广西壮族自治区北海市银海区人民法院

                    民事判决书

 

                   (2014)银民初字第371号

    原告：丛培兵，女，1965年10月25日生，蒙古族，住所地内蒙古．自治区通辽市科尔沁区西门十委X组XX号。

    委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

    被告：北海天隆房地产开发有限公司，住所地北海市美景路88号。

    法定代表人：顾志强，董事长。

    委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。

    原告丛培兵诉被告北海天隆房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告丛培兵的委托代理人赵成民、被告北海天隆房地产开发有限公司的委托代理人曾华到庭参加诉讼。现已审理终结。

    原告诉称：2014年3月11日，原、被告签订《天隆三千海项目认购书》，购买被告开发的位于北海市银海区美景路88号三千海珊瑚园3幢2单元0702号房屋，建筑面积155.16平方米，单价为15661.25元。原告依约交付定金100000元，并于2014年5月2日交付房款900000元。被告出具的《商品房买卖合同》存在违背法律和侵害原告合法权益的条款，原告要求被告修改被拒，双方因此无法达成一致。被告与2014年6月5日退回原告交付的房款900000元，尚有定金100000元未退还原告。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《天隆·三千海项目认购书》；2、被告双倍返还原告定金200000元。

    被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、不同意解除认购书，双方对认购书的权利义务已经履行完毕；2、原告签订认购书后，没有按照约定如期签订商品房买卖合同，被告支付的违约金应不予退还。

    原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

    证据一、《天隆·三千海项目认购书》，拟证明原告向被告购买房屋并交纳100000元定金的事实；

    证据二、No．0207669号《收据》，拟证明原告向被告交纳100000元定金，及原告要求被告双倍返还的依据；

    证据三、No．0207713号《收据》，拟证明原告交纳900000元房款的事实及原告愿意继续履行《商品房买卖合同》；

    证据四、《商品房买卖合同》，拟证明被告提供的合同是为单方意思表示，且拒不修改合同侵犯原告的合法权益；

    证据五、销售广告和宣传资料，拟证明被告提供的宣传资料视为要约，被告违约的依据。

    被告在举证期限内没有提供证据。

    经庭审质证：被告对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据四、五的证明内容有异议，宣传资料是要约。

    本院认为，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以确认。

    综合全案证据，本院确认以下法律事实：

   2014年3月11日，原、被告签订《天隆·三千海项目认购书》，约定：原告向被告购买位于北海市美景路88号天隆·三千海项目中的珊瑚园3栋2单元702室，建筑面积为155.16平方米，单价15661.25元／平方米，房屋总价为2430000元；定金100000元，2014年3月11日交纳50000元，2014年3月24日前交纳50000元，2014年5月15日付清房款并签订《商品房买卖合同》。原告如约向被告交纳定金100000元，并于2014年8月2日交纳房款900000元。后双方无法就《商品房买卖合同》中的房屋面积差异、违约金等与商品房买卖有关内容的部分条款达成一致意见，未能签订《商品房买卖合同》，2014年6月5日，被告将900000元房款退还原告并收回《天隆·三千海项目认购书》、N0．0207669号《收据》及N0．0207713号《收据》原件。双方就100000元定金的返还问题未能达成一致，为维护原告合法权益，故诉至法院。

    本院认为，原、被告签订《天隆·三千海项目认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。双方当事人在《天隆·三千海项目认购书》并未对房屋面积差异、违约金等与商品房买卖有关内容进行约定，在签订正式商品房买卖合同时无法达成一致意见，被告退还原告900000元房款并收回《天隆·三千海项目认购书》及二份《收据》的原件，被告以其行为表示同意解除《天隆·三千海项目认购书》，原告要求解除于2014年3月11日签订《天隆·三千海项目认购书》，本院予以确认。被告辩解《天隆·三千海项目认购书》已经履行完毕的答辩意见本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方对导致商品房合同未能订立的后果，均不存在过错，此属于不可归责于双方当事人任何一方的事由，原告要求双倍返还不符合法律规定，本院不予支持，但原告交纳的定金100000元，应于返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

