关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

                法释〔2016〕5号

 

（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

【关联法条】物权法第二十四条：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第十四条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

 

最高法院姜强法官解读物权法最新司法解释

作者| 姜强（最高人民法院民一庭法官）

法律人都知道，物权法两大特征，一是本土性，二是基础性。

所谓本土性，是指它总是与一国、一地区的传统和历史息息相关。例如，美国的物权制度中，联邦与各州的财产范围以及私人财产范围各有畛域，在若干场合，复杂得令人咂舌，这与美国的殖民地历史、西进运动乃至南北战争都息息相关。而我国台湾地区的现行土地制度，也与上世纪50年代宝岛上发生的土地改革相生相依。所以，一国有一国的物权法，与全世界大同小异的合同法规则恰恰相映成趣。

所谓基础性，是指物权法确定了一国一地区的基本财产秩序，大到土地能否私有、房屋如何获得，不动产如何公示，小到动产如何流转，都在规范之内。这不仅仅是一国之内各个主体能否各得其所的秩序，更为重要的是，它是国民进行交易的基础，是财产流转的前提，甚至是一国一社会道德环境的重要因素。所谓，有恒产者有恒心，无恒产者无道德。

也因此，物权法是国家权力与私人权利的共同地带（所谓强制性与任意性）、是秩序与效率的重叠场域。

关于物权法，最高法院曾于2009年颁布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这一司法解释，旨在解决我国城市居民住房市场化已经发展至一定程度、商品房成为城市居民主要居住形态的背景下，“业主”对房屋的权利问题。

通俗地说，就是大家对于所购买的那套“单元房”，在法律上拥有何种权利，这些权利在实践中如何行使，以及产生纠纷时法院应如何裁判的一套规则。应该说，作为物权法的第一个司法解释，这个文件顺势而为、相时而动，对于解决城市居民小区中的车位问题、房屋的范围问题、业主的民主投票问题、业主对于小区绿地的权利等问题，起到了开创性作用。

而今天最高法院发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称物权法司法解释），则将目光投向了更为基础性的问题上。这一司法解释，以物权法总则为主要解释对象。这不仅是因为实施将近十年的物权法在实践中遇到的问题越来越深刻，需要在更为根本的层次上解决，还因为，将近十年审判经验的积累和理论总结，为在更深层次上解决这些问题，提供了思路、技术与工具。

在体系上，本解释可以区分为三大部分：一是不动产物权的登记问题，具体而言，解决登记制度与物权归属和物权变动的关系问题；二是物权的共有问题，主要解决共有权人之间的权利冲突、权利配合与权利行使问题；三是善意取得问题，包括善意取得的前提条件、善意的认定标准及其时点等问题。

从理念上看，我认为，这一司法解释，从现实出发，以问题为导向，实现了实践与规范的互动；它在强调物权秩序的同时，也更加强调物的效率，在已有的条件下，注重调和权力与权利的和谐共存，注重实现物权秩序与物权效率的共赢。

笔者认为，本司法解释，约有以下诸端，实现了前述理念：

一、不动产登记与物权归属：内有规矩，外有方圆，内外有别

物权法实施后，不少法官、法院都将不动产登记簿是物权归属和内容的根据（物权法第16条）这一规定当成了金规玉律，由此认为，既然物权的归属和内容是以不动产登记簿为准，已经登记的不动产产生权属争议的，应当先撤销或者变更登记。而登记在现行法上又是一种依申请的行政行为，因此应当先提起行政诉讼撤销或者变更不动产登记。

举例而言，张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。

这种看法及做法，一是未能全面理解不动产登记的公示效力；二是将权利的表征与权利等同视之，认为表征不变，权利就不变；三是颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态；四是造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。

本司法解释第一、二条即是对上述实践问题的回应，基本原则是：登记的公示效力在于保障对外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易时，登记具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准；在处理不涉及第三人的内部关系时，登记的公信力不发生作用，实事求是是基本原则。

具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。

如此，前述案例，李四提起民事诉讼法院应当受理，李四提出其出资以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。

同理，司法解释第6条也贯彻了上述原则。

简而言之，登记与物权归属的关系是：对内，实事求是；对外，公示公信。

二、不动产登记制度与债权人保护：物权秩序与交易安全的双重保护

我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了，房拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。

解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第20条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。这一制度，直至建设部《房屋登记办法》和国土资源部《土地登记办法》的颁布实施，才具体落地。到2015年的《不动产登记暂行条例》，预告登记制度已蔚然成型。

