广西壮族自治区北海市中级人民法院

                  民事判决书

(2014)北民一初字第32号

    原告：北海汇福房地产开发有限公司，住所地北海市海城区北部湾东路86号汇福蔚蓝豪廷二单元1905号。

    法定代表人：张惠珍，该公司董事长。

    委托代理人：蔡慧，男，1984年10月23日出生，汉族，住所地福建省平潭县流水镇五埕村五显宫XXX号，系该公司副总经理。

    委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

    被告：北海英格房地产有限公司，住所地北海市四川南路景都大厦3楼。

    法定代表人：蒋戊花，该公司总经理。

    委托代理人：张春友，广西海望律师事务所律师。

    原告北海汇福房地产开发有限公司（以下简称：北海汇福公司）与被告北海英格房地产有限公司（以下简称：北海英格公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告北海汇福公司的委托代理人蔡慧、赵成民，被告北海英格公司的委托代理人张春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告北海汇福公司诉称：一、根据2010年4月20日双方签订的《土地使用权转让合同书》第三条、第四条第2项，2010年4月25日双方签订的《补充协议》第二条、第四条、第五条和第六条载明，被告应当履行将涉案土地容积率从1.8增到3.5（分阶段增容，1.8增至2.5再增至3.5）并约定按增容各阶段对应付款，然而，被告将容积率仅为1.8时即完成变更过户，因此被告构成违约。

二、原告按照双方约定，履行了涉案土地容积率增加到2.5的付款义务，故被告多得到的土地转让款应当返还或予以冲抵。按照涉案土地容积率被告实际履行的是1.8，原告应当承担的土地转让款为20222800元（容积率按2.0计算）。根据《补充协议））第五条约定被告应于2010年10月31日前将容积率提高至3.5，截止当日，被告将容积率仅为1.8的《土地使用权证》和《用地规划许可证》变更至原告名下；根据转让合同约定的总价35390000元其容积率为3.5，楼面地价是1585.58元／m²，但因被告违约在容积率仅2.0时即完成变更过户，则转让款应当根据楼面地价重新折算如下：1585.58元／m²×2.0容积率×6377.1 m²地块面积=20222800元。

三、根据2010年4月25日双方签订的《补充协议》第一条、第四条，2011年8月23日《备忘录（三）》第五条、第六条的约定，被告应当承担因诉讼变更产权和执行变更过户过程所发生的税金和费用（提高容积率发生的税金、费用未计在内）。2010年4月25日双方签订的《补充协议》第一条约定：“双方约定北国用( 2009)第B14465号土地由甲方负责按法院诉讼程序把原土地使用权人北海英格房地产有限公司变更为北海汇福房地产开发有限公司，期间判决至执行的全部费用由甲方承担”，第四条约定：“申请及办理由2提高至2.5和2.5提高至3.5容积率过程中，费用全部由甲方支付，”2011年8月23日《备忘录（三）》第五条约定：“契税、土地增值税为10亩×140万／亩×(3+5)%=1120000元（以实际发票为准）”，第七条约定减除1120000元以抵销原告与被告的欠款。2012年11月29日原告在执行变更过户过程中缴纳土地增值税2617352.82元、缴纳印花税5190.7元、缴纳契税311440.68元。以上三笔税款共计2933984.20元。

四、根据2010年4月25日双方签订的《补充协议》第一条和第四条约定，2011年8月23日《备忘录（三）》第六条约定：“其他费用10万元（以实际发票为准）”，第七条约定减除10万元以抵销原告与被告的欠款。 2012年9月26日原告在执行变更过户过程中缴纳土地使用税19131.3元，2012年12月6日缴纳土地使用税211085.19元；2011年5月3日缴纳土地闲置费63771元；2011年3月23日、2011年9月11日支出办理土地证过户等费用合计7125元；2012年12月6日缴纳交易服务费16703.01元、价格调节基金29109.04元、变更权属调查费5101.68元、土地证书工本费10元；2012年12月7日缴纳数据采集与编辑费815.2元；2013年9月13日缴纳极坐标测量费240元；2014年9月24日缴纳地形数据库费用783元；2014年10月11日给北海市城市规划技术服务中心1224元、技术服务费1154.72元。以上费用共计为355853.14元。

五、依据原告、被告与金厦建设集团有限公司广西分公司签订的《三方协议》及其付款税务发票等证据，被告应当承担原告已经支付的工程款2000000元。2009年6月原告、被告与金厦建设集团有限公司广西分公司（以下简称：金厦公司）签订了《三方协议）），约定被告将与金厦公司履行的责任和债务转至原告，协议约定租用房屋租金37万元、清理垃圾费80万元、围墙施工费82万元以及拆除简易民房安置费85万元，共计284万元。实际履行二项分别为办公室装修费370000元、工程款810000元和场地平整工程费820000元，共计为2000000元。

