被告）：郑某某，男，1973年某月某日出生，汉族，住所地北海市海城区特力花园1#704，身份证号码，电话：189779XXXX。

执行程序代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

被申请人（一审原告）：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道国际金融大厦。组织机构代码：89930484-5，电话0779-3061133.

负责人：张培军，该行行长。

被申请人北海实业开发有限公司（一审被告），住所地北海市北海大道全景大厦二层。组织机构代码：61944212-8。

法定代表人：张一明，该公司董事长。

再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人中国银行股份有限公司北海分行（以下简称“中国银行北海分公司”）、被申请人北海实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）借款合同纠纷一案，不服广西北海市中级人民法院（2005）北民一初字第67号民事判决，特依法提出再审申请。

再审请求：

一、撤销广西北海市中级人民法院（2005）北民一初字第67号民事判决；

二、将再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司的商品房买卖合同纠纷和本案合并审理；

三、判令被申请人实业公司偿还给再审申请人张露尹、郑年禄购房款139万元及其贷款利息；

四、判令被申请人实业公司和被申请人中国银行北海分公司承担本案一审和再审诉讼费用。

再审的事实与理由：

一、当北海市中级人民法院2016年4月13日将“（2014）北法执字第223-1号”执行裁定书向再审申请人送达时，再审申请人张露尹、郑年禄才发现有新的证据，且这些新证据足以推翻原判决。

（一）根据原判决第1页已经证实，再审申请人张露尹、郑年禄因工作关系没有参加原审开庭，不清楚原审证据质证情况，在原审生效开始执行到自己财产时，才意识到搜集证据。

（二）再审申请人张露尹于2016年6月24日在北海市房地产交易中心查证《房屋登记信息查询证明》（代码bh201506，号码00035610）证实，其与郑年禄贷款购买的坐落于北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1、J2号房屋，已经变更到被申请人中国银行北海分公司名下；北海市中级人民法院于2008年3月20日裁定解封并过户给被申请人中国银行北海分公司名下时，没有通知再审申请人张露尹、郑年禄。

（三）原审没有查证的再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年4月21日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》已经于2016年6月24日通过北海市房产交易中心调取查到。

（四）原审没有查证的再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年8月27日签订的租赁北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1、J2号房屋《协议书》、2004年4月21日《北海外沙海鲜岛餐饮区业主公约》等证据，已经于2016年6月24日查到。

综上所述，再审申请人张露尹、郑年禄调查取证的事实，应当在原审查明的必要证据，这些证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（一）项和第二百零五条的新证据情形，有权申请再审。

二、原审法院没有将再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司的商品房买卖合同纠纷和本案合并审理，违反法律规定。

（一）原审没有合并审理违法最高人民法院的司法解释规定。原审是被申请人中国银行北海分公司以担保权人的主体身份提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”原审法院没有将再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司的商品房买卖合同纠纷和本案合并审理，明显违反最高人民法院的司法解释的规定。

（二）因原审没有合并审理，致使涉及本案的商品房买卖合同买卖关系重要证据没有举证、质证，铸成本案错误。

1、再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年4月21日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》没有质证。

2、再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年8月27日签订的租赁北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1、J2号房屋《协议书》没有质证。

3、2004年4月21日《北海外沙海鲜岛餐饮区业主公约》没有质证。

（三）因原审没有合并审理，致使商品房买卖合同纠纷与借款合同纠纷的关联性、各方当事人过错应当承担责任以及各责任之间的关系没有理清，不但造成审判错误，还导致执行错误等一系列错误。

三、原审判决再审申请人张露尹、郑年禄直接偿还给被申请人中国银行北海分公司的贷款和利息，违反法律规定，依法应当由被申请人实业公司承担偿还购房款139万元及其贷款利息的义务。

（一）根据再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年8月27日签订的租赁北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1、J2号房屋《协议书》第二条约定：“应甲方（再审申请人）要求，经乙方（被申请人实业公司）同意，该房产的按揭贷款的还款责任由乙方全部承担，甲方不承担按揭贷款的还款及任何该房产交易发生的其他费用的支付责任。”故此，被申请人实业公司是偿还被申请人中国银行北海分公司的义务人。

