广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民事判决书

 

(2015)银民初字第416号

      原告：蔡祥发，男，1950年2月22日出生，汉族，身份证号：450511195002220XXX，住所地北海市银海区银滩镇成田村委高沙龙XX号。

      委托代理人：李凯，广西现城律师事务所律师。

      委托代理人：戴碧波，广西现城律师事务所实习人员。

      被告：陈观成，男，1966年4月20日出生，汉族，身份证号：440883196604203XXX，住所地北海市新世纪大道辰宸花园X幢X单元XXX号。

      委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

      原告蔡祥发诉被告陈观成租赁合同纠．纷一案，本院于2015年6月9日立案受理，依法适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李凯、戴碧波、被告及其委托代理人赵成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      原告蔡祥发诉称：原告于2009年开始将北海市银海区侨港镇文化中心右侧的旧大门通道租赁给被告使用，双方口头约定每月租金为2000元，租金按月支付，租赁场地内的水电费由被告承担。自2014年1月起，被告拒绝支付租金和水电费，经原告多次催交无果。 2014年8月，原告提出解除租赁关系，要求被告支付拖欠的租金和水电费，并限期返还场地，但被告拒不理睬，并将租赁场地反锁。至今，被告拖欠租金共计34000元，拖欠水电费共计1590元。原告认为，双方的场地租赁合同属无效合同。据此，请求法院判决：一、确认原告与被告的租赁合同无效，被告立即返还租赁场地给原告；二、被告支付场地占用费34000元及利息4981元（利息从2014年1月1日计至2015年6月2日止，按银行同期贷款利率四倍计算；以后另计）；三、被告支付拖欠水电费共1590元。

    原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

    1、《居民身份证》，证明原告的诉讼主体资格。

    2、《侨港镇文化中心承包合同））、《证明》、《收款收据》，证明原告自1990年开始承包侨港镇文化中心，其中，被告租用的场地属于文化中心的一部分（旧大门通道）。

    3、清数字据，被告于2 0 1 4年5月2 0日向原告出具的字据，承诺2 0 1 4年8月．3 0日前清偿所有场地费和水费。

    4、《证明》，证人黄国洪证实被告一直租用侨港镇文化中心的场地。

    5、侨港镇文化中心平面图、照片，证实被告的瑞港渔庄所在场地属于侨港镇文化中心的一部分。

    被告陈观成辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告与被告2008年1月1日签订的《租用场地合同》时起至开庭时，没有提供合法有效的土地（场地）权属证明，故此，属于无效合同。2010年1月1日以后由此形成的租赁关系为无效合同关系。原告将其明知的消防通道出租给被告，致使被告不能经营，不能实现承租土地的合同目的，属于欺诈的民事行为，应当认定原告的出租行为无效。三、原告的诉讼请求缺乏证据支持，不论是租金单价，还是租金总额，以及水电费数额，都属于证据不足，应予驳回。四、被告在租赁期间，原告以被告赊欠其租金为由，擅自将被告经营的“瑞港渔庄”大门加锁，并将被告及长子打伤，属于违约和侵权行为。五、被告经营的“瑞港渔庄”属于正常合法的商业行为，原告无权干涉，且在原告的《侨港镇文化中心承包合同》中约定允许。