六、根据2011年8月23日《备忘录（三）》第三条的约定，应当抵减土地转让款95.6万元。

七、根据2010年7月19日双方签订的《备忘录(二)》第三条，2011年8月23日《备忘录（三）》第八条的约定，转让款中700万元，原告应于售楼后履行支付义务。

八、根据2010年4月25双方签订的《土地使用权转让合同书》第七条、2010年4月25日《补充协议》第六条第3款、2011年8月23日《备忘录（三）》第二条的约定，被告应提留70万元予原告。

综上，2010年4月20日起至2011年9月15日，原告累计支付转让款共14638123元；2011年3月23日起至2013年9月13日，原告在执行变更过户（2.0容积率）过程中缴纳税费2933984.2元，其他费用35585 3.14元；另抵减款项共2956000元( 2000000元+956000元)。原告已支付转让款及可抵减款项共20883960.34元，按约定仅需支付款项20222800元-7700000元=12522800元，向被告多支付8361160.34元。为此原告起诉至本院，请求判令：一、被告偿还原告多支付的土地使用权转让款8361160.34元，利息1947453.60元（自2011年3月23日始按照中国人民银行确定的同期贷款利率计算，暂计算到2014年10月23日，利息损失计算到判决生效为止），合计10308613.94元；被告承担本案诉讼费用。

    原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

证据1、《土地使用权转让合同书》，拟证明：(1)双方转让涉土地的权利义务关系；(2)双方转让涉案土地的价款是按照容积率3.5约定履行；(3)股权转让的责任。

证据2、《补充协议）），拟证明：(1)被告依据第、一条约定承担诉讼、判决至执行的全部费用（《土地使用权证》、《用地规划许可证》变更到原告名下的全部费用）；(2)被告依据第二条、第一四条约定承担《土地使用权证》、《用地规划许可证》中容积率由1.8增至2.5直至3.5过程中发生的全部费用；(3)依据第大条约定被告承担分阶段增加容积率的义务，原告承担对应的分阶段付款的义务。

  证据3、《备忘录（一）》，拟证明被告履行容积率争取到4.0的义务。

  证据4、《备忘录（二）》，拟证明：(1)原告已履行首付300万元；(2)被告口头承诺履行《补充协议》2010年10月30日前容积率增至3.5的约定后，请求原告再给付700万元，原告履行了而被告违约了；(3)被告承诺原告同步过户涉案土地至原告名下，被告构成违约。

  证据5、《备忘录（三）》，拟证明：(1)约定该地块转让以前四项合同、协议、备忘录（一）、备忘录（二）为主。以此重申了：①双方转让涉案土地的价款是按照容积率3.5约定履行；②2.5容积率的价款为阶段性的价款。(2)阶段性付款具体计算由被告承担：①第三条包干费用；②第四条以实际发票为准的土地出让金；③第五条以实际发票为准的契税、土地增值税等；④第六条以实际发票为准的其他费用；⑤第七条暂约扣除150万元、112万元和10万元。

  证据6、《关于地块过户办理有关手续的特别约定》，拟证明：(1)双方在2011年5月6日前履行合同的书面文件为2010年4月25日的《土地使用权转让合同》、2010年4月25日的《补充协议》、2010年6月7日的《备忘录一》和2010年7月19日的《备忘录二》；(2)申报办证时税费承担协议对原告没有法律效力。

  证据7、《关于营业税由北海汇福房地产开发有限公司缴纳的申请》，拟证明：(1)双方在2011年5月6日前履行合同的书，面文件为2010年4月25日的《士地使用权转让合同》、2010年4月25日的《补充协议》、2010年6月7日的《备忘录（一）》和2010年7 月19日的《备忘录二》；(2)证实申报办证时税费承担协议对原告没有法律效力；(3)《备忘录（三）》第五条约定是依据：①依据法定营业税及附加土地增值税同属被告承担；②被告负责上述地块以200万作价将《土地使用权证》过户原告名下（详见《补充协议》、《民事起诉状》等资料）。

证据8、《关于核定建设用地规划设计条件的复函》及其附件，拟证明原告按照约定办理增加容积率的过程文件：(1)北国用(2011)第B29882号国有《土地使用权证》容积率1.8；(2)地字第450501201100103号《建设用地规划许可证》容积率1.8 。

证据9、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划定点通知单》，拟证明涉案土地截止到2014年10月11日，《建设用地规划许可证》载明的容积率仍然为1.8。