（二）根据再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年8月27日签订的租赁北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1、J2号房屋《协议书》第六条第一款约定：“在本协议履行期间，甲方可按下列条款优先购买该房产。甲方在本合同期内所付租金，可自行转为购房款的首期或月供。”故此，偿还贷款月供的义务是被申请人实业公司——只是再审申请人张露尹、郑年禄交付给被申请人实业公司的租金由其转为按揭贷款月供；逾期偿还按揭贷款月供的责任当然是被申请人实业公司，而非再审申请人张露尹、郑年禄。

（三）根据两被申请人于2001年11月23日签订的《销售商业用房合作协议》（[2001]北中银零（商）合字第002号）第六条以及《保证合同》“[2001]北中银零（商）保字第002号”第二条的约定：“若小业主（指申请人张露尹、郑年禄类经营者）连续三期未能归还乙方（被申请人中国银行北海分公司）的贷款本息或累计六期逾期归还乙方的贷款本息，一经乙方通知甲方（被申请人实业公司），甲方保证无条件以不低于小业主所欠乙方的贷款本息及罚金、违约金之和的价格购买乙方所取得的抵押房产。”故此，被申请人实业公司承担的不是保证责任，而且是直接以购买涉案房屋为偿还贷款贷款本息及罚金、违约金的责任。

（四）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故此，原审法院第一项判决“解除原告中国银行股份有限公司北海分行与被告张露尹、郑年禄签订的（2014）北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》”；第二项判决申请人张露尹、郑年禄偿还借款、违约金、利息和罚息错误，应当依法判令被申请人实业公司直接将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人——被申请人中国银行北海分公司。

四、本案作为出卖人的被申请人实业公司在《商品房买卖合同》的履行过程中，存在严重违约，应当承担违约责任；原审判决违约方的实业公司只是承担保证责任的连带责任当然错误。

（一）根据再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年4月21日《北海外沙海鲜岛餐饮区业主公约》之规定，自签订本公约之日起，涉案房屋交付再审申请人实际使用；另根据再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年4月21日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被申请人实业公司应当于最迟的2005年4月21日前为再审申请人张露尹、郑年禄办理房地产权属证书。故此，被申请人实业公司违约明显。

（二）根据“北房地交押字（2004）第4982号”《北海市房地产抵押登记证明书》记载的抵押登记日期为2004年9月17日；又根据两被申请人于2001年11月23日签订的《销售商业用房合作协议》（[2001]北中银零（商）合字第002号）第十四条约定：“甲方应在办妥预抵押登记手续后60个工作日内为取得贷款的小业主办妥《房屋所有权证》并直接交由乙方并负责协助乙方办理抵押登记。”则被申请人实业公司也应当最迟在2004年11月17日为再审申请人张露尹、郑年禄办理完《房屋所有权证》。故此，无论是两被申请人之间的约定，还是再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司的约定，被申请人实业公司违约事实非常明显。

（三）再审申请人张露尹、郑年禄贷款，不但没有得到涉案房屋，而且面临法院强制执行其唯一居住房屋的财产；反观被申请人实业公司是最大赢家、实际受益人，被申请人实业公司一方面获得并使用了139万元的巨额贷款，两一方面还收取再审申请人张露尹、郑年禄的租金、保证金——而不将这些款项按约支付偿还贷款。根据再审申请人张露尹、郑年禄签订的（2014）北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》第三十一条的约定，按揭贷款直接汇入被申请人实业公司的账户，而被申请人实业公司又不按照《销售商业用房合作协议》（[2001]北中银零（商）合字第002号）第十条和第十一条的约定使用贷款。

五、被申请人实业公司故意加大再审申请人张露尹、郑年禄的贷款比例，致使再审申请人张露尹、郑年禄不堪重负，还款困难；而原审法院不审查《商品房买卖合同》以及《补充协议》，当然判决错误。

根据再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年4月21日签订的《补充协议》第三条约定，涉案房屋总房款为1622439元=（一层203.13平方米+二层212.88平方米）×3900元/平方米。而再审申请人张露尹、郑年禄与被申请人实业公司于2004年4月21日签订的《附件四——正文第六条付款方式》第二条约定再审申请人张露尹、郑年禄贷款139万元作为购房款，贷款占实际房款比例为85.67%，并且还约定让再审申请人张露尹、郑年禄在交付139万元的首付。

我们不知道再审申请人张露尹、郑年禄贷款的139万元属于何种商业贷款？总房款是1622439元或是278万元？按揭贷款是零首付或是139万元的50%比例？被申请人实业公司使用两个同样数字的139万，模糊房价总款数额，与被申请人中国银行北海分公司恶意串通，将被申请人实业公司为实际贷款人的还款义务嫁祸于再审申请人张露尹、郑年禄身上，致使其还款困难、负债不堪。

