广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂05民终2103号

上诉人（原审被告）：陈绵秀，女，1981年12月28日出生汉族，住广西壮族自治区合浦县。

委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吴少兴，男，1965年11月5日出生汉族，住广东省惠州市惠城区。

被上诉人（原审原告）：李雪莉，女，1974年9月22日出生汉族，住广东省徐闻县。

上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张一韵，广东卓领律师事务所律师。

上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓晓聪，广东卓领律师事务所实习人员。

原审第三人：北海智奇房地产营销策划有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道国经住宅楼一幢1号。统一社会信用代码：91450502MA5N5DC49D。

法定代表人：张爽，该公司执行董事兼总经理。

原审第三人：张爽，男，1993年1月28日出生，汉族，住吉林省双辽市，现住广西壮族自治区北海市×号。

上述二原审第三人共同的委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

原审第三人：北海一鼎投资有限公司广东南路分公司，住所地广西壮族自治区北海市广东南路旧村A12栋。统一社会信用代码：91450500MA5L1K7260。

法定代表人：董玉东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘强，男，该公司员工。

上诉人陈绵秀因与被上诉人吴少兴、李雪莉、原审第三人北海智奇房地产营销策划有限公司（以下简称智奇公司）、张爽、北海一鼎投资有限公司广东南路分公司（以下简称一鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陈绵秀上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2239号民事判决，改判驳回吴少兴、李雪莉的全部诉讼请求。

事实和理由：一审法院在本案的事实认定方面存在多处错误。1.一审法院认为，吴少兴、李雪莉与张爽之间的委托公证书中的委托事项明确约定在办理涉案房屋注销抵押登记手续后才能依法与买方签订房地产买卖合同，因此，认定张爽与陈绵秀签订的《出售物业确认书》《房屋买卖合同》违背了委托书的约定,该认定存在错误。因为在吴少兴、李雪莉出具的委托公证书中并没有所谓的明确约定，一审法院系用主观推定代替事实认定。2.一审法院认定，张爽与陈绵秀及一鼎公司签订的《出售物业确认书》《房屋买卖合同》因张爽的超越权限而效力待定,该事实的认定同样存在错误。首先，吴少兴、李雪莉的委托公证书只注明委托代理的事项，并没有约定涉案房屋的出售价格，而代理吴少兴、李雪莉签订房屋买卖合同是属于张爽的委托权限以内的事项，因此，张爽是在其代理权限内与陈绵秀签订相关协议的；其次，吴少兴、李雪莉与张爽签订的《委托销售合同》系其双方的内部协议，陈绵秀并不知情，且陈绵秀并未以明显低于市场价格购买涉案房屋，陈绵秀属于善意取得。3.一审法院认定，张爽无权收取但又实际收取购房款的行为属于超越代理权，事后吴少兴、张雪莉对其超越代理权收取购房款的行为不予追认，故张爽收取涉案购房款的民事行为，对吴少兴、李雪莉不发生效力，故认为对吴少兴、李雪莉要求陈绵秀支付购房款550,000元的诉讼请求，该认定同样存在明显的错误。首先，根据吴少兴、李雪莉在2019年10月28日出具的《委托书》的第一项“到委托人借款银行办理上述房屋提前还款手续，签署及领取该房屋注销抵押的相关材料”的授权，张爽是有权代收房款及办理房屋的提前还款的。在一审庭审过程中，吴少兴、李雪莉均当庭承认委托张爽全权代为提前偿还银行贷款，其二人并未付过任何的费用，由此可见，张爽是有权收取购房款的。退一步而言，张爽在银行提前还款的范围内，有代为收取购房款进行还贷的权限。其次，吴少兴、李雪莉在出售房屋时，其仅支付购房的首付款，并还在按时偿还银行贷款，拖欠着银行贷款374,500.72元，该款项系由张爽收取陈绵秀的资金后代为偿还的，而一审法院认定其要求陈绵秀支付55万购房款有事实依据系最明显的事实认定错误。换而言之，吴少兴、李雪莉因为其授权不明的行为，不但免于偿还拖欠银行的房贷，还可以重复从陈绵秀处取得本应属于其债务的房贷款。二、一审法院因认定事实错误必然导致其适用法律错误，最终导致判决错误。