本司法解释在有限篇幅内，用两条规定了预告登记制度，足见该问题之重要、适用之广泛、情况之复杂（关于实践中出现的问题及其解决思路，可参阅姜强：《预告登记：实务、规范及其周边》，载本人公众号Junnylaw）。

预告登记制度在本司法解释中的规定及其在实践中的应用，一方面尊重了以登记为表征的物权秩序，另一方面，对于尚未获得物权的债权人，以预告登记方式保障其获得物权，加强其债权的效力，并由此建立起债权与物权相互沟通的桥梁。

可以说，预告登记制度在技术上实现了物权秩序与交易安全的双重价值。

三、基于法律文书的物权变动：物权变动与债权行为区分的逻辑延伸

基于人民法院、仲裁委员会的法律文书导致的物权变动，物权法第28条规定，自法律文书生效时即发生效力，无需登记，但其处分权受限制（物权法第31条）。

但是，哪些法律文书能够导致物权变动，实践中多有争议。尤其是，实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记，并导致物权秩序紊乱、实际权利状态与登记权利状态不一致的现象，进而影响到下一步的交易安全。

司法解释对此正本清源，坚守物权法债权行为与物权变动二分的体系原则，将直接导致物权变动的法律文书限定为改变物权关系、而排除履行债权的判决书等（第7条），这一规定，维护了既有的物权秩序，保护了未来的交易安全。

四、共有制度：以物的利用效率为导向的规则设计

共有制度所面临的问题是，多个主体共有一物，必将影响物的使用效率，如何协调，考验着法律人的智慧。

对此，司法解释的基本导向是，在保障物权人权利的前提下，以技术化的手段尽量提升物的利用效率，具体表现为：

一是在优先购买权行使场合上，排除共有人因继承、遗赠等原因发生转让时其他共有人的优先购买权、排除共有人之间转让共有份额时其他共有人的优先购买权（第9条、第13条），这一规定，维护了优先购买权的行使应基于共有人转让份额这一意思自治的前提；

二是在优先购买权的保护上，明确规定程序规范作为当事人意思自治的补充，例如要求转让人发出通知、明确行使期间等（第11条），为共有人优先购买权的行使设定切实可行的规则，抛弃早期单纯宣告交易无效的事后保护路径，强调事前和事中保护，更具操作性；

三是从正反两个方面明确优先购买权中的同等条件的含义（第12条），回应实践中优先购买权人行使权利不及时、行使权利不对等的问题。

四是同等条件下，明确多个优先购买权人按比例行使的规则，解决了多个优先购买权的冲突问题，维护了共有人的人合性特征（第14条）。

五、善意取得：物权归属与交易秩序的琴瑟和鸣

对善意取得制度的讨论，在我国民法理论界和实务界，几乎无人不予、无话不说，再加上我国合同法第51条所引发的争议，更是观点纷纭。如何取舍？如何以既有观点和制度回应实践中的问题？挑战着司法者的能力（关于善意取得制度在实践中的问题及其应对，可参见司伟：《善意取得：案例及展开》，载本人公众号Junnylaw）。

对此，司法解释采取的原则是，区分合同法有关制度与善意取得制度的功能：前者解决合同的效力、履行等问题，而后者则承担确定物权归属的职责；前者意在确定交易秩序，后者旨在确定物权归属。并由此实现物权归属与交易秩序的相辅相成。具体表现在：

一是不将合同无效或者有效作为善意取得制度适用的前提，而将登记权利人实际无处分权作为善意取得制度适用的条件（第15条），从而使善意取得制度保护善意第三人获得物权的功能更加纯粹，也使合同法相关制度与善意取得制度更加协调；

二是强调登记对于不动产受让人善意的推定作用，并反向列举影响推定效力的登记类型。由此，使登记作为物权公示方法，在正反两个方面发挥作用（第16条）；

三是明确交易习惯、市场价格、交易对象、场所等因素对于认定动产受让人善意以及合理价格中的作用，符合实践中通常表现形态（第17条、第19条）；

四是明确善意的判断标准时点，以不动产转移登记或者动产交付为准而非以订立合同时为准，与善意取得制度解决物权归属秩序的立法目的遥相呼应（第18条）；

五是根据合同无效情形，维护合同无效与物权（因善意取得）变动的一体性原则。在绝对无效与被撤销而无效两种情形下，排除善意取得的适用（第21条）。其原因在于，合同因违反强制性规定、公序良俗等导致其绝对无效，如仍然因善意取得而产生物权变动，一方面将导致物权变动这一法律效果违反法体系的整体规划，产生内部体系的矛盾；另一方面将导致善意取得所保护的法益将高于居于更有地位的、合同无效所保护的法益，在利益衡量上显然失衡。