六、被申请人中国银行北海分公司依据原审的第四项判决“原告中国银行股份有限公司北海分行对于北海市外沙岛东23栋（本土餐厅J栋）J1、J2号房屋享有优先受偿权”， 于2008年3月20日裁定解封并过户给被申请人中国银行北海分公司名下，已经实现价值278万元的优先受偿权，但还依据北海市中级人民法院2016年4月13日将“（2014）北法执字第223-1号”执行裁定书查封再审申请人郑年禄和张玲（张露尹曾用名）名下的位于北海市南万路1号“特力花园”1栋704房屋（房产证号：桂房证字第0518283号），属于超标的执行。

综上所述，原审判决无论是从程序上、还是实体上都存在错误，应当予以纠正。因此，再审申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（一）项和第二百零五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，提出再审申请，望再审法院依据审判监督程序调卷再审，依法撤销原审判决，支持再审申请人的再审请求，以维护再审申请人的合法民事权利。

                         此致

广西壮族自治区高级人民法院

               再审申请人：

               2016年07月06日

 

附：最高院特等奖案例——上海市第一中级人民法院( 2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书。

        

     

广西壮族自治区北海市中级人民法院

         民事判决书

 

 

           (2016)桂05民再9号

原审原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道国际金融大厦。

负责人：张军健，行长。

委托诉讼代理人：苏珊珊，该行职员。

委托诉讼代理人：王铭燕，该行职员。

原审被告：张露尹，女，1972年6月21曰出生，汉族，住所地北海市海城区特力花园1栋704号。

委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师（同为原审被告郑年禄的委托诉讼代理人)。

原审被告：郑年禄，男，1973年10月2日出生，汉族，住所地北海市海城区特力花园1栋704号。

原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市北海大道全景大厦二层。

法定代表人：刘力宁，总经理。

委托诉讼代理人：何春强，该公司职员。

原审原告中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海 分行）与原审被告张露尹、郑年禄及北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）借款合同纠纷一案，本院于2006年4月12日作出的（2005)北民一初字第67号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年11月4日作出（2016)桂05民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，将本案与（2016)桂05民初字222号商品房买卖合同纠纷案合并于2017年6月19日开庭进行了审理。原审原告中行北海分行的委托诉讼代理人苏珊珊、王铭燕，原审被告张露尹及委托诉讼代理人赵成民 (同为原审被告郑年禄的委托诉讼代理人），实业公司的委托诉讼 代理人何春强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中行北海分行再审请求：1、判令解除原审被告张露尹、郑年禄与原审原告中行北海分行签订的编号为（2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》；2、判令原审被告张露尹、郑年禄归还原审原告北海分行未到期贷款本金1276503.75元，逾期贷 款本金35545.52元，逾期利息26477. 31元，罚息723.64元，以上各项合计1339250.22元（以上利息与罚息暂计至2005年10月10日，以后另计)；3、确认原审原告中行北海分行对原审被告张露尹、郑年禄的贷款抵押物享有优先受偿权；并判令原审被告实业公司对处置贷款抵押物未清偿的贷款本息承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由原审被告承担。事实与理由：中行北海分行与实业公司于2001年11月23日签订《销售商业用房合作协议》一份， 同日签订一份保证合同。其中合作协议主要约定中行北海分行向实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房提供贷款业务，保证合同则约定由实业公司对中行北海分行发放的该项目的所有单笔贷款承担连带保证责任。2004年9月14日，中行北海分行与张露尹、郑年禄签订《房地产抵押借款合同》一份，向其发放人民币贷款139万元，期限为10年，还款方式为月均等额还款，以其购买的房地产办理了贷款抵押登记。贷款发放后，张露尹经常不能按时还款。截止2005年10月10日已经有4期未归还，保证人亦未进行垫付，导致整笔贷款形成不贷款，影响了中行北海分行的信贷资产质量，造成较大信贷风险。为此，请求法院支持中行北海分行的再审请求。

原审被告张露尹、郑年禄辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，应由实业公司承担偿还购房贷款责任，中行北海分行要求张露尹、郑年禄偿还购房贷款没有法律依据，应驳回中行北海分行对张露尹、郑年禄的再审请求。

