广西壮族自治区北海市海城区人民法院

          民事判决书

                                                                            （2012）海民初字第1027号

    原告(反诉被告)：薛理平，男，1958年1月15日出生，汉族，身份证号：350128195801150XXX，住所地福建省厦门市思明区莲滨里XX号XXX一室。
    委托代理人：杨真杰，广西海城律师事务所律师(同是原告曹共初的委托代理人)。
    原告(反诉被告)：曹洪初，男，1950年6月20曰出生，汉族，身份证号：342301195006201XXX，住所地北海市海城区贵州路XX号。
    被告(反诉原告)：刘永连，男，1967年5月25日出生，汉族，身份证号：231024196705250XXX，住北海市海城区湖南路XXX号。
    委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师(同是被告北海市泳源房地产开发有限公司的委托代理人)。
    被告(反诉原告)：北海市泳源房地产开发有限公司，住所地北海市湖南路118号。
    法定代表人：刘永连，董事长。
    被告（反诉被告）：北海市桔海房地产开发有限公司，住所地北海市海城区湖南路西侧（翟屋西队）。

    法定代表人：谢守信，总经理。

   原告（反诉被告）薛理平、曹洪初与被告刘永连（反诉原告）、北海市泳源房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“泳源公司”）、北海市桔海房地产开发有限公司（反诉被告，以下简称“桔海公司”）项目转让合同纠纷一案，本院于2012年6月25日受理后，依法组成合议庭，分别于2012年8月17日、11月1日公开开庭审理了本案。原告薛理平、曹洪初的委托代理人杨真杰，被告刘永连、北海市泳源房地产开发有限公司的委托代理人赵成民，被告北海市桔海房地产开发有限公司的法定代表人谢守信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原告薛理平、曹洪初诉称：2009年5月6日，二原告与被告桔海公司通过竞买取得位于北海市广东路与重庆路交汇处及广东路以东、西南大道以南侧面积为112458.40平方米的国有建设用地使用权，同时取得上述土地的开发经营权及对“城中村”十二间屋的改造项目。2009年12月27日，二原告与被告刘永连和被告桔海公司签订《转让协议书》一份，主要约定由被告刘永连支付1.4亿元（二原告享有9710万元，被告桔海公司享有4290万元）受让取得“城中村城”改造项目和上述土地使用权及该宗土地的房地产开发经营权等。协议签订后，各方组建了被告泳源公司，二原告依约退出了该公司中所享有的股份。被告桔海公司在转让合同中一直采取欺诈二原告的卑劣手段，一方面书面明确表示与二原告一起退出，另一方又暗地与被告刘永连组建成立被告泳源公司，享有涉案土地开发利益。依据约定，被告刘永连应在《城市房屋拆迁管理条例》废止的两天后解除共管帐户，让共管帐户内的1.4亿元由银行自动转入二原告指定的帐户。但被告经二原告多次催索，除向二原告支付部分转让款外余款4710万元未付。为此，二原告向法院提起诉讼，请求判决：1、三被告共同向二原告支付转让款4710万元；2、三被告共同向二原告支付逾期付款利息5610358元（按银行同期贷款利率暂从2011年1月23日计至2012年6月23日，以后另计）；3、本案诉讼费用由三被告共同负担。

   二原告举证如下：1、出让成交确认书，证明原告取得涉案土地使用权及房地产开发经营权和“城中村”改造项目的事实；2、转让协议书，证明被告有向原告付款的义务；3、北城政函（2010）10号文，证明当地政府同意涉案土地等事项转让的事实；4、北征拆办复（2010）10号文，证明因相关规定，房屋拆迁许可证已不用办理；5、帐户共管协议书，证明被告有将转让款打进共管帐户的义务；6、托管协议，证明二原告应得转让款的具体数额；7、被告公司章程，证明原、被告组建被告泳源公司的事实；8、变更登记申请书，证明原告原是被告泳源公司的股东及在该公司所占股权的比例；9、股东会决议，证明二原告将股权转让给被告的事实；10、股权转让合同，证明被告具有支付100万元股权转让款给原告的义务；11、被告泳源公司章程修正案，证明原告转让股权给被告的事实；12、承诺书，证明被告刘永连只向程烨、翟理证支付1900万元转让款；13、判决书，证明被告刘永连承诺代二原告支付2600万元给案外人，但被告刘永连只支付1900万元。