    被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：

    1、《租用场地合同》，证明原告与被告建立土地租赁关系，每月租金为400元。

    2、《北海市银海区侨港镇安全委员会安全生产检查整改通知书》，证明被告“瑞港渔庄”占用消防通道；原告将消防通道租给专告，致使被告不能经营。

    3、《受案回执》、病历，证明原告等人侵害被告，公安机关已受理；及原告履行租赁合同过程存在过错。

    4、《律师调查专用证明》，证明原告转租的土地没有登记，原告租赁给被告场地合同应当认定无效。

    5、电子地图，证明被告经营“瑞港渔庄”在地图上位置。

6、照片，证明被告经营“瑞港渔庄”现场状况，原告擅自在被告经营“瑞港渔庄”大门加锁的事实。

经过开庭质证，原告对被告提供的证据1的证明内容有异议，认为原、被告是场地租赁关系而不是土地租赁关系，且只能证明2008年至2009年的月租金是400元，不能证明之后租金；对证据2证明内容有异议，认可被告经营的“瑞港渔庄”占用消防通道的事实，但认为这是渔庄自身即被告违法经营所造成的，与原告无关；对证据3的关联性及证明内容有异议，认为与本案无关；对证据4的证明内容有异议，认为侨港镇文化中心土地权属没有在市国土局档案馆保存，并不能证明原告无权租赁文化中心的场地；对证据5的证明内容有异议，认为原告在2014年9月20日将“瑞港渔庄”大门上锁，是原告尽承包人的责任，是为了制止消防隐患；对证据6没有异议。本院认为，原告除对证据2、5的异议理由不成立外，其余异议理由成立；对被告提供以上证据，除证据3外，对其余证据本院予以确认。

被告对原告提供证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为《证明》因没有租用场地的土地权属的证明，为无效；对证据3真实性无异议，但认为原告出租的场地是消防通道，有欺诈行为；对证据4待证人出庭后才发表质证意见；对证据5无异议。本院认为，被告异议理由不能成立，对原告提供以上证据，本院予以确认。

证人黄国雄（个体工商户）出庭为原告作证。

黄国雄证实，其从2005年起租用原告的铺面经营电信合作营业厅，月租金1100元，现在月租金为1500元。2013年之前，被告租用原告的场地用于收购破旧的渔网。从2013年下半年起，被告将场地封闭，改为经营餐饮“瑞港渔庄”大排档，搭建棚屋时，城管、政府的人曾去制止。2014年1月，城管、政府的人员到渔庄叫被告拆除已经搭建好的大排档，但被告没有听从。2014年9月，因租金纠纷，原告将渔庄大门锁上，暂停被告营业。

原告对证人证言没有异议。被告认为证人说不清政府人员制止渔庄搭建的事实。本院认为，证人证言符合客观事实，对以上证言本院予以确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

原告自1990年到现在一直承包管理侨港镇文化中心，承包期间自负盈亏，以自已名义对外出租、转租，自行行使权利承担义务。2008年1月1日，原告蔡祥发（甲方）与被告陈观成（乙方）签订了一份《租用场地合同》，约定：甲方将侨港镇文化中心南侧空闲场地租给乙方使用；租赁期限二年，从2008年1月1日至2009年12月31日止；月租金为400元，租金、水电费在每月10号前交清，水费每月30元，电费按每度电1元计，也可自行向有关部门申请安装；承租期间，如国家或政府征用场地要无条件服从，本合同终止。合同签订后，原告将该幅场地（镇文化中心右侧旧大门通道，也是消防车通道）交付被告使用，被告用于经营收购破旧渔网。租赁期届满后，原、被告口头约定由被告继续租赁该幅场地，但双方没有续订书面租赁合同。从2013年下半年起，被告将所租用场地封闭起来、搭建棚屋，改为经营“瑞港渔庄”餐饮大排档。原告违章搭建大棚时，侨港镇政府的工作人员曾去制止。2014年4月，侨港镇安全委员会（侨港镇企业站）向被告（瑞港渔庄）发出《北海市银海区侨港镇安全委员会安全生产检查整改通知书）），内容：经镇安委员安全生产检查组对你单位检查，发现你单位安全生产存在如下问题：1、占有消防通道；2、存在易燃物。现责令你单位对上述两问题限期整改，于2014年4月10日前整改完毕。逾期不整改，依照有关程序给予行政处罚；由此造成事故的，依法追究有关人员的责任。被告作为被检查单位负责人在通知书上签名。但至今，被告并未按通知书要求进行整改。2014年5月20日，被告出具一份“清数字据，，给原告，内容为：“2014年8月30日前青数、所有场地费水费，期限到后，原、被告未能协商解决纠纷。之后，原告于2014年9月20日将“瑞港渔庄”大门上锁，停止了被告营业。此后，双方纠纷长期协商不下，原告于2015年6月诉至本院。