证据10、《收条汾，拟证明被告确认原告于2010年4月23日给付其300万元土地转让首付款的事实。

证据11、《收条》，拟证明．被告确认原告于2010年8月23日给付其700万元土地款的事实。

 证据12、《收据》，拟证明原告向被告出示2010年8月23日已经给付其的700万元如何落实的事实。

 证据13、《收据》，拟证明被告确认原告于2011年1月21日给付其200万元的土地款事实。

 证据14、《收据》，拟证明被告确认原告于2011年9月15日给付其2638123.00元的土地款事实。

 证据15、《法人委托书》，拟证明被告确认原告给付其土地款委托卢同成负责的事实。

 证据16、《卢同成农行卡号：62284612 30001957717》，拟证明被告确认原告给付其土地款汇入被告委托的卢同成个人账户的事实。

 证据17、《关于办理土地转让契税的约定》，拟证明被告同意承担土地转让产生的契税．

证据18、《土地使用权地价机打发票》，拟证明原告与被告双方交易涉案土地地价为10381355.93元的事实。

 证据19、《税收通用完税证》，拟证明原告已经缴纳2617352.82元土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加收入和地方教育附加的事实。

证据20、《税收通用完税证》，拟证明原告已经缴纳5190.70元印花税的事实。

 证据21、《税收通用完税证》，拟证明原口已经缴纳311440.68元契税的事实。

 证据22、。《税收转账专用完税证》，拟证明原告已经缴纳19131.30元城镇土地使用税（三级）的事实。

 证据23、《税收通用完税证》，拟证明原告已经缴纳211085.19元城镇土地使用税（二级）及其滞纳金的事实。

 证据24、《非税收入一般缴款书（收据）》，拟证明原告已经缴纳63771元土地闲置费的事实。

 证据25、《北海市闲置土地限期开发协议》（北国土延开字[2009]7号，拟证明原告代替被告缴纳土地闲置费的依据。

 证据26、《北诲市闲置土地限期开发协议》（北国土延开字[2011]13号），拟证明原告代替被告再缴纳土地闲置费的依据。

 证据27、《北海市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》，拟证明原告已经支出450元数据库费用的事实。

 证据28、《北海市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》，拟证明原告已经支出4081元服务费用的事实。

 证据29、《北海市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》，拟证明原告已经支出2594元用地技术费用的事实。

证据30、《北海市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》，拟证明原告已经支出16703.01元交易服务费用的事实。

 证据31、《非税收入一般缴款书（收据）》，拟证明原告已经支出5101．68元权属调查费和1 0元土地证书工本费的事实。

 证据32、《非税收入一般缴款书（收据）》，拟证明原告已经支出29109.04元价格调节基金的事实。

 证据33、《北海市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票》，拟证明原告已经支出815.20元数据采集与编辑费的事实。