        被告刘永连和泳源公司辩称：被告刘永连与二原告签订的《转让协议》合法有效，被告泳源公司不是本案的被告，最多只是第三人的诉讼地位。二原告没有依约协助办理拆迂许可证，尽管行政法规已取消办理房屋拆迂许可证，但二原告协助履行房屋拆迁的义务没有消灭，二原告怠于履行协助义务的行为构成违约。被告刘永连应当给二原告的是近一个亿的巨款，自2011年2月1日开始至今，已给付5000万元，占整个转让款的51.493％，尚欠4710万元。被告刘永连在建设、拆迁所耗巨大资金的压力下，在短期内偿付巨款，属于履约信誉良好。二原告请求的利息有误，法院不应支持该部分的诉求。二原告是在不能完成缴纳出让金和北海市政府在土地挂牌要求的情况下转让项目，属于自愿前提下的政府允许行为，被告桔海公司留下变成被告泳源公司的股东，只是处理二原告的遗留问题，更不存在所谓的被告桔海公司欺诈、暗箱操作等事实。另二原告在转让本协议之前，存在隐瞒转让土地有将军坟和转让项目前赊欠88万元设计费等事实真相的行为。
      被告刘永连和泳源公司举证如下：1、银行转帐单11份，证明被告刘永连已支付2400万元给二原告的事实；2、提前支付股份转让款协议书及收条，证明被告刘永连和泳源公司代替二原告支付2600万元股权转让款的事实；3、出让金登记单、专用收据，证明被告泳源公司已履行缴纳土地出让金义务；4、契税单据，证明被告泳源公司已履行缴纳土地契税义务；5、出让合同，证明被告泳源公司完成签订出让合同，二原告违约；6、委托合同，证明被告泳源公司委托第三方对十二间屋进行拆迂，二原告违约；7、受托方身份证，证明被告泳源公司委托拆迂的第三方主体合法；8、付款凭证，证明因二原告违约造成被告泳源公司支付受托拆迁第三方170万元的事实；9、民事调解书及青苗费补偿标准，证明因二原告违约造成第三方侵权的事实；10、共管帐户，证明被告刘永连已依约存入共管帐户1.4亿元资金的事实。
      被告刘永连和泳源公司同时反诉称：转让项目土地上“将军坟”两处、村民遗留坟35处，反诉原告为此已多次向政府和北海市拆迁办递交拆迁坟墓报告，反诉原告至今无法迁移上述坟墓，严重影响了十二问屋“城中村"改造进程。反诉被告擅自答应给予村民拆迁补偿的优惠条件，其不能或无法兑现，其义务转嫁到反诉原告身上，给反诉原告造成严重经济损失。另反诉被告转让项目前赊欠88万元的设计费，也转嫁给反诉原告。为此，反诉原告向法院提起反诉，请求判决：1、确认反诉被告没有在约定期限办理《拆迁许可证》，致使反诉原告不能及时签订《土地出让合同》；2、确认反诉被告转让项目前故意隐瞒地上存在37处坟墓的事实，致使反诉原告拆迂安置受阻；3、反诉被告承担征用土地费、土地安置补助费、设计费共1807765.36元。
      被告刘永连和泳源公司根据其反诉请求，举证如下：1、北政办函(2010)46号文件，证明反诉原告按政府标准拆迂补偿坟地；2、市政府1-631号文件、北城政(2011)1号文件及迁坟公告，证明十二间屋迁坟的事实；3、关于尽速迁坟的通知，证明反诉原告督促迁坟的事实；4、迁坟通知，证明拆迂指挥部督促迁坟的通知；5、请示，证明村民代表迁坟意见；6、复函及请示，证明民政部门针对反诉原告的请示作出的复函；7、出让合同，证明反诉被告违约及反诉原告是项目土地合法使用权人的事实；8、承诺书及其补偿付交款，证明反诉原告代替反诉被告支付补偿款的依据及事实；9、设计凭证，证明反诉原告代替反诉被告支付设计费88万元的事实；10、征地劳务费、土地用款、误工费、土地补偿款等共29份，证明原告应当承担项目转让前的费用总计为7232361.18元。

    被告桔海公司辩称：不同意二原告的诉讼请求。二原告所述不属实，实际上是二原告存在欺诈行为。请求法院依法判决驳回二原告的诉讼请求。
      被告桔海公司没有证据提供。