另查明，被告经营“瑞港渔庄”未办理营业执照。

本院认为，原告转租给被告的场地属于侨港镇文化中心旧大门通道，也是消防车通道，被告在该通道（场地）上搭建棚屋、经营“瑞港渔庄”餐饮大排档，违反了《中华人民共和国消防法》的“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”的规定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。据此，原、被告签订的《租用场地合同》及之后口头租赁合同均属无效合同。依照法律规定，无效的合同自始没有法律约束力二合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告将镇文化中心旧大门消防通道出租给被告，被告明知是消防通道而在上违章搭建棚屋、经营餐饮大排档，对此，原、被告均存在过错，应承担相应责任，因此而造成的损失，由原、被告各自承担。本案中，原告主张其于2009年开始将涉案场地租赁给被告、口头约定每月租金为2000元，没有证据证实。根据证据，被告于2008年就承租了该场地，租赁期间为二年，月租金为400元，双方签有书面租赁合同；租赁期届满后，从2010年开始，双方以口头合同形式由被告继续租赁该块场地。期满后，原、被告口头约定继续按原合同履行、合同内容不变，只是租赁期间由二年改为一年，到期后自动续租。综合以上事实及被告出具的“清数字据”，可认定自2014年1月1日至同年9月20日原告锁上被告“瑞港渔庄”大门、被告停止营业前一日止，根据月租金400元计算，被告尚欠原告场地占用费为3452.70元、水费259元，之后所产生的费用损失应由原告自行负责。综上，原告请求确认租赁合同无效、要求支付尚欠场地占用费、水费，理由成立，有事实及依据，但其请求数额不当，应予调整；租赁合同无效后，依照法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，出租场地系消防车通道，依法不能出租，被告应腾退场地后返还给原告；原告其余诉求，未能提供证据支持。被告主张原、被告的租赁合同属无效合同，及认为原告主张的场地租赁月租金为2000元没有事实依据，月租金应为400元，其理由成立，根据月租金，其场地占用费为每月400元。据此，依照《中华人民共和国消防法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告蔡祥发与被告陈观成的租赁场地合同无效；

二、被告陈观成应返还租赁的位于北海市银海区侨港镇文化中心右侧的旧大门场地（通道）给原告蔡祥发；

三、被告陈观成应支付给原告蔡祥发场地占用费3452.70元、水费259元，共计3711.70元；

四、驳回原告蔡祥发的其余诉讼请求。

案件受理费406元，由原告蔡祥发与被告陈观成各负担203元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉受理费812元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

 

审  判  员   汪  丰

二0一五年九月六日

书  记  员   蒋兴娜

代理意见

独任审判长：广西旷源律师事务所接受本案被告陈观成的委托，指派赵成民律师担任其第一审程序的诉讼代理人。庭前我们详细研究了本案原告提供的证据材料，并进行了必要的证据调查。通过今天的庭审质证，特发表如下代理意见。

一、原告与被告2008年1月1日签订的《租用场地合同》时起至开庭时，没有提供合法有效的土地（场地）权属证明，故此，属于无效合同，2010年1月1日以后由此形成的租赁关系为无效合同关系。

根据《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起实施）第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。原告如果证实其合法有效的物权出租给被告，就应当对其出租土地的物权权属证明承担举证责任。

根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”截止到本案的2015年7月16日庭审，原告没有提供合法有效的土地（场地）权属证明，故此，属于无效合同，2010年1月1日以后由此形成的租赁关系为无效合同关系。

本案被告的代理人——广西旷源律师事务所赵成民律师于2015年7月10日出具“（2015）旷源律查字第19号”《律师调查专用证明》，向北海市国土资源档案馆调查“北海市银海区侨港镇人民政府文化中心”名下的土地，查询结果是：“经查截止到2015年7月10日止，我馆无北海市银海区侨港镇人民政府文化中心档案保存”（见被告举证证据清单第二册证据一）。