 证据34、《北海市地方税务局通用机打发票》，拟证明原告已经支出240元极坐标测量费的事实。

 证据35、《北海市地方税务局通用机打发票》，拟证明原告已经支出缴纳地形数据库费用783元的事实。

 证据36、《进贼单》，拟证明原告已经支出北海市城市规划技术服务中心费用1224元的事实。

 证据37、《广西增值税普通发票》，拟证明原告已经支。出技术服务费1154.72元的事实。

 证据38、《三方协议》，拟证明约定原告为被告承担支付金厦公司施工款的事实。

 证据39、《场地平整及围墙施工协议》，拟证明：(1)约定原告为被告承担支付金厦公司场地平整及围墙施工款的事实；(2)约定此项工程总计为多82万元。

 证据40、《协议书》，拟证明：(1)约定原告为被告承担支付金厦公司房屋使用及装修费的事实；(2)约定此项工程总计为37万元。

 证据41、《前期零星工程协议》，拟证明：(1)约定原告为被告承担支付金厦公司清理垃圾费的事实：(2)约定此项工程总计为80.22万元。

 证据42二《建筑业统一发票》（三张），拟证实原告实际向金厦公司支付前期零星工程费共计200万元。

 证据43、《签收单》，拟证明原告从2012年12月7日才领到土地证，在2012年12月7日前有关涉案土地所缴纳的税费都应由被告履行。

证据44、《建设用地界限图》，拟证明被告转让涉案土地存在地下煤气管道和排污水管道等重大隐瞒事实；由于土地下煤气管道和排污水管道，致使土地开发利用面积降低。

 证据45、照片7张，拟证明被告转让涉案土地存在地下煤气管道和排污水管道等重大隐瞒事实；由于土地下煤气管道和排污水管道，致使土地开发利用面积降低。

 证据46、《进账单》，拟诬明原告已经履行给金厦建设集团有限公司广西分公司付款200万元义务。

被告北海英格公司辩称：一、被告在整个土地使用权转让过程中并没有违约。双方签订的转让合同及补充协议约定涉案土地当容积率为3.5时转让款为3539万元，当容积率为2.5时转让款为2800万元，而双方在办理土地过户过程中，北海市规划局已同意涉案土地的容积率变更为2.5，涉案土地转让款应为2800万元，在双方签订的备忘录三中也已作了约定，并不存在原告所主张的被告存在违约行为和转让款按楼面地价重新计算的问题。三、关于涉案土地使用权在转让过程中的税款承担问题，双方总共签订了五个条款，第一个条款是双方签订的《土地使用权转让合同》第五条第4款；约定被告只承担契税；其他税费由原告承担；第二个条款是2010年4月25日双方签订的《补充协议》第三条，约定办理过程中所交纳的3%税费由被告承担外，其他的7 %由原告承担；第三个条款是2010年5月6日的《关于营业税由北海汇福房地产开发有限公司缴纳的申请》，原告同意在地块过户过程中一切税费曲原告承担；第四个条款是在2011年8月23日双方签订的备忘录（三）中，双方约定契税、一土地增值税由被告承担；第五个条款是2011年1月10日双方签订的《关亍【证号为：北国用( 2009)第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》，双方约定了涉案地块由被告过户到原告过程当中所发生的营业税等一切费用由原告承担；综合以上约定，被告只承担涉案土地转让过程中所发生的契税和土地增值税，至于其他的税费应该由原告承担。此外，根据双方签订的备忘录（三），涉案土地容积率提高到2.5时需要交纳的土地出让金，双方在结算时已按每亩15万元共150万元从2800万元中扣除了。土地增值税根据原告提供的票据是2076271.19元，而不是原告起诉所主张的2617352.82元。四、涉案土地过户过程中所发生的其他费用在备忘录（三）中约定以实际发生为准，被告认为是指在过户过程中土地交易部门收取的工本费、测量费等，总共的费用是61193元。五、200万元的工程款并不是真实的，因为地是空地，并不存在真实的工程，而是虚构的。六j1关于发票的问题，备忘录中发票包干预扣了95.6万元，在总价款中已扣除了。七、关于备忘录（三）中约定于售楼后支付的700万元，：根据原告与北海市土地局签订的协议，两年内不开发涉案土地，该局随时有可能收回土地另行处置，截止至今原告领到土地证已超过了两年，被告认为这700万元应该提前支付。八、关于修路保证金，、现随着金海岸大道的开通，路没有再修复的必要，因此不应扣除保证金。综上所述，原告的诉讼请求没有任何的事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

 被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

 证据1、《土地使用权转让合同书））及《补充协议》，拟证明双方存在土地使用权转让关系。

 证据2、《备忘录（一）》）《备忘录（二）》、《备忘录（三）》，拟证明转让价款及付款方式。

 证据3、《关于办理土地转让契税的约定》，拟证明被告北海英格公司只承担缴纳契税。

 证据4、《关于【证号为：北国用( 2009)第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》，拟证明原告北海汇福公司承担营业税一切费用。

 证据5、《关于营业税由北海汇福房地产开发有限公司缴纳的申请》，拟证明原告北海汇福公司承担营业税等一切费用。

证据6、《建设用地规划许可证））及《关于调整北海英格房地产有限公司建设用地规划设计条件的函》，拟证明规划已过户到原告北海汇福公司名下，容积率已调整到2.5。

 证据7、《土地使用权证》，拟证明原告北海汇福公司已取得涉案土地使用权。

 证据8、照片，拟证明涉案地块道路已开通。

 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的三性无异议；对证据2—证据8无异议，但认为现土地容积率已达到了2.5；对原告提供的证据9一证据12无异议；对于证据13，认为该收据的落款时间与证据42发票的时间都是2011年1月21日，这两份证据互相印证了这200万元是一笔款项；对原告提供的证据14无异议，但认为截止至今原告一共向被告支付了14638123元；对原，告提供的证据15—证据18无异议；证据19中的土地增值税应为207621.19元，并不是原告所主张的270多万元；对原告提供的证据20一证据36，无异议；证据37与证据36是重复计算；对证据38的真实性认可，但认为协议约定的内容是不存在的；对原告提供的证据39一证据42有异议；对原告提供的证据43无异议；对证据44与原件相符的情况下无异议；对于证据45，认为土地交易以土地局颁发的地证的面积为准，土地内有燃气管道规划应与市政府交涉；对于证据46，认为该笔款项是在变相支付土地款200万元。

 原告对被告提供的证据3、证据4、证据5有异议，认为是为了办理土地过户报税所签订的协议，是在土地过户特别约定之前；对被告提供的其他证据的真实性、关联性无异议。

本院认为原、被告提供的上述证据均具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案的定案依据，但对其证明内容及证明力的大小，将结合本案其他证据综合认定。

综合全案证据及庭审笔录；本院确认以下法律事实：2010年4月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《土地使用权转让合同书》，约定：因开发建设需要，乙方向甲方购买位于北海市金海岸大道以北、广东路以西的6377.10平方米土地使用权；双方商定该土地使用权转让的总价款：容积率为3.5时是35390000元；北海英格公司股权转让中甲方应承担契税，其他税费由乙方承担；甲方负责协商该宗土地红线区域道路变更事宜，有关费用由甲方承担，道路变更时间以乙方工程建设施工开工日前为截止，否则甲方构成违约应当承担乙方己支经付款2 %的违约金；双方还约定了其他的权利义务。