    一、解除原告丛培兵与被告北海天隆房地产开发有限公司于2014年3月11日签订《天隆·三千海项目认购书》；

    二、被告北海天隆房地产开发有限公司返还原告丛培兵定金100000元；

    三、驳回原告丛培兵的其他诉讼请求。

    本案受理费2150元，由原告丛培兵负担1075元、被告北海

天隆房地产开发有限公司负担1075元。

    上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4300元(收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行)。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

 

代理审判员    钱    芳

二0一四年九月十七日

书  记  员   高 雪 婷

   广西壮族自治区北海市中级人民法院

   民事判决书

 

           (2015)北民一终字第39号     上诉人（一审原告）：丛培兵，女，1965年10月25日生，蒙古族，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区西门十委7组69号。

委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

    上诉人（一审被告）：北海天隆房地产开发有限公司，住所地北海市美景路88号。

    法定代表人：顾志强，董事长。

    委托代理人：王熙聪，该公司法律顾问。

    上诉人丛培兵与上诉人北海天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆公司）预约合同纠纷一案，双方均不服北海市银海区人民法院( 2014)银民初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明（以下省略2页）

丛培兵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、丛培兵已经按照认购书约定，履行全部义务。丛培兵签订认购书后依约汇入天隆公司账户100000元定金，也提前交付了房款900000元。二、双方没有签订《商品房买卖合同》的责任是由于天隆仓司违约造成，应当承担全部违约责任。丛培兵根据认购书第五条第1款之约定，携带认购书、交付定金收据、交付房款收据和丛培兵身份证明等材料，前往与天隆公司签订《商品房买卖合同》时，天隆公司出具其单方拟签订的《商品房买卖合同》。而天隆公司单方起草的《商品房买卖合同》尽管是根据“建住房[2000] 200号文件”拟定，但划横线部分属于天隆公司单方填写，而补充协议属于自治条款，正本合同和补充合同的内容存在10多处违反法律、行政法规或地方规范性文件规定的情形。三、天隆公司以行为证实因其拟制的《商品房买卖合同》双方不能达成协议，故此，将房款900000元已经退回给丛培兵，收回认购书、收据等双方签署的所有资料原件。四、没有达成签署《商品房买卖合同》的责任完全在天隆公司，一审法院认定事实和适用法律不当，天隆公司应当承担双倍返还定金的责任。

综上，天隆公司拟定的，《商品房买卖合同》不仅违反法律，也违反行政法规、部门规章和地方规范性文件。故此，不能签订《商品房买卖合同》的责任在天隆公司，而非丛培兵。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，天隆公司应当承担双倍返还定金的民事责任。请求二审法院撤销一审判决，改判天隆公司双倍返还定金200000元。

针对丛培兵的上诉，天隆公司答辩称：1、《天隆·三千海项目认购书》双方已履行完毕，不存在解除的问题。2、天隆公司提供的商品房买卖合同是市房地产交易中心的强制版本，丛培兵没有证据证明合同条款存在不公平或损害其利益，合同未能签订是丛培兵自隽的原因造成的，即系丛培兵的单方面过错所致，天隆公司有权拒绝返还定金。

天隆公司上诉称：首先，一审法院认为天隆公司以其行为表示同意解除《天隆·三千海项目认购书》及双方对导致商品房买卖合同未能订立的后果均不存在过错，属于不可归责双方当事人任何一方的事由，据此判决解除双方于2014年3月11日签订的《天隆·三千海项目认购书》，天隆公司返还丛培兵定金100000元，没有事实和法律依据。事实上，双方在签订认购书且丛培兵依认购书的约定支付定金后，双方对认购书的权利义务就已经履行完毕。解除一个已履行完毕的合法有效的合同没有法律依据。其次，天隆公司出具的《商品房买卖合同》不存在违背法律和侵害丛培兵合法权益的情形，丛培兵没有按认购书约定的时限与天隆公司签订《商品房买卖合同》的原因是丛培兵的后续购房资金存在缺口而反悔不签订商品房买卖合同，并非双方不能就合同条款协商一致，丛培兵拒签合同存在过错，依认购书第五条第四项的约定，天隆公司有权不返还丛培兵支付的定金。综上，请求二审法院，依法判决撤销一审判决，驳回丛培兵的诉讼请求。

