广西壮族自治区北海市海城区人民法院

                               民事判决书

 

                                                                               (2015;)海民一初字第1505号

      原告：罗学芳，女，汉族，1959年5月5日出生，身份证号：45050119590505XXX，住所地北海市海城区渔港路四巷XX号。

      委托代理人：苏日生，广西汇百川律师事务所律师。

      被告：宋会强，男，汉族，1965年5月28日出生，身份证号：232324196505280XXX，住所地黑龙江省望奎县一街X楼X组XXX号。

      委托代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。

      被告：北海有爱有家房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道176号东峰锦绣城第9幢4单元202号。

      法定代表人：李卫，该公司总经理。

      委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

      被告：北海中南房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道249号中南明珠花园3栋301号。

      法定代表人：邱朝睿，该公司董事长。

      委托代理人：周崇波，该公司办公室主任。

      第三人：陈忠虞，男，汉族，1937年10月7日出生，身份证号：450501193710070XXX，住所地广西北海市海城区渔港路四巷XX号。

      委托代理人：李凯，广西现城律师事务所律师。

      原告罗学芳诉被告宋会强、北海有爱有家房地产代理有限公司（以下简称有爱有家公司）、北海中南房地产开发有限公司（以下间称中南公司）及第三人陈忠虞合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法组成由审判员陈培荣担任审判长，人民陪审员苏家莲、庞铭茜参加的合议庭，分别于2015年11月3日、2016年1月5日公开开庭进行了审理，书记员韦彬担任法庭记录。原告罗学芳及其委托代理人苏日生，被告宋会强及其委托代理人林薇，被告有爱有家公司的委托代理人赵成民，被告中南公司的委托代理人周崇波，第三人陈忠虞的委托代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      原告罗学芳诉称：原告经他人介绍到中南明珠售楼部购房，经协商原告确定购买中南明珠花园9幢203号房，总价为424611元，后原告将上述认购房屋的购房款分两次转入宋会强账户，但原告到中南公司要求签订购房合同时，中南公司称没收到原告购房款。经原告多次找宋会强和中南公司交涉未果。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决被告宋会强返还商品房，，购旁款424611元给原告及利息损失21432元（利息从2014年11月28日起暂计至2015年8月31日止，以后另计）给原告，芳墓担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求如下：1、请求判决解除原告与宋会强签订的《中南明珠花园认购协议》；2、有爱有家公司、中南公司对宋会强的上述债务承担连带清偿责任。

      原告对其陈述在举证期限内向本院提供的证据有：1、转账业务凭证，证明宋会强收到原告购房款10万元的事实；2、中南明珠花园认购协议书，证明原告与宋会强达成认购商品房协议的事实；3、转账业务凭证，证明宋会强第二次收到原告购房款324611元的事实；4、电脑咨询单，证明有爱有家公司、中南公司的工商登记情况；5、协议，证明原告与第三人的离婚协议书早已履行完毕。

      被告宋会强辩称：原告认购的房屋是原告与第三人以夫妻名义一起去售楼部认购的，转入本人账户的购房款本人已转给开发商，整个过程都是代理公司的正常交易过程，原告要求本人返还购房款属无理要求。且原告与第三人认购的房屋已由第三人装修入住，不存在购房利息问题。购房款属原告与第三人婚后财产分割，应由原告与第三人自行解决。原告诉讼请求缺乏事实依据，本人没有侵占购房款，而是为原告购房提供方便，请求法院驳回原告的诉讼请求。

      被告宋会强对其辩解向本院提交的证据有：1、侯芳证明，证实讼争的款项是被告代为缴纳的房款，被告并没有占有；2、马丽证明，证明第三人同意购买929-203号房等；3、第三人证明，证实第三人与原告去购房，本来购买2套房，后合并为一套房；4、购买发票，证实原告认购的房屋已在第三人名下；5、契税票据，证明内容同证据4；6、《商品房买卖合同》，证明原告认购的房屋在第三人名下；7、《公证书》，证明购房款的来源是原告与第三人出售房屋的房款；8、查询单，证明原告转给宋会强的钱已全部交给开发商；9、离婚证书，证明原告与第三人曾经是夫妻；10、工作证明，证实宋会强是有爱有家派往中南明珠任售楼部的经理；11、销售代理合同，证明中南公司委托有爱有家公司代理销售中南明珠花园房屋；12、证明，证实宋会强将355250元转付中南公司；13、证明，证实16210元是有爱有家公司的销售佣金。