2010年4月25日，原告北海汇福公司（乙方）与被告北海英格公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：双方约定北国用( 2009)第B14465号土地由甲方负责按法院诉讼程序把原土地使用权人北海英格房地产有限公司变更为北海汇福房地产开发有限公司，期间判决至执行的全部费用由甲方承担；双方商定该土地使用权转让的总价款：1、．规划证和土地证的容积率办理至2.5时总价款为2800万元；2、规划证和土地证的容积率办理至3.5时总价款为3539万元；办理变更土地权证过程中应缴纳的税赋（约1 3%）其中除3%契税由甲方承担外，其他10%税赋由乙方承担；申请及办理由2提高奎2.5和2.5提高至3.5容积率过程中，费用全部由甲方支付；容积率由2.5提高至3.5（以规划局下文为准）办理时间为半年（即2010年5月1日至2010年10月31日止）；余下70万按主合同第七条的规定,乙方在甲方将道路变更完成即转让款支付完结。

 2010年6月7日，原、被告签订《备忘录（一）》。 2010年7月19日，原、被告签订的《备忘录（二）》第三条约定：“土地局正式受理该地块土地使用权变更（即：由北海英格公司变更为北海汇福公司）后应付余款。经协商余款于2010年10一月30日前付壹仟万元整，再剩余的款项待售本楼盘时付还。”

 2011年1月10日，原告北海汇祸公司（乙方）与被告北海英格公司（甲方）签订《关于【证号为：北国用( 2009)第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》，约定：甲乙双方就【证号为：北国用( 2009)第B14465号】地块由北海英格公司过户到北海汇福公司过程中所发生的营业税等一切费用由乙方承担而达成一致意见特签定本协议。2011年5月6日，原告北海汇福公司（乙方）与被告北海英格公司（甲方）签订《关于地块过户办理有关手续的特别约定》，约定：甲乙双方就【证号为：北国用(2009)第B14465号】地块由北海英格公司过户到北海汇福公司权利义务，均以下四份文件为准：一、2010年4月25日签订的《土地使用权转让合同书》；二、2016年4月25日签订的《补充协议））；三、2010年6月7日签订的《备忘录一》；四、2010年7月19日签订的《备忘录二》；现郑重申明：双方办理过卢手续中签署的有关文件仅限于办理相关手续使用。

 2011年8月23日原告北海汇福公司（乙方）与被告北海英格公司（甲方）签订《备忘录（三）》，约定：甲、乙双方就土地使用证编号为北用( 2009)第B14465号转让过程中以前四项合同、协议及备忘录为主，经再次协商特定此协议，具体计算如下至本日已付1250万元；二、道路（英格花园小区）绕开本地块，修路保证金留 70万=2730万；三、发票财务费用包干，(2800-70-1250)×(5.4 6+1)%=1480×(5.46+1)%=95.6万；四、土地出让金（增容至2.5）10亩×15万／亩150万（以实际发票为准）；五，、契税、土地增值税10亩×140万／亩×(3+5)%=112万（以实际发票为准）；六、其他费用约10万元（以实际发票为准）；七、已代收代付费用约合计：95.6+150+112+10=367.万，即2730–(1250+367.6)=2730-1617.6=1112.4万；八、按原约定，待售楼后再付700万，近期先付412.4万元。

  另查明：2010年4月20日起至2011年9月15日，原告累计支付涉案土地使用权转让款共14638123元给被告，并在办理土地使用权变更过户过程中支付了契税311440.68元、土地增值税2076271.19元、两次印花税共10381.4元、营业税478474.05元、城市维护建设税33493.18元、教育费附加收入14354.22元、地方教育附加9569.48元、城镇土地使用税（县二级A）及滞纳金211085.19元、城镇土地使用税（三级）19131.3元、土地闲置费63771元、数据库费用450元、技术服务费4081元、用地技术费2594元、交易服务费16703.01元、价格调节基金29109.04元、变更权属调查费5101.68元、土地证书工本费10元、数据采集与编辑费815.2元、极坐标测量费240元、地形数据库费用783元、技术服务费1224元。原告认为，按双方的约定原告仅需支付款项12572800元，而原告已支付涉案地块转让款及可抵减款项共20883960.34元，其向被告多支付了8361160.34元，为此原告起诉至本院，提出上述诉讼请求。

 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录（一）》、《备忘录（一）》、《备忘录（三）》以及《关于【证号为：北国用( 2009)第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》是否合法有效？2、原告诉请被告返还原告多支付的转让款8361160.34元及利息194745 3.60元有无事实及法律依据？

