广西南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第1878号

                              民事判决

       原告梁孝其，男，1965年7月4日出生，汉族，现住南宁市西乡塘区新阳路292号南宁市面粉厂宿舍2区28栋E单元12号房，公民身份号码：452323196507040XX5。
      委托代理人王志全，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
      被告广’西南宁长隆投资管理有限公司，住所地：南宁市江南区沙井街道仁义村十二组第5栋1号2号房。
      法定代表人李嘉民，执行董事。
      被告南宁市长大停车服务有限责任公司，住所地：南宁甫大学西路159-1号。
      法定代表人李武康，执行董事。
      以上二被告的共同委托代理人黄能防，广西国海律师事务所律师。
      被告广西北部湾江南钢材市场管理有限公司，住所地：广：西南宁市五一路200号D栋三层。
      法定代表人黄德群，董事长。
      委托代理人赵成民，广西旷源律师事务所。
      委托代理人汤孙旺，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司副总经理。

        （此处省略了原告诉称、各被告辩称、双方质证意见等7页）

        经审理查明：位于南宁市江南区五一西路北侧（即讼争停车场所在地）的用地单位是南宁市江南区人民政府，用地性质为城市基础设施临时配套用地。建在该土地上的本案争议的五一西路南北汽车修理厂A栋房屋原属于违章建筑。2007年10月3日原告（乙方）与案外人尹军、蔡盛荣、汤同生（甲方）签订《南北大型汽车修理厂A区做招待所的房屋出租合同》，约定甲方将其从南宁市江南区沙井街道仁义村租的，南北大型汽车修理厂的地内A区，第二、第三层做招待所的房屋和接待室共31间出租给原告使用，期限为2007年10月3日至2020年10月31日止。签约后，原告为筹建开办招待所购买所需物品及进行房屋装修，并于2007年12月26日取得了“南宁市榕桂招待所“的核准登记，开始经营该招待所。