针对天隆公司的上诉，丛培兵答辩称：天隆公司的上诉理由不成立，丛培兵一审已举证证明天隆公司提供的合同文本是其公司起草印制的，内容很强势，并要求丛培兵接受，文本也并非为强制性的，双方对合同条款未能协商一致，合同未能签订过错在天隆公司，双方虽履行合同终止，但丛培兵并没有丧失诉权，请求驳回天隆公司的上诉，支持丛培兵的上诉请求。

双方些事人在二审期间均无新证据提交。

丛培兵对一审查明的事实无异议，天隆公司除对一审查明的“后双方无法就《商品房买卖合同》中的房屋面积差异、违约金等与商品房买卖有关内容的部分条款达成一致意见，未能签订《商品房买卖合同》”有异议外，对其他事实无异议。

本院查明：2014年3月11日，丛培兵与天隆公司签订《天隆·三千海项目认购书》，约定：丛培兵向天隆公司认购位于北海市美景路8 8号天隆·三千海项目中的珊瑚园3栋2单元702室，建筑面积为155.16平方米，单价156612.5元/平方米，房屋总价为2430000元；定金100000元，2014年3月11日交纳50000元，2014年3月24日前交纳50000元，2014年5月15日前付清房款并签订《商品房买卖合同》。认购合同签订后，丛培兵如约向天隆公司交纳定金100090元，并于2014年5月2日交纳购房款900000元。在合同约定的2014年5月15日双方并未签订《商品房买卖合同》。2014年6月5日；，双方当事人达成不再买卖涉案商品房的合意，天隆公司将丛培兵持有的《天隆．三千海项目认购书》原件和900000元购房款发票原件和100000元定金发票原件收回，将标注“原价已收回”并加盖天隆公司印章的上述发票复印件交丛培兵收执，其中900000元购房款发票复印件上标注“该笔款项于6月15日之前退还”，定金发票复印件上则没有退还标注。6月9日隆公司退还了丛培兵900000元购房款06月18日，丛培兵以天隆公司拒绝修改《商品房买卖合同》中违背法律和侵害其合法权益的条款从而未签订商品房买卖合同为由，请求解除《天隆·三千海项目认购书》并请求天隆公司双倍返还丛培兵定金200000元。

综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：涉案《天隆·三千海项目认购书》是否已解除，天隆公司应否双倍返还定金给丛培兵。