 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，本案中原、被告签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录（一）》、《备忘录（二）》、《备忘录（三）》以及《关于【证号为：北国用( 2009) 第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》是双方经协商自愿签订的，是当事人的真实意思表示，其所约定的内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

 关于本案的第二个争议焦点，原告主张根据转让合同约定的土地容积率为3.5时总价款是35390000元，楼面地价是1585.58元／m²，因被告违约在容积率仅1.8（根据当前政策低于2.0的按2.0计算）时即完成变更过户，则转让款应当根据楼面地价重新折算为：1585.58元／m²×2.0容积率×6377.1 m²地块面积=20222800元。本院认为，根据原被告签订的《补充协议》第二条关于“双方商定该土地使用权转让的总价款：1、规划证和土地证的容积率办理至2.5时总价款为2800万元。 2、规划证和土地证的容积率办理至3.5时总价款为353 9万元的约定以及《备忘录（三）》关于涉案土地使用权转让款的计算，原、被告履行的是涉案土地的容积率为2.5时，该土地使用权转让总价款为2800万元的约定，但由于被生未能按约定将涉案土地的容积率提高至2.5，并在该土地的容积率仍为1.8的情况下即把使用权过户到原告的名下，故原告要求涉案土地使用权的转让款根据楼面地价重新折算，本院予以认可，涉案土地使用权转让款应折算为：( 28000000÷2.5÷6377.1 m²)×2.0容积率×6377.1 m²地块面积=22400000元，随之涉案土地提高容积率的相关费用也应由原告自行承担。被告主张北海市规划局已同意涉案土地的容积率变更为2.5，而增容至2.5的土地出让金在双方结算时已予以扣除，涉案土地使用权的转让款应按28000000元计算，但本院认为双方签订的《备忘录（三）》中也明确约定了该笔土地出让金以实际发票为准，而涉案土地的容积率至今仍为1.8，该笔费用未实际发生，且被告已将该土地的使用权过户到了原告名下，北海市规划局同意调整涉案土地容积率的复函也是在土地使用权过户之后作出，函复的公司是原告北海汇福公司而不是被告北海英格公司，办理土地出让合同变更事宜的义务主体是原告北海汇福公司，故对于被告的该主张本院不予认可。

  关于原、被告双方在涉案土地使用权转让过程中的费用承担问题。由于原、被告在2011年5月6日签订的《关于地块过户办理有关手续的特别约定》已明确约定双方就【证号为：北国用(2009)第B14465号】地块由北海英格公司过户到北海汇福公司权利义务，均以双方签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议））、《备忘录一》、《备忘录二》为准，故本院认为不宜以双方于2011年1月10日签订的《关于【证号为：北国用( 2009)第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》来认定原、被告在涉案土地使用权转让过程中的费用承担间题。综合原、被告签订的《土地使用权转让合同书》第五条、《补充协议》第三条以及《备忘录（三）》中关于契税等税费以及其他费用承担的约定，并结合原告提供的相应费用的票据，本院认为在涉案土地使用权转让过程中被告应承担契税311440.68元、土地增值税2076271.19元以及数据库、技术服务费等其他费用61110.93元（数据库费450元+技术服务费4081元+用地技术费2594元+交易服务费、16703.01元+价格调节基金29109.04元+变更权属调查费5101.68元+土地证书工本费10元+数据采集与编辑费815.2元+极坐标测量费240元+地形数据库费用783元+技术服务费1224元），而营业税等其他的税费应由原告自行承担。至于土地闲置费63771元，由于北海市国土资源局分别与原告汇福公司、被告英格公司都签订了《北海市闲置土地限期开发协议》，而原告只交纳过二次土地闲置费，并且是其与北海市国土资源局签订协议之后交纳的，故本院认为原告所缴交的土地闲置费6371元不能认定是其代被告英格公司交纳的，该款项不应抵减土地款。

 原告依据其与被告、金厦公司签订的《三方协议》主张被告应承担原告已经支付给金厦公司的办公室装修费370000元、工程款810000元和场地平整工程费820000元，共计工程款2000000元。本院认为原、被告与金厦公司签订的《三方协议））只约定了被告将与金厦公司履行的责任和债务转至原告，并没有约定原告履行完该债务后可以向被告追偿或可以在土地转让款中予以扣减．该三笔工程款的发生也没有工程结算单等相关的材料予以证实，无法核实该款项的真实性，故对于原告要求被告承担其支付的工程款2000000元的主张，本院不予认可。