       2008年6月23日，南宁市江南区人民政府与被告长大公同签订《项目投资协议书》，载明由被告长大公司投资建设“五一西路北侧临时停车场”项目，建设内容为停车场及附属配套、绿化等设施，南宁市江南区人民政府联合规划、国土等相关部门清理地界内非法搭盖的建筑物及其他设施，以便加快项目推进。签约后，由被告长大公司负责该停车场内违章建筑的拆除、重建。2008年7月9日，被告长大公司（甲方）与被告长隆公司的法定代表人李嘉民（乙方）签订《协议书》（2008年7月9日）一份，双方就南宁市五一西路西侧停车场项目达成一致协议：约定乙方以
甲方名义投资该项目；甲方与江南区人民政府签订该项目的投资．协议交由乙方投资、运作、经营，协议签订后乙方与江南区人民政府对接，配合政府与土地、规划、建设等部门办理该项目的各项手续；项目建成后乙方使用长大停车场作为招牌名称，乙方按每年5000 0元的管理费支付给甲方。签约后，被告长大公司将该停车场内违章建筑的拆除、重建项目交由被告长隆公司负责2008年8月21日，南宁市江南区人民政府主持召开了五一西路南北汽车修理厂违章建筑处置协商协调会议，原告、李嘉民、原南北汽车修理厂股东汤阎生等人参加了会议，并制作了《关于五一西路南北汽车修理厂违章建筑处置协商协调会议备忘录》。2008年8月24日，案外人蔡盛荣等人与被告长隆公司的法定代表人李嘉民签订《协议书》（2008年8月24日），约定将位于五一西路北侧的约十亩土地的租赁使用权全部转让给李嘉民。庭审中，被告长隆公司陈述，李嘉民在本案的合同等文件中的签名行为是代表其 公司的法入行为。
       2008年9月2 9日，被告长隆公司与原告签订《协议书》(2008年9月29日)，约定将五一路长大停车场A栋二楼、三楼房间和一楼铺面共31间出租给原告使用，铺面及房间交付使用时间为2009年2月30日，原告在签订本协议后交付定金35000元，此款在被告长隆公司交付房间时计入房屋押金及租金。次日，被告长大公司向原告出具《收据》一张，载明收到粱孝其交来招待所预定金35000元。后原告将其经营的招待所内的家具电器等设施拆除并搬离经营地点另租仓库保管待用。其中2008年10月1日至2009年10月3日的仓库租金为18000元；2009年10月1日。至2010年12月30日租用索外人广西超大运输集团有限贵任公司南宁沙井物流市场第F栋2 1、22号仓库，每月管理费为300元/间，卫生清扫保洁费每2间（不足2间接2间计）为10元/月，第A栋6号仓库，每月管理费为650元/间，卫生清扫保洁费同上。2010年3月25日，被告长隆公司因无法交付租赁物而向原告发出《通知》，阐明原告预定了被告长隆公司五一西路北侧停车场项目1号楼临街1间铺面以及二、三楼约31间房间，现由于不可预见的原因，导致该项目不再属于其公司名下，已不可能按约交付以上物业，请原告于接到通知后7日内与被告长隆公司办理预约金退还手续。至今被告长隆公司尚未将定金返还原告。
       经查，被告长大公司分别于2009年12月28日、2010年1月8日与被告北部湾江南钢材市场管理公司签订《项目转让协议书》，约定被告长大公司将南宁市五一西路北侧停车场项目转给被 告北部湾江南钢材市场管理公司。
       案件审理过程中，原告申请对其所拥有的原“榕桂招待所”内的家电家具及招待所用易耗品（共25页）进行评估鉴定，广西中锋大公资产评估有限公司的鉴定结论为：委估资产评估基准日2010年12月22日所表现的市场价值总价是50660元。
       本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告长隆公司签订的《协议书》（2008年9月29日）是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。双方约定被告长隆公司应在2009年2月30日向原告交付讼争房间及铺面，但是被告长隆公司未能在约定的期限内交付，已构成违约，应向原告承担违约责任。双方在《协议书》( 2008年9月29日)中约定了定金35000元，根据合同法第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告请求被告长隆公司向其支付双倍定金70000元，合法有据，本院予以支持。原告主张解除该协议书。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合圃。被告长隆公司于2010年3月2 日向原告发出《通知》，载明讼争房屋及铺面不再属于其公司名下，已不可能按约交付以上物业。充分说了被告长隆公司已无法交付租赁物，使原告不能实现合同目的。原告主张解除双方签订的《协议书》（2008年9月2 9日）有事实和法律依据，本院予以确认。原告主张由被告长隆公司向其赔偿经济损失477898.5元。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在与被告长隆公司签订协议书后，本以为能够预约到被告长隆公司重建的停车场A栋房屋及铺面，于是将其所有的原榕桂招待所的家具、家电等设施、物品进行保管，并产生了保管费，该保管费的损失与被告长隆公司的违约行为存在因果关系，原告主张物品保管费损失的主张，应予以支持。原告在签订《协议书》（2008年9月29日）后于2008年1 0月1日起开始保管招待所的物品，后被告长隆公司于2010年3月25日向原告发出《通知》，表明不能履行协议，保管费应计算至该天止。故原告应得的物品保管费损失为：18000元+300元/间×2间×5个月+650元/间×5个月+10元/月x10个月x 2=24450元。对于原告主张的其与原汽修厂的招待所的投资费用、拆除榕桂招待所的装卸、运输等损失、借款200000元的利息损失部分，因该部分损失并非本案各被告造成，系原告与案外人尹军、蔡盛荣、汤同生签订的《南北大型汽车修理厂A区做招待所的房屋出租舍同》造成的，因该租赁合同约定租赁的房屋系违章建筑，根据法释[2009] 11号最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。’’的规定，该出租合同无效，本案被告对原告的该部分损失并无过错。故对于该部分的损失本院不予支持。被告长隆公司、长大公司辩称讼争停车场的重建项目已转让给了被告北部湾江南钢材市场管理公司，应由被告北部湾江南钢材市场管理公司承担相应的责任和义务。根据合同法第八十四条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告长大公司与被告北部湾江南钢材市场管理公司签订的两份《项目转让协议书》（2009年12月28日、2010年1月8日）均发生在被告长隆公司违反《协议书》（2008年9月29日）的约定之后，即被告长隆公司的违约行为在前，被告长隆公司与原告之间已经形成了违约之债的关系，被告长隆公司若要将困《协议书》（2008年9月29日）产生的债务转让给第三人的，则需要征求原告的同意。故对于被告长隆公司、长大公司的该答辩意见不予采信。
      原告主张由被告长大公司对被告长隆公司的返还定金、赔偿损失责任承担连带责任。经查，被告长大公司于2008年7月9日与被告长隆公司签订《协议书》（2008年7月9日），约定被告长大公司将其与江南区人民政府签订的讼争停车场改建项目交由被告长隆公司投资、运作、经营。而与原告签订《协议书》( 2008年9月29日)的系被告长隆公司，但出具定金收据的却是被告长大公司，被告长隆公司、长大公司的经营模式实质上是一种内部的矛盾的经营模式，导致了对外责任承担的不明确，其签订的《协议书》（2008年7月9日）是双方关于投资经营的内部协定，不应成为对外承担责任的抗辩理由，故被告长大公司应与被告长隆公司向原告承担连带赔偿责任。