本院认为，丛培兵与天隆公司签订的《天隆·三千海项目认购书》是为买卖涉案商品房的预约合同，其法律效力在于约束双方在约定的期限内就签订商品房买卖合同进行继续磋商谈判，以最大诚意促成合同的签订，丛培兵交纳的100000元定金是为了担保商品房买卖合同的立约订金。认购书签订后丛培兵支付了900000的购房款，但双方在约定签订商品房买卖合同的时间并未签订合同。2014年6月5日，一双方当事人达成不再买卖涉案商品房的合意，天隆公司将丛培兵持有的《天隆三千海项目认购书》原件和900000元购房款发票原件和100000元定金发票原件收回后，退还了900000一元购房款给丛培兵，至此，应认定双方已协商解除了《天隆·三千海项目认购书》。现丛培兵请求解除《天隆·三千海项目认购书》理由不成立，本院不予支持。关于定金100000元应否返还双方是否协商一致的问题，天隆公司主张丛培兵向天隆公司交回定金发票原件表明双方已协商一致不予退还定金；丛培兵对此则予以否认，主张当时天隆公司要求其交回定金发票原件才退还900000元购房款，但对定金的返还问题未协商一致。本院认为，天隆公司在与丛培兵协商解除认购合同时虽收回了定佥发票原件，但其同时也将加盖有其公司印章的定金发票复印件交由丛培兵收执，天隆公司无证据表明丛培兵已明确表示放弃了对100000元定金的返还请求权，因此，天隆公司关于其收回定金发票原件时已与丛培兵协商一致不予退还100000元定金的上诉主张，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。对于商品房买卖合同未能如约签订的归责原因，丛培兵主张天隆公司拒绝修改商品房买卖合同中违背法律和侵害丛培兵合法权益的条款而未能如约签订，责任在天隆公司，天隆公司应双倍返还定金给丛培兵。天隆公司则认为是丛培兵后期购房资金存在缺口而拒签合同，过错在丛培兵，其有权不予返还定金给丛培兵。双方对各自的事实主张均无证据证实，但根据天隆公司在诉讼中关于“丛培兵的丈夫认为合同条款不合适，拒签商品房买卖合同，但天隆公司的合同一直以来都是这样签订的，也没有别的客户要求修改条款。后来就协商一致，没收定金退还房款，对方交回定金收据给天隆公司，足以证明同意天隆公司没收10万元定金”的陈述，可证明双方曾，经就合同条款问题进行过磋商，但未能协商一致的事实。因此，应认定商品房买卖合同未能如约签订是双方当事人对合同具体条款内容未能协商一致所致，应属于不可归责于双方当事人的事由，天隆公司应当退还定金100000元给丛培兵。丛培兵请求双倍返还定金和天隆公司请求不予退还定金的上诉理由均不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决天隆公司返还丛培兵定金100000元正确，但未予认定双方已于2014年6月5日协商解除了《天隆·三千海项目认购书》不当，本院予以纠，正。依照《中华人民共和国合同法》笫九十三条第-款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百七十条第一款之规定，判决如下：

一、维持北海市银海区人民法院(2014)银民初字第371号民事判决第二、三项；

二、撤销北海市银海区人民法院(2014)银民初字第371号民事判决第一项。

一、二审案件受理费6450元，由上诉人丛培兵负担3225元，上诉人北海天隆房地产开发有限公司负担3225元（丛培兵已预交一、  二审案件受理费6450元，天隆公司已预交二审案件受理费4300元，由本院分别退回给丛培兵和天隆公司2150元，天隆公司负担超出交纳法院的部分，在履行上述债务时一并与丛培兵结清）。

上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

 

                 审  判  长    魏  玉  芳

                 审  判  员    叶      萍

                 代理审判员    涂      娟

                       二0二五年四月一十四日

 书  记  员    凌      洋

代理意见

独任审判长：

广西旷源律师事务所接受本案原告丛培兵的委托，指派赵成民律师担任其第一审程序的诉讼代理人。庭前我们详细研究了本案的证据材料，并进行了必要的证据调查。通过今天的庭审质证，特发表如下代理意见。

一、原告与被告签订的《天隆·三千海项目认购书》合法有效，双方应当依法遵守。

双方签订的《天隆·三千海项目认购书》（以下简称“认购书”）是双方自愿基础上的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或诱骗等违法情形；而也不违反国家法律或行政法规的禁止性规定。合同签订后，原告方已经实际履行合同约定全部义务，所以，双方签订的认购书合法有效，对双方具有约束力。

二、原告已经按照认购书约定，履行全部义务。

原告与被告于2014年3月11日签订了认购书。根据认购书第三条的约定，原告分别于2014年3月11日和2014年3月24日共汇入被告账户100000元；原告依据认购书第四条第2款第A项之约定，提前于2014年5月2日交付房款900000元。

三、原被告双方没有签订《商品房买卖合同》的责任是由于被告违约造成，应当承担违约责任。

原告根据认购书第五条第1款之约定，携带认购书、交付定金收据、交付房款收据和原告身份证明等材料，前往与被告签订《商品房买卖合同》时，被告出具其单方拟签订的《商品房买卖合同》。而被告单方起草的《商品房买卖合同》尽管是根据“建住房［2000]200号文件”拟定，但划横线部分属于被告单方填写，而补充协议属于自治条款，正本合同和补充合同的内容存在下列违反法律、行政法规或地方规范性文件规定的情形：