    被告有爱有家公司辩称，同意宋会强答辩意见，请求法院驳回原告要本公司承担连带责任的诉讼请求，本公司不承担本案的任何责任。

      被告有爱有家公司没有证据提交。

      被告中南公司辩称，宋会强将355250元转给中南公司是事实，但当时有爱有家公司的职员称该款是第三人支付的，所以中南公司与第三人签订涉案房屋的商品房买卖合同。本公司不承担本案的任何责任，请求法院驳回原告要求本公司承担连带责任的诉讼请求。

      被告中南公司对其辩解向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明203房已签订合同，买受人为第三人；2、购房发票，证明9-0203房的总房款为355250元。

      第三人陈述称，同意宋会强和有爱有家的答辩意见。

      第三人对其陈述向本院提交的证据有：1、房屋登记信息查询证明，证明第三人和原告已籽位于北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋转移登记到买受人莫家球、莫家军名下；2、收条、转账业务凭证，3、银行转账清单，4、个人购房借款及担保合同，5、公证书，证据2-5证明原告收到出售上述房屋的房款合计112.6万元；6、装修款收据，证明原告从出售上述房屋款项中支出51071元装修中南明珠9栋0203号房；7、离婚协议书、离婚证，证明上述房屋是第三人与原告共同房产各占50070出产权。

      经过开庭质证，原、被告及第三人质证意见如下：

      被告宋会强对原告举证的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为原告与第三人一起到售楼部认够房屋，最终达成了由第三人认购房屋的事实，协议书是在购房之后签订的。

      被告有爱有家对原告举证的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为尽管宋会强是有爱有家公司的员工，宋会强与原告签订协议书的行为代表有爱有家公司的行为，且该协议书的时间效力在签订商品房买卖合同后失效，应当以商品房买卖合同为准，签订商品房买卖合同时原告与第三人的财产是混同的。

      被告中南公司对原告举证的证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为证据2没有中南公司的盖章，不予认可。

      第三人对原告举证的证据的质证意见与被告宋会强、有爱有家公司的质证意见一致。

      原告对被告宋会强举证的证据1、2、3的证明内容有异议，认为原眚转入购房款是事实，其他都不是事实；对证据4、5、8、9的真实性无异议，对证据6的真实性有异议，对证据4、5、6、9的关联性有异议，对证据8的证明内容有异议；对证据10无异议，对证据11、12、13的真实性、合法性无异议，但对证据12、13的证明内容有异议，认为不能证明宋会强经过授权收取房款。

      被告有爱有家公司对被告宋会强举证的证据1不发表质证意见；对证据2—9无异议，同时认为购房的真正权利人是第三人，不是原告，宋会强已按规定履行了义务；对证据10-13的真实性、合法性无异议，宋会强收取房款代表公司行为，宋会强没有违规操作。

      被告中南公司、第三人对被告宋会强举证的证据无异议。

      原告、被告宋会强、友爱友爱公司及第三人对被告中南公司举证的证据无异议，同时有爱有家公司及第三人认为本案的原告应当是陈忠虞。

      原告对第三人举证的证据1、6没有异议；对证据2、3、4、5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告与第三人之间的纠纷，与本案无关；对证据7的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为双方还有口头约定。

      被告宋会强、有爱有家公司、中南公司对第三人举证的证据无异议。

      本院结合三方举证和质证，认证如下：对三方确认的书证予以采信；对三方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与三方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

      综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2014年3月18日，有爱有家公司与中南公司签订《北海“中南明珠花园”销售代理委托合同》，主要约定：中南公司在北海大道249号开发的“中南明珠花园”项目委托有爱有家公司进行该项目阶段销售总代理，代理销售的楼号为9幢、11幢、18幢，共11幢；代理事项及工作内容包括销售及销售全过程的管理、客户资料的收集汇总、后续服务，应急事件的处理、合同期内的交房入住服务和配合完成交房入住所涉及的相关工作等；代理期限自签订本合同之日起，至项目约定的考核任务完成后十日止（暂定2016年6月30日止），有爱有家公司在2014年3月20日正式进驻甲方售楼部；中南公司给予有爱有家公司的销售底价为中南明珠楼盘现行销售价格的9.0折，以中南公司提供的书面价格为准，超过底价的溢价部分全部归有爱有家公司所有，作为有爱有家公司销售代理和广告投放费用，中南公司不再支付有爱有家公司任何销售费用等。2014年3月至2015年2月期间，有爱有家公司将其员工宋会强派往中南明珠售楼部任售楼部经理代为销售中南明珠楼盘。2014年11月21日，原告与第三人到中南明珠售楼部选购房屋。2014午11月24日，原告通过银行转账方式从其本人的卡号为851311010106213258的广西农村信用银行卡账户内将10万元转入宋会强账户内。2014年11月27日，宋会强与原告签订《中南明珠华园认购协议书》，主要约定：原告认购中南明珠9楼203号房，建筑面积85.78平方米，认购单价4950元，总价424611元，一次性付款；原告于签订此认购协议书时向有爱有家公司支付认购定金5万元；原告交完全款后七天内交房等。同日，原告再次通过银行转账方式从其本人的卡号为851311010106213258的广西农村信用银行卡账户内将324611元转入宋会强账户内。宋会强分别于2014年11月24日、28日分两笔将原告转入其账户内的款项共355250元转账支付给中南公司。2014年11月28日，中南公司与第三人签订《商品房买卖合同》，主要约定：第三人购买中南公司开发的中南明珠花园9幢2层0203号房（即上述原告认购的中南明珠9楼203号房），总金额355250元等。同日，中南公司出具上述购房发票给第三人。后双方到北海市房地产交易中心办理了上述房屋的预售登记备案手续，预购人为第三人。本案在开庭审时原告主张中南公司与第三人签订《商品房买卖合同》时原告在场并当场提出了异议，但原告没有向本院提供相关的证据予以证实，中南公司与第三人亦不予认可。2014年11月30日至2015年1月15日期间，原告多次支付上述房屋的装修工程款共51071元。后第三人入住上述房屋。为此，原告向本院提起本案诉讼。开庭审理时，原告主张原告代为支付上述房屋的装修款是为丁让第三人尽快腾退北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋以便出售给他人。