      原告针对被告刘永连和泳源公司的反诉辩称：在办理拆迁许可证的问题上二原告没有违约。二原告只负责协助被告办理拆迁许可证，具体办证是由被告负责。由于被告迟迟没有办理土地出让合同导致拆迁许可证迟延。转让协议对办理许可证有明确约定，被告将1.4亿元打到原告帐户30天后办理拆迁许可证。到目前为止，被告刘永连和泳源公司没有存款进共管帐户。另城市房屋拆迁管理条例已经作废，目前原告不存在协助办理拆迁许可证义务。被告主张二原告隐瞒坟墓的情况与事实不符，也没有证据证实。土地征用费等不应由二原告承担，也没有约定由二原告承担。请求法院驳回被告的反诉请求。
      被告桔海公司针对被告刘永连和泳源公司的反诉辩称：同意被告刘永连和泳源公司第一项反诉请求。但被告不存在故意隐瞒坟墓的事实，因为当时原、被告均不知道有坟墓的事实。关于土地征用费等当时双方约定由原、被告共同承担。
      经开庭审理质证，三被告对二原告举证的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容有异议。二原告对被告刘永连和泳源公司针对原诉举证的证据1、2、5、10的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3、4、6、7、8、9的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。被告桔海公司对被告刘永连和泳源公司针对原诉举证的证据无异议。二原告对被告刘永连和泳源公司针对反诉举证的证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。被告桔海公司主张由法院依法确认被告刘永连和泳源公司针对反诉举证的证据。
      本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
      综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：
      2009年5月6日，二原告和被告桔海公司与北海市国土资源局、北海市地产交易中心签订《成交确认书》一份，主要约定：二原告和被告桔海公司通过北海市地产交易中心挂牌竞买取得北海市国土资源局出让的位于北海市广东路与重庆路交汇处及广东路以东、西南大道以南侧面积为112458.40平方米的国有建设用地使用权，同时取得上述土地的开发经营权及对“城中村"的改造项目等。该《成交确认书》中的第八条“其他约定事项”的主要内容如下：本期出让地块为“城中村”改造项目用地，竞得人须负责实施拆迁安置村民，补偿标准不得低于市国土资源局核定的补偿标准，超出部分由竞得人自行负责，竞得人负责村庄改造范围周边市政道路及配套设计、村民回建地范围基础设施配套建设等。2009年12月27日，二原告与被告刘永连和被告桔海公司签订《转让协议书》一份，主要约定：被告刘永连充分了解二原告和被告桔海公司竞得的上述土地和“城中村"改造的权利义务，自愿以支付1.4亿元受让现状的“城中村”改造项目和土地使用权以及该宗土地的房地产开发经营权；上述支付的价款为二原告及被告桔海公司的实收价格，剩余土地出让金5400万元和该项目所涉及的有关税费以及《成交确认书》第八条确认的“其他约定事项”，均由被告承担责任和享有权利；被告刘永连在开发经营该宗土地的盈亏与二原告和被告桔海公司无关；二原告和被告桔海公司在签订本协议时，未如实告知被告刘永连有关合作的“城中村”项目在股权转让前所负债务以及与他人合作事项，必须处理完毕。如因二原告和被告桔海公司处理不当给被告刘永连遭受损失的，被告刘永连有权向二原告和被告桔海公司追偿损失；双方在签订此协议2个工作日内，双方依据此协议建立银行资金共管帐户，建立资金共管帐户后2个工作日内，被告刘永连汇入共管帐户资金；双方共同组建被告泳源公司，二原告和被告桔海公司占30％股份，被告刘永连占70％股份；被告泳源公司注册成立后，以被告泳源公司名义支付剩余土地出让金5400万元；被告泳源公司与国土资源局签订《土地出让合同》后5个工作日内二原告和被告桔海公司在被告泳源公司所占的全部股份转让给被告刘永连，并办理股东股份转让；二原告和被告桔海公司协助被告刘永连进行该项目村民和城市居民以及地上建筑物、附属物的动迂、拆迁工作，征地和青苗补偿标准、村民签字和分配回建等相关工作，并按《成交确认书》第八条的约定，完成相关的市政建设的配套施工工程预算和批复工作；二原告和被告桔海公司在被告泳源公司退股、协助被告刘永连办理《拆迁许可证》后2个工作日内，双方依照协议解除共管帐户，共