      原告申请对其所拥有的原“榕桂招待所’’内的家电家具及招待所用易耗品（共25页）进行评估鉴定，鉴定结论为：委估资产评估基准日2010年12月2 日所表现的市场价值总价是50660元。但是评估的物品价值与本案中原告主张的损失之间无关联性，对于评估结果本院不予采纳。
      综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一五条之规定，判决如下：
      一、解除原告梁孝其与被告广西南宁长隆投资管理有限公司于2008年9月29日签订的《协议书》；
      二、被告广西南宁长隆投资管理有限公司向原告梁孝其双倍返还定金70000元；
      三、被告广西南宁长隆投资管理有限公司向原告梁孝其支付经济损失赔偿金24450元；
      四、被告南宁市长大停车服务有限责任公司对被告广西南宁长隆投资管理有限公司的上述义务承担连带赔偿责任。
      案件受理费9278元，保全费2020元，鉴定费3000元，由原告梁孝其负担9000元，被告南宁市长大停车服务有限责任公司、被告广西南宁长隆投资管理有限公司共同负担5298元。
      上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行绐付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
      如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9278元，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号：010201040000228。逾期不交也不提出缓交、减和免交．申请的，则按自动撤回上诉处理。

                                                        审   判   长    农   艺
                                                        人民陪审员    李庭生

                                                        人民陪审员    李喜攸

 

                                                         二0一一年五月十三日

                                                          书  记  员    张  军

   

代 理 词

审判长、审判员、人民陪审员：

广西旷源律师事务所接受本案被告广西北部湾江南钢材市场管理有限公司（以下简称“北部湾公司”）的委托，指派赵成民律师担任其一审程序的诉讼代理人。通过今天的法庭调查，特发表如下代理意见。

        一、本案所涉及的原始项目投资以及权利享有者是南宁市江南区人民政府（以下简称“江南区政府”），该项目的签订、变更和解除都是在江南区政府的参加和主导下进行的，审理法院应当依职权或通知原告申请追加本案所有权人江南区政府参加诉讼。

根据北部湾公司提供的证据1至证据4以及证据8证明，本案所涉及的长大停车场及其配套设施建设，系江南区政府的惠民工程，用地单位和建设单位都是江南区政府，转移合同权利义务和解除合同等善后事宜都是在江南区政府的主持下运行。因此，审理法院应当依据职权通知江南区政府参加诉讼，以保障本项目权利人的民事诉讼权利和民事财产权利。