综上，无论是原告的自身举证不能，还是被告调查的证据予以证明，从正反两方面都证实，原告转租的土地没有合法物权，应当属于无效转租行为。

二、原告将其明知的消防通道出租给被告，致使被告不能经营，不能实现承租土地的合同目的，属于欺诈的民事行为，应当认定原告的出租行为无效。

根据被告举证证据清单第一册证据二证实，原告将其明知的消防通道出租给被告，因被告租用原告转租的土地属于“占用消防通道”，导致2014年4月10日北海市银海区侨港镇安全委员会的企业站给被告（包括原告）下达《安全生产检查整改通知书》。

根据《中华人民共和国消防法》第八条第一款之规定：“地方各级人民政府应当将包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防通信、消防车通道、消防装备等内容的消防规划纳入城乡规划，并负责组织实施。”保证消防通道是地方各级人民政府的职责。第六十条第一款第（五）项对于违反法律规定，占用消防通道的行为予以罚款和责令整改的行政处罚。原告明知其出租的土地属于消防通道，还故意出租给被告，属于典型的隐瞒事实真相的民事欺诈行为。

三、原告的诉讼请求缺乏证据支持，不但是租金单价，还是租金总额，以及水电费数额，都属于证据不足，应当予以全部驳回。

第一、第二项诉讼请求的34000元租金，原告主张的月租金是口头约定，声称没有书面合同。而被告举证的2008年1月1日被告与原告、北海市侨港镇人民政府文化中心签订的《租用场地合同》（见被告举证证据清单第一册证据一）第一条约定月租金400元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”期满后，月租金应当按照400元计算。原告辩称此合同是为了被告办理营业执照而签订，没有其他证据予以证实，也没有相关的企业工商注册档案予以印证。原告试图以证人黄国洪出庭作证证明证人的商铺月租金为1500元，以佐证被告租用原告土地的租金是2000元的类比不能成立，一方面证人承租的是商铺，被告承租的是空地，没有可比性；另一方面被告承租早于证人，也没有可比性。

第二、原告试图以其举证的证据五，证实被告欠原告的租金，更是证据不足。被告2014年5月20日出具的“2014年8月30日前青（清）数、所有场地费水费。”其真实含义要与“占用消防通道”的整改联系一起，因被告自费整改消防通道，与原告达成共识，原告将2014年8月30日前租金、水费免除（清数），被告才自费整改消防通道。

第三、租金每年10日前交足（4800元），电费由被告与电业公司直接结算，水费每月根据水表结算。故此，原告没有证据证明被告还赊欠其任何费用。

四、被告在租赁期间，原告以被告赊欠其租金为由，擅自将被告经营的“瑞海渔庄”大门加锁，并将被告以及长子打伤，属于故意违约和侵权的民事行为。

根据被告举证证据清单第二册证据三、被告举证证据清单第一册证据三和法庭调查予以证实，被告在租赁期间，原告以被告赊欠其租金为由，擅自将被告经营的“瑞海渔庄”大门加锁，属于故意违约和侵权的民事行为。

五、被告设立“瑞港渔庄”属于正常的合法有效商业行为，原告无权干涉，并且在原告的《侨港镇文化中心承包合同》中约定允许。

根据原告举证目录的证据二——《侨港镇文化中心承包合同》第九条约定，被告开设“瑞港渔庄”不在合同约定的禁止范围。原告的2014年以后的《侨港镇文化中心承包合同》（原告自称每年签订一份），也在第一条列举了“瑞港渔庄”，原告故意拿出2011年的《侨港镇文化中心承包合同》，而不敢出示2012年以后的《侨港镇文化中心承包合同》，就是担心承认“瑞港渔庄”的主体地位。

六、原告在其退休前就开始出租其工作单位的房屋、场地，属于变相贪污的违法行为。

根据原告举证目录的证据三——北海市银海区侨港镇人民政府于2015年6月2日的《证明》证实，原告于1990年就承包管理侨港镇文化中心，而原告是1950年2月22日出生，1990年其刚刚40岁，没有退休前就开始承包、转租其工作单位的房屋、场地，属于利用其权利自己管理之便，属于坐收渔利的贪污行为。故此，原告以违法甚至犯罪转租、收取被告租金的行为，不应予以支持。

以上代理意见，望合议庭予以采纳。

 

                        被告陈观成的代理人

                       二0一五年七月十六日