1、第五条第四款第1项第（1）目约定的“因面积差异或设计变更导致面积差异的，双方不解除合同”的约定，与第五条第四款第2项第（2）目“买受人有权退房”相矛盾。

2、第七条第一款第1项第（1）、（2）目买受人逾期交款与第九条第二款第1项第（1）、（2）目的出卖人逾期交房的违约金相差悬殊，前者是应付房款的10%，后者是已付房款的3%。

3、第八条第一款第5项交房验收合格是的企业验收合格错误。依法应当到国家职能部门备案登记。根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”

4、第八条第二款第2项扩大解释了“不可抗力”的法定含义，将“政府职能部门行政命令因素导致项目延期完工的”情形扩如到“不可抗力”。被告关于“不可抗力”的定义违反《民法通则》第一百五十三条之规定。

5、第十五条第二款第2项约定的因出卖人逾期办理房屋产权证的违约金太低，只是已付房款的0.1%。

6、第十七条第5项约定的未出售的物业归出卖人所有错误。该条违反《物权法》第七十二条、第七十三条和第七十四条之规定，该条也违反最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第六条之规定，未出售的公共部分（如车位）属于全体业主所有。

7、补充协议第一条第1项“……面积有差异，双方均同意不向对方主张包括补偿、更正在内的任何要求，并不以此为据要求对方承担任何责任。”彻底否决了正文合同第五条面积差异补偿、违约和退房对于出卖方不利的示范条款。

8、补充协议第三条第一款第2项约定的房价外收费错误。根据《广西壮族自治区商品房价格管理暂行办法》第四条第（一）款，北海市物价局和北海市住房和城乡建设局《关于新建商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题的通知》（北价格字［2011］12号文件）第一条和第二条之规定，水、电和燃气管道开户费已经包含在房屋单价之内，再单独收费属于违法行为。

9、补充协议第四条约定的事项属于无权约定。因为装修和保证金是开发商履行完义务的属于《前期物业服务合同》约定的范围。

10、补充协议第五条进一步扩展了“不可抗力”范围，并将一般客观因素、外部影响和政府政策调整，都纳入出卖人任意解释不违约的宽泛理由。

11、补充协议第六条第一款第4项约定剥夺了了出卖人逾期交房，买受人依法主张出卖人违约责任的权利。

12、补充协议第六条第二款第2项和第3项，在出卖人违约的前提下，还让买受人承担房屋总价的3%的违约责任，天下没有说理的地方了！解除合同买卖双方根本不对等。

13、补充协议第七条第（4）项，出卖人擅自变更总体规划和设计的违约责任予以免责，剥夺了买受人的损失救济权利。

14、补充协议第十一条第二款第2项，约定解除合同所产生的税费、手续费等费用由买受人承担，该约定属于违反《合同法》第三条平等原则。

15、补充协议第十二条第3项，约定广告、宣传资料等图片属于要约邀请错误。因这些宣传资料约定的出卖人应当建设的公共设施、树木草坪和整体环境，直接影响了该项目的商品房售价。其约定违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。

四、被告以行为证实因其拟制的《商品房买卖合同》双方不能达成协议，故此，将房款900000元已经退回给原告，收回认购书、收据等双方签署的所有资料原件。

五、没有达成签署《商品房买卖合同》的责任完全在被告，被告应当承担双倍返还定金的责任。

根据本代理意见三已经论述的理由，被告拟定的《商品房买卖合同》不仅违反法律，也违反行政法规、部门规章和地方规范性文件。故此，不能签订《商品房买卖合同》的责任在被告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应当承担双倍返还定金的责任。

以上代理意见，望合议庭予以采纳。

 

                        原告丛培兵的代理人：

 

       二0一四年七月二十八日