原审被告实业公司辩称，由法院根据事实依法作出处理。

中行北海分行向本院起诉请求：1、判令解除被告张露尹、郑年禄与原告中行北海分行签订的编号为（2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》；2、判令被告张露尹、郑年禄归还 原告北海分行未到期贷款本金1276503.75元，逾期贷款本金 35545.52元，逾期利息26477.31元，罚息723.64元，以上各项合计1339250.22元（以上利息与罚息暂计至2005年10月10日，以后另计)：3、确认中行原告北海分行对被告张露尹、郑年禄的贷款抵押物享有优先受偿权；并判令被告实业公司对处置贷款抵押物未清偿的贷款本息承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。

本院原审认定案件事实：2001年11月23日，原告中行北海分行与被告实业公司签订了《销售商业用房合作协议》和《保证合同》，双方在《销售商业用房合作协议》约定：中行北海分行向实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方（即小业主) 提供个人商业用房贷款业务。实业公司为所有单笔贷款的担保人。 实业公司承诺无论任何原因导致小业主不能按时足额还贷时，实业公司有义务协助追偿。若小业主连续三期或累计六期未能还贷，中 行北海分行一经通知实业公司，实业公司保证无条件以不低于业主 所欠中行北海分行的贷款本息及罚金违约金之和的价格购中行买 北海分行所取得的抵押房产。如若贷款期间中行北海分行与小业主发生诉讼，所有费用实业公司暂时代中行北海分行垫付。实业公司须在办妥预抵押登记手续后的约定工作日内，中行北海分行将贷予小业主的款项转入实业公司在乙方处开立的帐户。实业公司收取小业主的预付款或首期付款等必须存入实业公司在中行北海分行处开立的帐户。中行北海分行贷给小业主的款项由小业主委托中行北海分行转到实业公司指定帐户，实业公司保证将此款专用于北海外沙海鲜岛项目的装修工程款项和有关税费，不得将此款项用于非项目用途，并自觉接受中行北海分行监管。实业公司保证优质按时完 成北海外沙海鲜岛各项目的土建和装修工程，并按时将房屋交付小业主使用。小业主须到中行北海分行指定的保险公司按贷款额的110%投保，且第一受益人为中行北海分行。实业公司应在办妥预抵押登记手续后60个工作日内为取得贷款的小业主办妥《房屋所有权证》并直接交由中行北海分行并负责协助中行北海分行办理抵押登记。双方在《保证合同》中对保证方式、担保金额和范围、保证期限等作了详细约定。2004年9月14日，中行北海分行与被告 张露尹签订了编号为（2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》，约定：中行北海分行向张露尹贷款139万元，该贷款 直接付至实业公司在中行北海分行开立的帐户。张露尹按月等额归 还贷款本息，还款总期数为120期，每期还款金额为15264. 86元。逾期还贷的，中行北海分行按中国人民银行的规定从贷款逾期之日起按罚息利率收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。当前罚息利率为7.20%。还约定：将位于北海市外沙岛东23栋(本土餐厅J栋)Jl、J2号房屋抵押给中行北海分行，若张露尹、郑年禄不能按合同约定履行还款义务的情况下,中行北海分行有权按合同约定处分抵押物，并从中优先受偿。2004年9月17日，张露尹(共有人郑年禄)与中行北海分行在北海市房 地产交易中心办理了预购房抵押登记。上述合同签订后，因实业公司无法按约定向小业主交房，导致中行北海分行、实业公司和小业 主之间发生纠纷。截止至2005年10月10日，张露尹、郑年禄所 欠中行北海分行的未到期贷款本金人民币1276503.75元，逾期本金35545. 52元，逾期利息26477. 31元，罚息723.64元，以上各 项合计1339250.22元。

本院原审认为，中行北海分行与张露尹、郑年禄签订的《房地产抵押贷款合同》经双方协商一致，意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。因张露尹、郑年禄不能依约还款,已构成根本违约，故中行北海分行请求解除其与张露尹签订的《房地产抵押贷款合同》应予支持。中行北海分行依张露尹的指示将贷款直接划入实业公司的帐户，并未构成债务转移，中行北海分行履行了贷款合同的义务，张露尹应按照合同约定偿还贷款并支付相应利息。郑年禄是张露尹之夫，作为夫妻共同债务，郑年禄亦负有还款的义务。

