广西如家物业服务有限公司于2009年9月8日一共起诉了魏淑芳、郭祥光（5套，2009海民初字第1259、1264、1257、1263和1252号）、张青云等（2套，2009海民初字1247、1261号）、黄利群（1244号）、苏庆军（1256号）、郭特平（1246号）、陈洪等（2套，1262和1242号）、张春梅（1254号）、成雪竹（1250号）、张莉（1249号）和王德有（1253号），共计17套房屋。属于一类案件，一审全部胜诉，其中魏淑芳和郭特平提出上诉，二审维持原判。我们以魏淑芳的一审和二审为代表，向大家展示了判决内容。

             广西壮族自治区北海市海城区人民法院
                         民事判决书

                                                                              (2009)海民初字第1245号
      原告：北海市如家物业服务有限公司，住所地北海市富贵路1号。
      法定代表人：成国平，经理。
      委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
      被告：魏淑芳，女，1963年4月8日出生，汉族，住北海市贵州路独树根59号。
      委托代理人：李辛，男，1982年12月9日出生，汉族，住北海州南路33号意创苑商住小区11号商铺。
      原告广西如家物业服务有限公司(以下简称如家公司)诉魏淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2009年9月8日受理后，依法由审判员陈军华适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵成民，被告魏淑芳的委托代理人李辛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
      原告如家公司诉称：2007年9月25日，原告与北海意创房地产有限责任公司签订《意创苑小区物业管理委托合同》一份，原告据此向意创苑商住小区业主提供物业管理服务，为此也应按合同第三章向业主收取物业管理费用，物业管理费的收费依据及收费标准经报北海市物价局批准，以北价格字[2007]6 号《关于意创苑商住小区前期物业服务收费的批复》文件予以了确定。原告一直严格按《物业管理委托合同》履行物业服务，但被告自始不履行交纳物业管理费的义务，为此原告特请求法院判令被告支付2007年10月至2009年4月的物业管理费3136.14元及物业管理滞纳金2540.27元，并承担本案诉讼费用。
      原告对其主张在举证期限内提供的证据有：(1)《意创苑小区物业管理委托合同》，证明原、被告之间存在物业管理权利义务关系，以及原告依据合同收取物业管理费的标准、服务期限；(2)北海市物价局北价格字[2007]63号号文件，证明原告具有收取物业管理费的依据；(3)值班记录，证明原告已经全面履行了物业管理务。
      被告质证后对第1-3项证据的真实性没有异议，但认为第1项证据是原告与北海意创房地产有限责任公司签订，与被告无关，所以对被告没有约束力；第2项证据中所列的服务原告并没有提供，所以被告不应交纳物业管理费；第3项证据是原告公司内部文件，并不代表原告已履行物业职责。
      被告魏淑芳辩称：被告从来没有与原告签订过任何物业管理方面的书面协议，原告提供的《物业管理委托合同》是原告与北海意创房地产有限责任公司签订的，与被告没有任何关系，对被告不具有法律约束力，而且原告也没有对被告提供物业管理服务，从而导致小区常年被盗东西，卫生清洁比较差，下水道被堵也无人管理，为此被告不同意原告要求收取物业管理费的诉讼请求。
      被告对其主张在举证期限内未提供证据。
      本院结合双方的举证及质证，认证如下：原告所举第1-3份证据与本案诉辩事由具有一定关联性，且被告对上述证据的真实性均无异议，故本院采纳为定案参考依据。
      综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告魏淑芳系北海市贵州南路33号意创苑商住小区11号商铺业主。2007年9月25日，被告与北海意创房地产有限责任公司签订《意创苑小区物业管理委托合同》一份，约定由北海意创房地产有限责任公司将其开发的北海市贵州南路33号意创苑商住小区的物业管理委托原告进行。尔后，原告就意创苑商住小区的物业管理服务收费问题请示北海市物价局。北海市物价局下发北价格字[2007】63号文件答复原告，同意物业管理公共性服务费按居住建筑面积计收，最高限价为每月0.80元／平方米，具体收费标准由物业管理公司与物业服务委托方协商议定。2007年10月起，原告开始对意创苑商住小区实施物业管理，但被告一直没有交纳过物业管理费。为此原告如家公司于2009年9月8日诉至本院，提出上述诉讼请求。
      本院认为：北海市贵州南路33号意创苑商住小区是新建的住宅小区，在住宅小区的业主委员会成立之前，作为开发企业的北海意创房地产有限责任公司委托具有物业管理资质的原告北海市如家物业服务有限公司对小区进行管理是符合法律规定的，双方签订的《意创苑小区物业管理委托合同》合法有效，且效力溯及于所有的业主，效力直至意创苑商住小区业主委员会选聘出新的物业管理企业并签订物业服务合同时止。在此期间，原告已经进行了物业管理服务工作，而且原告的物业管理费已经过物价主管部门核准，属于合法收费，而且原告主张的管理费没有超出收费标准，被告作为受益的业主应承担相应的费用，被告拒绝交纳物业管理服务费的理由没有事实及法律依据，本院不予采纳，如被告有充分证据证实原告不履行或不完全履行物业服务的，业主可另案起诉物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不应以此作为不缴纳物业管理费的抗辩理由，故原告起诉要求被告支付从2007年10月至2009年4月的物业管理费3136.14元，本院予以支持。另原告如家公司没有提供证据证实其向被告催讨过物业管理费，为此原告起诉要求被告支付物业管理滞纳金2540.27元法律依据不足，本院不予支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
      一、被告魏淑芳须支付从2007年10月至2009年4月的物业管理费3136.14元给原告广西如家物业服务有限公司。
      二、驳回原告北海市如家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
      案件受理费50元，专递费100元，由被告魏淑芳负担。(该费用已由原告广西如家物业服务有限公司向本院预交，由被告在付清上述款项给原告的同时一并付还给原告)。
      上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起一年内向本院申请执行。
      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

