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2026-05-24 17:06:28
艾某与广西某某股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
案  由 房屋买卖合同纠纷
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案  号 （2024）桂0502民初366号
  
发布日期 2024-12-13 浏览次数 10
广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2024）桂0502民初366号
原告（反诉被告）：艾某，男，1965年2月7日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
被告（反诉原告）：广西某某股份有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市。
法定代表人：叶某某。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
原告（反诉被告）艾某诉被告（反诉原告）广西某某股份有限公司（以下简称“某某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾某，被告（反诉原告）某某公司的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）艾某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告与被告于2010年5月24日签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告购房款181285元及利息（利息从被告收款之日起，按银行同期同类贷款利率计算至判决生效日止）。3.诉讼费及诉讼期间产生的一切费用由被告承担。
事实和理由：2010年5月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了由被告开发的位于北海市北海**道**号**房屋，建筑面积99.28平方米，单价为每平方米4344.12元，总价款431285元。付款方式为银行按揭。合同签订当日，原告按合同约定首付了30%购房款131285元，并与被告方工作人员一起，到中国工商银行北海市**路支行，办理了余额按揭贷款手续（后因被告原因银行拒绝按揭）。原告又于2014年9月1日支付50000元，共计付款181285元。由于被告长期拖欠银行贷款和政府城建配套等费用，致使购买的案涉房屋至今不仅不能在北海市不动产部门登记备案，而且因银行向法院提起诉讼并申请财产保全，连同土地一起被法院查封了。根据双方签订的《商品房买卖合同》第12条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因被告的违约行为，导致无法实现原告的合同目的。
被告（反诉原告）某某公司辩称，结合本案证据和被告反诉，意见是驳回原告所有请求，原告已经实际占有案涉房屋至今，已办理了入住手续，向北海某某物业服务有限公司按期交纳了物业服务费、水电费、房屋维修基金等，商品房在建抵押，不影响办理不动产权证，部分业主已经领取了不动产权证。
被告（反诉原告）某某公司提出反诉请求：判令继续履行双方于2010年5月24日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：ｈｙ****512），反诉被告向反诉原告支付购房款250000元。
事实和理由：反诉被告已经实际占有案涉房屋至今，反诉原告已经向反诉被告交付房屋；并且反诉被告办理了入住手续，向北海某某物业服务有限公司按期交纳了物业服务费、水电费、房屋维修基金。包括案涉房屋在内的小区业主所涉房屋具备办理不动产证书的条件；部分业主已经领取了不动产权证。包括案涉房屋在内的商品房在建抵押，不影响办理不动产权证；案涉房屋产权没有被查封等影响办理不动产权证的合同约定情形。本案不具备解除合同的法定和约定情形；反诉被告也违反法定解除合同的程序要件。
反诉被告艾某辩称，1.反诉原告说继续履行双方签订的商品房买卖合同无理。合同约定自合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产交易中心备案，但直到2023年12月20日查询，仍未查到房屋登记信息。且双方合同约定买受人不能在限期内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房处理。现反诉原告严重违约，造成购买房屋十多年不能办证，致使不能实现合同目的，错失转让良机，造成无法挽回的经济损失。2.反诉原告主张支付购房款250000元无理。现合同是因为反诉原告违约不能履行，当事人互负债务有先后履行顺序，反诉原告一直处于违约状态，已不能实现合同目的。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：
2010年5月24日，原告艾某（买受人）与被告某某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：ｈｙ****512），双方约定买受人购买位于北海**道**号、国有土地使用权证号为北国用（2004）第8**9号的地块上建设商品房Ａ幢5层12号房，建筑面积共99.28平方米，总金额为431285元。付款方式为银行按揭付款，首付不少于总房款的30%。出卖人应在2011年5月30日将合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。双方还约定了其他事项。
合同签订后，原告艾某依约向被告某某公司支付首付款131285元，后因无法办理房屋贷款，于2014年9月1日向被告某某公司支付分期房款5万元，并收取房屋钥匙，签订物业管理服务协议，办理房屋装修手续，并使用至今。
2023年12月20日，原告艾某通过北海市不动产登记信息查询，载明其名下现有不动产（房屋）登记信息为：无。
因此原告以被告违约导致买受房屋无法办理权属登记诉至本院，被告亦向本院提出反诉，要求原告继续履行合同并支付购房款250000元。
以上查明事实，有《商品房买卖合同》《收款收据》《北海市不动产登记信息查询证明》《装修审批表》及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告艾某已履行支付部分房款的义务，被告某某公司也履行了交付案涉房屋的义务，原告于2014年9月1日收房装修使用至今。被告未按约履行办证义务，但鉴于目前相关部门正在积极推动含涉案项目在内的房地产领域遗留问题的妥善解决，并且原告已收取案涉房屋，因此，继续履行合同不影响原告实现合同目的。故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求返还原告购房款181285元及利息，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于反诉。反诉原告某某公司要求反诉被告向反诉原告支付购房款250000元，但目前该款项尚未达到支付条件，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条,判决如下：
一、驳回本诉原告艾某的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告广西某某股份有限公司的全部反诉诉讼请求。
案件受理费3926元，由本诉原告艾某负担；反诉案件受理费2525元，由反诉原告广西某某股份有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费3926元，反诉案件受理费2525元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：4550********，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员　廖慧翔
二〇二四年七月五日
法官助理　关清芮
书 记 员　潘能银