      另查明：原告与第三人原为夫妻关系，于2012年8月3日办理了离婚手续，双方签订《离婚协议书》，约定：双方自愿离婚；位于北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋属双方共同房产，第三人占50070产权，原告占50070产权等。2014年11月21日，原告与第三人将北海市北部湾东路北部湾花园七巷5号房屋出售给莫家球、莫家军，转让总价为112.6万元，莫家军将其中的房款426000元转入原告卡号为851311010106213258的广西农村信用银行卡账户内。 2014年11月25日，上述房屋办理过户至莫家球、莫家军名下。2014年11月26日，第三人通过公证委托原告代为收取出售上述北部湾花园七巷5号房屋的转让款并打入卡号为6217996230001348468的中国邮政储蓄银行卡等。后买受人通过邮政银行转账10万元及向银行贷款60万元转入原告上述卡号为6217996230001348468的中国邮政储蓄银行卡内。

      综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、被告宋会强与原告签订《中南明珠花园认购协议书》及收取原告购房款的行为是个人行为还是有爱有家公司的行为，该认购协议书是否合法有效；2、原告要求解除原告与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》，  由被告宋会强返还购房款、赔偿利息损失以及由被告有爱有家公司、中南公司承担

连带清偿责任的诉讼请求有否事实和法律依据。

      关于第1个争议焦点，本院认为，宋会强是有爱有家公司派往中南明珠信楼部的售楼部经理，负责代理销售中南明珠花园楼盘，有爱有家公司对宋会强与原告签订《中南明珠花园认购协议书》及收取原告购房款的行为均予以认可是公司行为，本院予以确认。该认购协议书是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，合同双方均应全面履行合同约定的权利和义务。

      关于第2个争议焦点，本院认为，中南公司与有爱有家公司签订了《北海“中南明珠花园”销售代理委托合同》，约定中南公司委托有爱有家公司代理销中南明珠花园的房屋，并付给有爱有家公司佣金，双方之间成立委托代理合同关系。本案宋会强与原告签订的《中南明珠花园认购协议书》具体约定了原告认购房屋的位置、房号、面积、单价、房屋交付日期等内容，且原告亦依约支付了全部购房款给有爱有家公司。显然，有爱有家公司与原告签订的《中南明珠花园认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且有爱有家公司已按照约定收受购房款，并将大部分购房款转给中南公司，中南公司亦就原告认购的房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并已办理备案登记至第三人名下，原告明知上述情况且为该房屋支付了装修款，默认了其认购的房屋登记在第三人名下的事实，且第三人亦已入住该房屋，合同已履行完毕。原告主张中南公司与第三人签订《商品房买卖合同》时原告在场并当场提出了异议，但原告没有向本院提供相关的证据予以证实，中南公司与第三人亦不予认可，本院不予采信。故原告要求解除原告与有爱有家公司签订的《中南明珠花园认购协议书》并要求被告返还购房款、赔偿利息损失的诉讼请求汝有事实和法律依据，本院不予支持。

       综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

 驳回原告罗学芳的诉讼请求。

 案件受理费7990元，由原告负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7990元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416 ,开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理

 

 

 

审  判  长    陈 培 荣

人民陪审员    苏 家 莲

人民陪审员    庞 铭 茜

 

                                              二0一六年二月十七日

书  记  员    韦    彬