管帐户的资金1.4亿元由银行自动转入二原告和被告桔海公司指定帐户；自被告刘永连存入资金后30个工作日为期限，逾期二原告和被告桔海公司不能履行在被告泳源公司退股和《拆迁许可证》致使被告刘永连不能与国土资源局签订《土地出让合同》、办理《拆迁许可证》，并不能在工商行政管理局办理股份转让手续时，共管帐户自动解开，解开后被告刘永连存入的资金返回被告刘永连指定帐户；双方办理完股权变更手续，被告泳源公司与国土资源局签订《土地出让合同》后，未能按约定期限与二原告和被告桔海公司解除资金共管帐户将资金转移给二原告和被告桔海公司，被告刘永连应按照存入共管帐户资金的万分之一赔偿给二原告及被告桔海公司等。同日，二原告与被告刘永连、桔海公司签订《帐户共管协议书》一份。合同签订后，被告刘永连依约将1.4亿元存入共管帐户(卡号为955888210700029098)，后陆续支取，至2010年12月19日，该帐户内存款余额16363.77元。原、被告依约组建被告泳源公司，其中二原告和被告桔海公司分别出资100万元，各占该公司10％的股份。2009年12月29日，二原告与被告刘永连和桔海公司与中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行(以下简称“工行”)签订《收支帐户资金托管协议》一份，主要约定：由工行托管资金1.4亿元；工行经审查相关文件无误后，对冻结的托管资金进行解冻，并将款项以转帐的方式划到以下收款帐户中(其中被告桔海公司金额4290万元，原告薛理平金额6730万元，原告曹洪初金额2980万元，二原告共计9710万元)。2010年7月6日，被告刘永连和泳源公司与邹文海签订《委托拆迁劳务承包合同》，主要约定：由邹文海负责十二间屋城中村改造的项目拆迁工作，总承包费为340万元等。2010年9月19日，原、被告签订《提前支付股份转让款协议书》一份，主要约定：被告刘永连提前支付股权转让款2600万元给二原告和被告桔海公司，以被告刘永连实际收条为最终确认数额；二原告和被告桔海公司确认的第三方程烨、瞿理证等收取被告刘永连支付的股权转让款，视为被告刘永连已经给付二原告和被告桔海公司等。2010年9月20日，被告刘永连代二，原告和被告桔海公司偿还股份转让款2600万元给程烨(程烨自愿放弃债权700万元，实际收取1900万元)。2010年9月26日，程烨、瞿理证出具写有“收到被告刘永连代支付的股份转让款2600万元”的收条给二原告和被告桔海公司，该收条上均有二原告和被告桔海公司的签字确认。2011年1月21日，原《城市房屋拆迁管理条例》废止，相关部门停止受理有关房屋拆迁许可证申请。2011年1月28日，被告泳源公司与北海市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：被告泳源公司受让的本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币9699125.04元，受让人必须在本合同签订之日起半年内完成村庄拆迁等。2011年8月22日，二原告分别将其上述10％的股份以100万元转让金转让给被告刘永连。2011年7月4日至2012年6月21日期间，被告刘永连分期分批共支付转让款2400万元给二原告。至此，被告泳源公司由被告刘永连占90％股份，被告桔海公司占10％股份。为此，二原告向本院提起诉讼，被告刘永连和永源公司同时向本院提起反诉。

      另查明：原、被告签订《转让协议书》时均不清楚转让土地上有坟墓的事实。被告刘永连和泳源公司在2010年4月2日前已开始拆迁工作，后在拆迁过程中发现转让土地上有坟墓。至今讼争土地上的坟墓没有清理完毕，拆迁工作至今没有完成，但拆迁回建房已于2012年8月份开始动工建设，至今没有竣工。被告刘永连和泳源公司在“城中村”项目拆迁工作中共支付征用土地费、土地安置补助费、设计费等共7232361.18元，其中788456元发生在原、被告签订《转让协议书》之前，且是被告桔海公司承诺支付给案外人的拆迁费用。