 对于原告依据《备忘录（三）》第三条要求抵减土地转让款95.6万元的主张，被告并无异议，双方签订的《备忘录（三）》第三条也有明确的约定，本院予以认可，关于本《备忘录（三）》第八条约定的700万元，原告主张于售娄后再履行付义务；被告则主张根据原告与北海市土地局签订的协议，两年内不开发涉案土地，该局随时有可能收回土地另行处置，而原告领到土地证至今已超过了两年，被告认为这700万元应该提前支付。本院认为，关于这笔款项的支付时间双方在《忘录（三）》的第八条已作了明确的约定，且被告主张的涉土地被北海市土地局收回另行处置的情况并没有实际发生，因此，原告主张土地转让款中700万元于售楼后再履行支付义务，本院予以支持。

  关于本案《备忘录（三）》第二条约定的70万元，被告主张不应口留，认为该70万元为修路保证金少而现道路没有再修的必要，但被告的主张与本院查明的事实不符；故不予采纳其主张。根据原、被告双方签订的《土地使用权转让合同书》第七条、《补充协议》第六条第3款、《备忘录（三）》第二条的约定，结合原告提供的《建设用地界限图》等其他证据，本院认为双方明确约定了被告负责协商该宗土地红线区域道路变更事宜，有关费用由被告承担，道路变更时间以原告工程建设施工开日前为截止，而被告至今没有按约完成涉案土她红线区域道路变更事宜，原告主张被告应按约定提留70万元，本院予以认可。

  综上所述，原告累计支付了涉案土地转让款共14638123元给被告，并在办理土地过户手续过程代被告支付了契税31144 0.68元、土地增值税2076271.19元以及数据库、技术服务费等其他费用61110.93元，另抵减发票财务包干费用956000元，上述费用合计18042945.8元。原告需支付给被告土地使用权转让款22400000，元中的7700000元由于双方约定的支付条件未成就，支付该款项的时间未能确定，故按原、被告的约定，至原告提起本案诉讼时止，原告到期履行支付义务的款项为22400000元-7000000元-700000元=14700000元；据此，原告已向被告多支付180412945.8元-14700000元=3342945.8元，原告请求被告偿还多支付的土地使用权转让款及利息，本院予以支持。根据本案双方当事人履行合同的情况，本院认为原告多支付款项的利息应以3342945.8元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告诉请被告还款之日2014年11月3日起计至本案生效判决确认的还款之日止。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

 被告北海英格房地产有限公司应返还土地转让款3342945.8元及利息（利息以3342945.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年11月3日起计至本案生效判决确认的还款之日止）给原告北海汇福房地产开发有限公司。

 案件受理费83652元，由原告北海汇福房地产开发有限公司负担50192元，被告北海英格房地产有限公司负担33460元（被告应负担的案件受理费33460元，原告已向本院预交，被告在履行本案判决义务时一并付还给原告）。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。

 

审  判  长     何  能  媛

审  判  员     李  雪  燕

审  判  员     杨  天  隆

 

二0一五年十一月九日

书  记  员     龚  安  珍

民事上诉状

上诉人（一审原告）北海汇福房地产开发有限公司，住所地北海市海城区北部湾东路86号汇福蔚蓝豪廷二单元1905号。

法定代表人：张惠珍，该公司董事长。

被上诉人（一审被告）北海英格房地产有限公司，住所地北海市四川南路景都大厦3楼。联系电话13677797653.

法定代表人：蒋戊花，该公司总经理。

上诉人北海汇福房地产开发有限公司因不服广西北海市中级人民法院于2015年11月9日作出的（2014）北民一初字第32号民事判决，现提出上诉。

上诉请求：

一、依法撤销广西北海市中级人民法院于2015年11月9日作出的（2014）北民一初字第32号民事判决；

二、判令被上诉人偿还上诉人多支付土地使用权转让款8361160.34元，利息1947453.60元（自2011年3月23日始按照中国人民银行确定的同期贷款利率计算，暂计算到2014年10月23日，利息损失计算到判决生效为止），合计10308613.94元；

三、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

上诉的事实和理由：

一、上诉人与被上诉人之间签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录一》、《备忘录二》和《备忘录三》等五个协议，合法有效；且只有这五个协议是约束双方履行合同行为的证据依据，其他证据依据约定对上诉人没有约束力。故此，一审依据上述五个协议认定的涉案土地使用权转让过程中的部分费用2448822.80元（契税311440.68元+土地增值税2076271.19元+数据库费等其他费用61110.93元），由被上诉人承担符合双方意思表示，判决正确，二审应当予以维持。

第一、双方签订的上述五个协议是在平等、自愿的基础上达成，且协议的内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，因此，也达成的五个协议是合法有效，双方应当遵照其内容依法履行。

第二、通过法庭调查已经查明，被上诉人的陈述也已经确认，依法应当由被上诉人缴纳的各种税费，有些由上诉人承担。故此，为了办理涉案土地转让手续，需要达成由上诉人承担税款的协议。为了明确双方交易的真实意思表示，双方于2011年5月6日签订一份《关于地块过户办理有关手续的特别约定》，约定双方履行涉案土地转让过程的权利义务，以《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录一》、《备忘录二》四份文件为准，并且声明：“双方办理过户手续中签署的有关文件仅限于办理相关手续适用”。