一部物权法司法解释，区区20余条，不仅仅是最高法院审委会大法官们字斟句酌的结果，也不仅仅是万千法官在无数案件中的知识汇集，它更是这个国家、这个社会、这个族群，在这个时代，如何自处、如何共处以及如何永处的智慧结晶。

我们希望，每一部司法解释，都能够循着那个伟大的理念，不断地反观实践，总结实践，回应实践，在价值与现象间往返，在规范与事实间互见，为我们提供一个足以安顿自身的规则家园。

 

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ly:Arial;mso-hansi-font-family:Arial;mso-bidi-font-family: Arial;mso-font-kerning:0pt'>（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

 

            

关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》并回答记者提问

2016年2月23日上午10时，最高人民法院在中法庭发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》并回答记者提问。最高人民法院民一庭庭长程新文、最高人民法院新闻发言人孙军工出席发布会。

孙军工：

各位记者，大家上午好，欢迎大家参加今天的新闻发布会。

孙军工：

今天新闻发布会的主题是向大家通报《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》，这部司法解释将于3月1号正式实施，物权法和每个人的生活都密切相关，在起草论证的过程当中就引起了媒体和相关人士和广大社会受众的高度关注，这部司法解释的出台应当说也会持续的引起关注，这也期待着通过今天的新闻发布会，借助各个媒体把这部司法解释的内容更好的向社会各界做一个传播。

孙军工：

为了使大家更好的了解这部司法解释起草的背景，特别是它的主要内容，我们今天的发布会专门邀请到了最高人民法院民一庭的程新文庭长，也是这部司法解释起草部门的主要负责人，出席今天的新闻发布会，下面请程庭长就这部司法解释的有关背景和大家作一个通报。

程新文：

各位记者，大家上午好！

程新文：

下面，我向各位通报《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》(以下简称《解释》)的有关情况。

程新文：

一、《解释》制定的背景

程新文：

物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。

程新文：

二、《解释》的主要内容

程新文：

《解释》共22个条文，重点内容包括以下六个方面：

程新文：

(一)关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

程新文：

《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

程新文：

(二)关于预告登记的效力

程新文：

《物权法》第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

程新文：

(三)关于特殊动产转让中的“善意第三人”

程新文：

近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，因此，如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此，《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向，遵循特殊动产物权变动的物权法规则，通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

程新文：

(四)关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

程新文：

根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。我们认为，基于维护物权变动模式体系安定的目的，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此，《解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

程新文：

(五)关于按份共有人优先购买权的司法保护

程新文：

《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较为简单，远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题，这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异，严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的，对按份共有人优先购买权制度进行了细化，通过第九条至第十四条共计六个条文，分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定，极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构，使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

程新文：

(六)关于善意取得制度的适用

程新文：

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常常见，它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处，如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。对此，《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准，即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么，以及在诉讼中由谁承担举证责任；第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定；这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定，共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”，指出应严循立法目的与价值取向，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外，《解释》还基于增进司法裁判的社会认同，简化裁判理据的目的，立足于法律不保护非法交易的价值理念，对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

程新文：

我通报的情况就是这些。谢谢大家！

孙军工：

刚才程庭长把司法解释的背景和主要内容跟大家做了简要通报。各位有什么感兴趣的话题我们可以做一个交流。

中国审判杂志记者：

有两个问题：第一个问题，我们注意到《物权法》实施之后就确定了多维度、分步骤的《物权法》司法解释工作规划，想请您介绍一下这个规划的具体情况？第二个问题，请您介绍一下《司法解释(一)》的出台旨在解决哪些现实中的问题？谢谢。

程新文：

《物权法》包括了总则、所有权、用益物权、担保物权和占有等五编，对于其中的许多条文规定的适用问题，都需要通过司法解释的方式进一步细化，以解决实践中如何更好适用的问题。2009年5月，我们颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释，《物权法》中的其他内容，如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等，也都将是我们未来关注的问题。我们将本着紧密结合审判实践热点难点，成熟一些、规定一些的原则，逐步推进物权法司法解释的起草工作。

程新文：

物权法司法解释一主要解决问题有：实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法，对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为的过度限制，对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围理解的偏差，对《物权法》第二十八条的不适当地扩大化适用，对按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准的不统一，对善意取得制度适用标准的差异等。