      本院认为：二原告与被告刘永连和被告桔海公司签订的《转让协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，合同双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。合同签订后，双方已依约成立了被告泳源公司，且被告泳源公司亦依约与北海市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并与被告刘永连共同开发讼争土地。即虽然被告泳源公司没有与二原告签订转让协议，但被告泳源公司是讼争土地的实际受让人，被告刘永连和泳源公司均是合同的权利和义务主体，应当共同承担因合同产生的法律责任。被告泳源公司关于“泳源公司不是本案的被告，最多只是第三人的诉讼地位”的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案被告刘永连和泳源公司已于2010年4月2目前开始进行拆迁工作，而原《城市房屋拆迁管理条例》亦于2011年1月21日废止，相关部门停止受理有关房屋拆迁许可证申请，被告刘永连和泳源公司不需再办理《拆迁许可证》。依照合同的约定，双方应当解除共管帐户，共管帐户的资金1.4亿元由银行自动转入二原告及被告桔海公司指定帐户，即被告刘永连和泳源公司应当于《城市房屋拆迁管理条例》废止之日起2个工作日内即2011年1月23日前支付转让款给二原告。但本案被告刘永连和泳源公司除支付部分转让款给二原告后余款4710万元至今未付，且被告刘永连和泳源公司已于2010年12月19日前将共管帐户内的款项陆续支取，被告刘永连和泳源公司已构成违约，应承担违约责任。即被告刘永连和泳源公司应当支付转让余款4710万元给二原告，并按合同约定从2011年1月24日起按日万分之一支付违约金给二原告。二原告请求被告刘永连和泳源公司共同支付转让款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但二原告要求按银行同期贷款利率计付逾期付款利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案被告桔海公司虽然是被告泳源公司的股东，但被告桔海公司已实际出资100万元，不存在出资不到位的情况，被告桔海公司不应当对被告泳源公司的债务承担责任。二原告主张被告桔海公司在转让合同中在存欺诈行为，但没有向本院提供证据予以证实，本院不予采信。二原告要求被告桔海公司与被告刘永连和泳源公司共同承担责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案被告刘永连和泳源公司主张二原告怠于履行协助义务的行为构成违约以及故意隐瞒讼争土地上存在坟墓的事实，但没有向本院提供充分证据予以证实，二原告亦不予认可，本院不予采信。另依据双方在《转让协议书》中关于1.4亿元的转让价款为二原告及被告桔海公司的实收价格，剩余土地出让金和该项目所涉及的有关税费以及《成交确认书》第八条确认的‘其他约定事项’，均由被告刘永连承担责任和享有权利；被告刘永连在开发经营该宗土地的盈亏与二原告及被告桔海公司无关”的约定，被告刘永连和被告泳源公司在“城中村”项目拆迁工作中发生的征用土地费、土地安置补助费、设计费等应当由被告刘永连和泳源公司支付，与二原告无关。被告刘永连和泳源公司主张在拆迁工作中发生的费用788456元实际发生在原、被告签订《转让协议书》之前，且是被告桔海公司承诺支付给案外人的拆迁费用，与本案无关。综上，被告刘永连和泳源公司的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。为了保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
      一、被告刘永连、北海市泳源房地产开发有限公司应共同支付转让款4710万元及违约金(违约金计算：从2011年1月24日起按日万分之一计至本判决确定的还款期限时止)给原告薛理平、曹洪初；
      二、驳回原告薛理平、曹洪初的其他诉讼请求；
      三、驳回被告刘永连、北海市泳源房地产开发有限公司的反诉请求。
     本诉案件受理费305351元，反诉案件受理费10535元，合计315886元，由被告刘永连、北海市泳源房地产开发有限公司共同负担(该款二原告已向本院预交305351元，由刘永连、北海市泳源每地产开发有限公司在偿还上述欠款时一并付还给二原告)。
      上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。