此后，双方为了明确权利义务，又于2011年8月23日签订了《备忘录三》，更明确了和修正了双方有关增容率费用、契税、土地增值税和其他费用的由被上诉人承担。

二、一审认定被上诉人转让涉案土地没有尽到约定义务，被上诉人只是将容积率仅为1.8（根据当前政策低于2.0的按2.0计算，下同）时即完成变更过户，故此，认定被上诉人构成违约的事实完全正确；但被上诉人违约后涉案土地提高增容率的相关费用由上诉人自行承担错误。

第一、根据2010年4月20日双方签订的《土地使用权转让合同书》第三条、第四条第2项，2010年4月25日双方签订的《补充协议》第二条、第四条、第五条和第六条载明，被上诉人应当履行将涉案土地容积率从1.8增到3.5（分阶段增容，1.8增至2.5再增至3.5）并约定按增容各阶段对应付款，然而，被上诉人将容积率仅为1.8时即完成变更过户，故此，被上诉人构成违约。

第二、被上诉人在庭审时以《备忘录三》第四条约定的“土地出让金（增容率至2.5）150万元（以实际发票为准）”为由，辩称办理涉案土地增容率的义务由上诉人承担没有证据依据，更不符合双方依法应当承担的责任。首先，《备忘录三》第四条的规定是约定涉案土地增容率办理到2.5的费用由被上诉人承担，办理2.5增容率的义务没有改变——仍然由被上诉人负责办理。其次，此时（2011年8月23日）已经超过按照2010年4月25日《补充协议》第五条被上诉人办理涉案土地增容率3.5的最后日期2010年10月31日九个月，被上诉人已经严重违约。再次，签订《备忘录三》时，涉案土地已经转让到上诉人名下，办理增容率依法必须以上诉人名义进行申请、缴纳各种税费。而因被上诉人违约，不能办理增容率和缴纳相关费用，国土局一直没有将涉案土地的使用权证办法给上诉人，必须由双方联合缴纳相关税费，出具相关文件。

三、一审认定被上诉人转让涉案土地的主要义务是将容积率(<土地使用权证>、<用地规划许可证>中的容积率，下同）先提高到2.5，再由2.5提高到3.5，被上诉人没有按约办理容积率的行为构成违约，上诉人按照双方约定，履行了涉案土地容积率增加到2.5的付款义务正确。但是，认定涉案土地使用权的转让款根据楼面地价重新折算的计算方式错误。

按照涉案土地容积率被上诉人实际履行的是1.8，上诉人应当承担的土地转让款为20222800.00元（容积率按2.0计算）。根据《补充协议》第五条约定被上诉人应于2010年10月31日前将容积率提高至3.5，截止当日,被上诉人将容积率仅为1.8的《土地证》《规划证》变更至上诉人；根据转让合同约定总价35390000.00元其容积率为3.5，楼面地价是1585.58元/㎡，但因被上诉人违约容积率仅2.0时即完成变更过户，则转让款应当根据楼面地价重新折算，如下：1585.58元/㎡*2.0容积率*6377.1㎡地块面积=20222800.00元。

四、依据上诉人、被上诉人与金厦建设集团有限公司广西分公司签订的《三方协议》及其付款税务发票等证据，被上诉人应当承担上诉人已经支付的工程款2000000.00元。一审法院没有支持上诉人的主张，判决被上诉人承担此项工程款错误。

2009年6月上诉人、被上诉人与金厦建设集团有限公司广西分公司（以下简称“金厦公司”）签订了《三方协议》，约定被上诉人将与金厦公司履行的责任和债务转至上诉人，协议约定租用房屋租金37万元、清理垃圾费80万元、围墙施工费82万元以及拆除简易民房安置费85万元，共计284万元。实际履行三项分别为办公室装修费370000元、工程款810000元和场地平整工程费820000元，共计为2000000元。

支持上诉人此项理由的证据有：1、2009年6月被上诉人与金厦公司签订的《三方协议》；2、2009年6月被上诉人与金厦公司签订的《场地平整及围墙施工协议》；3、2009年6月22日被上诉人与金厦公司签订的《协议书》；4、2009年6月被上诉人与金厦公司签订的《前期零星工程协议》；5、2011年1月21日上诉人支付给金厦公司涉及场地平整工程、办公室装修和工程款费用的三张建筑业统一发票；6、2010年11月24日上诉人支付给金厦公司200万元的汇款凭证。

综上所述，望二审法院全面审查本案事实和证据，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

 

此致

广西壮族自治区高级人民法院

 

                               上诉人：北海汇福房地产开发有限公司

                                           2015年11月27日