中国日报社记者：

我有两个小问题，也是我们老百姓非常关心的。最近几年关于房屋买卖的纠纷日益增多，但是有一方可能认为登记错误就状告刑事案件，但是有一方认为是买卖合同无效的话就是民事案件。我注意到怎们这个司法解释刚才也提到了这一点，想我们的领导回答一下到底老百姓应该怎么诉讼？我们也关注到网上最近热议的话题，关于近期城市规划管理意见里面提到今后可能不再封闭建小区，道路将公共化，大家关心这到底跟《物权法》是什么样的关系？如果真是道路公共化之后，会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的？谢谢。

程新文：

先回答第一个问题。根据《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记涉及的不动产物权主要有九大类权利，包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，这些权利可以说涉及到了日常生活、正常生产经营的许多方面，非常重要。

程新文：

造成你提到的实践中比较混乱的原因很多，但究其根本而言，是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。一方面，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记又具有行政行为的特点。

程新文：

不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为(买卖、赠与、抵押等基础法律关系)；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

程新文：

当然，根据《行政诉讼法》第61条的规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。这一规定的目的是为了完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制，便于纠纷的一次性解决，方便当事人诉讼，并未改变相关争议的民事纠纷性质，对此应当有正确的认识。

程新文：

这位记者朋友提到的第二个问题，我们也注意到了。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。正像有关部门所介绍的那样，封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。我们认为，上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现，也是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。

东方卫视记者：

刚才程庭长谈到关于新的城市规划的意见，请教一下您，现在的《物权法》上有明确的规定，像小区内的公共绿地和道路都属于业主共有，如果涉及到您所说的这种权益的调整，还有多长的路要走？有哪些城市要办？

程新文：

回答上一个问题时我提到，这是属于具有时代特征的一个重大战略举措，中央前不久还专门召开了第一次中央城市工作会议。目前，这个意见尚处于党和国家的政策层面，国家政策上升为法律，我想这是立法机关要做的事情。当然，我们作为司法机关，对此会密切的关注，对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护，加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。

中央人民广播电台记者：

在我们现实生活中，对于机动车转让提出执行异议的案件比较多，想问庭长如何理解《司法解释》第六条的有关规定？债权人对于已经转让但没有过户的车辆主张债权，是否会得到法院的支持？另外，已经转让但没有过户的车辆如果发生交通事故需要理赔的情况，这样权利主张或者是保护的顺序是怎样的？请您分析一下。谢谢。

程新文：

我们《解释》第六条涉及到《物权法》第23条、24条的相关规定。一方面，根据《物权法》第23条、第24条的规定，机动车等特殊动产物权变动，是交付即发生物权变动的效力，未经登记，只是不得对抗第三人。另一方面，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权。

程新文：

具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人(如你的问题中所提到的张三)的交付取得特定动产物权的人(也就是李四)虽未办理登记，但其(李四)已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其(李四)权利应优先于转让人的一般债权人(包括王五)。换句话说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然，这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时其债权已设定担保，该债权人已经成为该物的担保物权人，自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

程新文：

另外你提到的人身损害债权人的问题，实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于《物权法》第24条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题，如果将该类特殊债权人作为不可对抗的第三人，则与该条的立法本意以及物权优先于债权的基本原则不符。至于这种情形下哪一个权利应优先保护的问题，属于立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。事实上，本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容，比如《海商法》第22条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

南方都市报记者：

还是问一下刚才街区制的问题。刚才您在回应中也说到，党的政策和国家政策上升到法律的时候需要一个过程。我想问，一般来说比如说法律有修正案或者草案的时候有前期的征求民意，党的政策或者国家政策所谓的开放街区制，中共中央出台的这个意见，前期有没有经过民意调查或者是民族的调研？这也是一个程序性的问题，因为法律有这样的规定，不知道党的政策和国家的政策应不应该有这样的问题。

程新文：

你提的问题我个人认为是怎么实施立法法，跟我们今天的主题不是很近，也不是今天发布的解释涉及的内容。但我也愿意回答这个问题。我们知道中国特色的社会主义法律体系在形成过程当中，它是我们党领导人民来制定法律，党也领导人民遵守法律，同时也领导司法机关来执行法律。所以，党的政策和国家政策怎么样制定出来，有规定的程序。包括向社会各界征求意见，包括向有关部门，也包括人民法院，我们也是作为社会的一分子，作为司法机关来说更多的是接触这种最后一道防线，很多社会矛盾，现在有多元化纠纷解决机制，有不同的解决纠纷的渠道，人民司法是纠纷解决的方式之一，是最后一道防线，我们也会根据人民司法工作实际通过适当方式向有关部门反映司法实践中发现的情况和问题。我们会严格的按照自己的工作职责做好相关工作。谢谢。

孙军工：

今天的发布会到此结束。谢谢大家。