实业公司与中行北海分行签订的保证合同，经双方协商一致，意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。保证合同上约定的保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，中行北海分行有权直接要求北海实业公司履行还款责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款关于连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行 期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任的规定，故实业公司对张露尹、郑年禄所欠中行北海分行的债务承担连带清偿责任。

中行北海分行与张露尹、郑年禄在《房地产抵押借款合同》中约定了抵押担保条款，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条关于以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效的规定，本案讼争所涉房屋虽为在建房屋，但应认定中行北海分行与张露尹、郑年禄的抵押关系 合法有效。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的规定，中行北海分行对位于北海市外沙岛东23 栋(本土餐厅J栋)J1、J2号房屋享有优先受偿权。

综上所述，张露尹、郑年禄应共同偿还所欠中行北海分行的本金及利息。中行北海分行与张露尹、郑年禄已办理了抵押物登记，中行北海分行与张露尹、郑年禄的抵押关系合法有效，中行北海分行对位于北海市外沙岛东23栋(本土餐厅J栋）J1、J2号房屋享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、 第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国 担保法>若干问题的解释》第四十七条之规定，本院原审作出如下判决：一、解除原告中行北海分行与被告张露尹、郑年禄签订的 (2004)北中银零商贷字第100号《房地产抵押借款合同》；二、被 告张露尹、郑年禄共同偿还原告中行北海分行贷款本金人民币1276503.75元，逾期贷款本金35545.52元，逾期利息26477.31 元，罚息723.64元，以上各项合计1339250.22元（以上利息与罚息暂计至2005年10月10日，以后另计)。三、被告实业公司对被告张露尹、郑年禄的上述第二项债务承担连带清偿责任。四、原 告中行北海分行对位于北海市外沙岛东23栋(本土餐厅J栋）J1、J2号房屋享有优先受偿权。案件受理费16706元，其他诉讼费3541元，诉讼财产保全费5697元，由被告张露尹、郑年禄负担12972元，被告实业公司负担12972元。

原审查明的事实属实，本院再审予以确认。本院再审另查明：张露尹、郑年禄诉实业公司商品房买卖合同纠纷案，本院已经于2017年6月21日作出（2016)桂民初222号民事判决：“一、解除原告张露尹、郑年禄与被告实业公司于2004年4月21曰签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告张露尹、郑年禄的其他诉讼请求”。

本院再审认为，综合各当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原审被告张露尹、郑年禄是否应当承担原审原告中行北海分行借款的还款责任？

原审被告张露尹与原审原告中行北海分行签订的《房地产抵押借款合同》因张露尹违约未能履行还款义务，原审判决据此解除《房地产抵押借款合同》及由中行北海分行对位于北海市外沙岛东23栋(本土餐厅J栋）J1、J2号商品房享有优先受偿权，是正确的，本院再审予以维持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”上述规定明确了在商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除的情形下，由出卖人将收受的 购房贷款的本金和利息返还给担保权人，只要发生两合同都被解除的情形，即可由出卖人承担返还贷款本息的责任。本案中，张露尹 与实业公司签订的《商品房买卖合同》已经判决解除，故在商品房 买卖合同、商品房担保贷款合同都被解除的情况下，由实业公司直接承担返还中行北海分行的贷款本金1276503.75元及逾期利息、 罚息符合上述司法解释规定，张露尹、郑年禄的抗辩理由成立，本 院再审予以采纳。因实业公司直接承担还款义务，故其不应再承担连带清偿责任。

综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，判决如下：

一、维持本院（2005 )北民一初字第67号民事判决第一、四项；

二、撤销本院（2005 )北民一初字第67号民事判决第二、三项；

三、原审被告北海实业开发有限公司应偿还给原审原告中国银行股份有限公司北海分行贷款本金人民币1276503.75元，逾期贷款本金35545.52元，逾期利息26477.31元，罚息723.64元，以上各项合计1339250.22元（以上利息与罚息暂计至2005年10月 10日，以后另计至本判决确定的履行期限实际履行之日止）；

四、驳回原审原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。

案件受理费16706元，其他诉讼费3541元，共计20247元，由原审被告北海实业开发有限公司负担（该款已由中国银行股份有限公司北海分行交纳，由北海实业开发有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付)。

上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

 

                                       

 

                                         

审	判	长	叶	长	程
审	判	员	刘	敬	兴
审	判	员	张		骥

 

      二0一七年六月二十一日

书 记 员      薛   清   龙