    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（二）项之规定，原告起诉应当有明确的被告，其原告提起房屋租赁合同诉讼纠纷，没有选择房屋以及建设项目的所有人作为被告，属于选择被诉主体错误，审理法院应当依法驳回原告的起诉。
        二、被告长达公司与北部湾公司签订《项目转让协议书》没有依法通知原告，故长达公司对北部湾公司约定的履行与原告的义务，对于原告没有溯及力。
        依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条之规定，长达公司将其项目的权利义务全部转让给北部湾公司，应当依法通知原告，并经过原告的同意。
         三、原告与广西南宁长隆投资管理有限公司（以下简称“长隆公司”）签订的《协议书》无效，因解除原合同原告不享有无效合同约定的赔偿权利。
        本案涉及的原告租赁用于招待所的地上建筑物，原始使用权人是陆家芳（身份证号码为45212219700203XXXX）；陆家芳将此标的物租赁给尹军、蔡盛荣（身份证号码为45232319540807XXXX）和汤同生（身份证号码为4523231957031XXXX）三人；后三人将此标的物转租给李嘉民；李嘉民又以长隆公司的名义将此标的物中的部分房屋31间转租给原告。

根据《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条和第六十条之规定，属于集体所有的土地及其地上建筑物的租赁、转租、再转租等建立、转让合同权利义务行为，必须由集体土地所有权人——村民委员会集体决定。

另外，本案涉及的土地属于江南区政府惠民工程，有关该项目所涉及的土地及其建筑物的出租、转让、在转让必须征得建设单位的同意。

        原告与长隆公司签订租赁协议的日期是2008年9月29日，根据长大公司提供的证据2——《关于五一西路南北汽车修理厂违章建筑处理协商协调会议备忘录》记载，召开会议的时间是2008年8月21日下午。也就是说长隆公司与原告明知租赁标的物属于违章和待拆迁的建筑物，而恶意串通签订损害政府权益的协议。
        四、依据协议和履行解除合同的权利义务变更，履行清退原告预付租金等遗留义务应当由被告南宁市长大停车服务有限公司（以下简称“长大公司”）、 柳州市佳翔房地产开发有限公司（以下简称“佳翔公司”）和李嘉民承担。
        根据北部湾公司提供的证据6——2009年12月28日签订的《项目转让协议书》第七条、第八条之规定，招待所等租户，由长大停车公司负责清退。
        根据北部湾公司提供的证据8，在实际履行清退租户等遗留问题，由长大公司、佳翔公司负责，与北部湾公司没有关系。
        五、佳翔公司和李嘉民应当追加为本案被告，共同承担对原告清退义务和补偿责任。

本案开庭前，北部湾公司依法向法院提出申请，要求追加佳翔公司和李嘉民两个主体为本案被告参加诉讼。理由如下：

        第一、根据北部湾公司提供的证据7《2009年3月1日协议书》第七条和第八条之规定，佳翔公司和李嘉民有保证北部湾公司接受该项目没有瑕疵、不被第三者追索，并履行接收招待所等租户的义务。

第二、根据北部湾公司提供的证据8《关于长大停车场拖欠施工方工程款等款项问题协调会议纪要》中参加会议作出的决议，长大公司和佳翔公司有义务“处理遗留问题”。

        第三、根据北部湾公司提供的证据9《2008年7月9日协议书》的约定，李嘉民有义务履行长大公司清退租户的义务。
        第四、根据原告提供的证据4——协议书，本案项目涉及的土地以及地上建筑物是李嘉民与使用权人签订的租赁协议，李嘉民是政府建设项目的包括原告承租的招待所等建筑物的原始义务人。
        六、原告承租的房屋属于违章建筑，经过项目所有权人江南区政府协调，已经由长大公司履行清退租金、押金等事宜，解除合同处理善后问题与北部湾公司无关。
        根据长大公司提供的证据2——《关于五一西路南北汽车修理厂违章建筑处理协商协调会议备忘录》的约定，包括原告在内的参加人员达成的共识，原告已经领取退回的押金和租金34840元，其他债权债务问题由长大公司核算，与北部湾公司无关。
        七、原告早于2008年8月21日应当知道其承租的房屋属于违章待拆迁的建筑物，而没有处理已经购买的设备和进行工程建设、装修，对于扩大损失不应予以支持。

以上代理意见，请合议庭予以采纳。

 

代理人：广西旷源律师事务所

 

  律师

                                                             2011年05月06日