                                                             审判员   陈军华

                                                          二00九年十二月八日
                                                             书记员    谭晓明

                    广西壮族自治区北海市中级人民法院
                       民事判决书

                                                                              (2010)北民一终字第125号
      上诉人(一审被告)：魏淑芳，女，1963年4月8日出生，汉兰北海市贵州路独树根59号。
      委托代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。
      委托代理人：陈远胜，广西启迪律师事务所律师。
      被上诉人(一审原告)：北海市如家物业服务有限公司，住所北海市富贵路1号。
      法定代表人：成国平，经理。
      委托代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
      上诉人魏淑芳因与被上诉人广西如家物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院(2009)海民初字第1245号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

      （此处省略3页，其内容为一审已经查明的事实和一审判决。）

      本院认为：上诉人上诉主张被上诉人由于没有按合同约定履行相应的物业管理服务义务而致使意创苑小区出现环境卫生脏乱、下水道堵塞无人管理和住户财物、车辆失窃等问题。而被上诉人所提供的物业服务管理行为相对于一般具体物品的给付行为而言是较为抽象的给付行为，故在被上诉人主张其已按合同约定履行了相应物业服务管理义务并已提供护卫员交接班记录证据的情形下，本院予以确认被上诉人就其是否履行了相应的物业管理服务义务已完成相应的举证责任。如果上诉人对此予以否认，上诉人首先应提供证据证明被上诉人所管理的意创苑小区存在环境卫生脏乱、下水道堵塞无人管理和住户财物、车辆失窃等问题，因为环境卫生脏乱、下水道堵塞和财物、车辆失窃等事项均可以一定的物质形态存在而便于举证。由于上诉人在本案中没有提供证据证明被上诉人所管理的意创苑小区存在环境卫生脏乱、下水道堵塞无人管理和住户财物、车辆失窃等问题，故结合被上诉人的诉讼主张和所提供的证据，本院确认上诉人的上诉请求没有事实和法律依据而予以驳回。
一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。综上，依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
      驳回上诉，维持原判。
      二审案件受理费及法院专递费合计150元，由上诉人魏淑芳负担。
      本判决为终审判决。

                                                         审判长    董新永

                                                         审判员    陈剑平

                                                         审判员    张   骥

                                                      二0一0年六月一日

                                                         书记员    王   琼