吴少兴、李雪莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，驳回陈绵秀的上诉请求。一、吴少兴、李雪莉委托张爽办理涉案房屋转让手续的授权书中明确约定“自该房屋注销抵押登记之日起两年内有效”，而张爽与陈绵秀、一鼎公司签订《出售物业确认书》《房屋买卖合同》时该房屋尚未办理房屋注销抵押手续，且售价明显低于吴少兴、李雪莉与智奇公司关于房屋售价的约定。在吴少兴、李雪莉不予追认的情况下，张爽代理签订的《出售物业确认书》《房屋买卖合同》对吴少兴、李雪莉不产生法律效力。二、张爽代理吴少兴、李雪莉签订的《北海市二手房买卖合同》虽然也超过了代理权限，但因为该合同签订于抵押注销手续之后，且转让委托书中没有载明转让价格，对于《北海市二手房买卖合同》的签订，陈绵秀反而构成善意。因此，吴少兴、李雪莉只能对此予以追认，并要求陈绵秀继续履行该合同。至于张爽超越代理权限对吴少兴、李雪莉产生的损失，不在本案审理范围内，吴少兴、李雪莉亦没有要求陈绵秀按照62万元的购房款履行。三、如前所述，《北海市二手房买卖合同》对吴少兴、李雪莉及陈绵秀具有法律效力，《出售物业确认书》《房屋买卖合同》对吴少兴、李雪莉不具有法律效力，因此，陈绵秀应按照《北海市二手房买卖合同》的约定履行付款义务。陈绵秀未经吴少兴、李雪莉同意且事后未得到吴少兴、李雪莉的追认，擅自将购房款55万元交付给张爽，构成违约，一审法院判令陈绵秀向吴少兴、李雪莉支付购房款55万元并承担相应的违约责任，并无不妥。四、一鼎公司在一审时承认其以为张爽已将房屋全款买下来，张爽是涉案房屋实际所有人，且之前也有过类似操作，所以才放心将房款全部支付给张爽。因此，陈绵秀的违约，是张爽刻意隐瞒其超越代理权限的事实，以及陈绵秀、一鼎公司疏忽大意未尽注意义务所造成的，吴少兴、李雪莉仍需按照《北海市二手房买卖合同》的约定履行付款义务并承担违约责任。综上，陈绵秀的上诉理由没有任何事实和法律依据，请求驳回陈绵秀的上诉请求，维持原判。

智奇公司、张爽述称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，陈绵秀的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回陈绵秀的上诉请求。

一鼎公司述称，吴少兴、李雪莉要求陈绵秀支付55万元，但是其已归还吴少兴、李雪莉房屋抵押贷款30多万元，张爽的权限还是有的，公证书是不能对授权代收房款等委托事项进行公证的。

吴少兴、李雪莉向一审法院起诉请求：1.陈绵秀向吴少兴、李雪莉支付购房款550,000元，并从2020年4月25日起至实际付清日止，以550,000元为基数，按每日万分之十计付违约金；2.本案诉讼费用、诉讼保全费、诉责险保险费用1,000元由陈绵秀承担。

一审法院认定事实：张爽是智奇公司的法定代表人。2019年10月28日，（甲方）李雪莉与（乙方）智奇公司签订《委托销售合同》一份，约定：如乙方满足以下条件的，可全权代理甲方出售位于上海路××新都××单元××号房屋，即：1.交易价格：总价650000.00元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生的一切费用。2.付款方式：按揭／一次性／全款分期付款皆可。3.交易税费：按照国家规定各付各税由买方支付。限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。甲方收到买家购房定金后，自收到乙方通知之日起15天内到达北海与买家办理交易相关手续。乙方交给甲方1万元房屋定金，于2020年1月28日前将本套房屋销售，已缴纳的定金包含在总房款内。合同还对其他内容进行了约定。

同日，吴少兴、李雪莉共同出具委托书两份，受托人均为张爽，委托事项分别为：第一份为：位于广西北海市的房屋［不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第××号、桂（2017）北海市不动产权第××号］是登记在吴少兴、李雪莉名下的财产。因我们事务繁忙，特委托受托人张爽为我们的代理人，就上述房屋代表我们办理属于我们所有权份额的解押手续：1.到委托人借款银行办理上述房屋提前还款手续，签署及领取该房屋注销抵押的相关材料；2.到委托人借款银行打印上述房屋抵押贷款本金及利息清单，签署并领取相关材料；3.到房地产有关部门办理注销上述房屋抵押登记手续，签署并领取相关材料，代领房屋不动产权证书；4.到保险公司办理退保手续并领取所退保险费；5.到房地产有关部门办理上述房屋查询档案等相关事宜；6.到开发商代为领取该房屋的购房发票、契税发票及不动产权证书等相关事宜。在委托期内，受托人有权在我们所授权的范围内办理我们的委托事项，其签署的一切有关文件我们均予以承认，并承担法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自本委托书签署之日起两年内有效。

第二份为：位于广西北海市的房屋［不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第××号、桂（2017）北海市不动产权第××号］是登记在吴少兴、李雪莉名下的财产。因我们事务繁忙，特委托受托人张爽为我们的代理人，就上述房屋代表我们办理属于我们所有权份额的转让手续：1.到房地产有关部门办理上述房屋查询档案等相关事宜；2.当上述房屋符合出卖条件时，办理上述房屋及房屋所占土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同、申报纳税并缴纳有关税费、办理房地产过户及水、电、管道煤气、数字电视、物业等附属配套设施的过户等手续）；3.协助买方到银行、公积金中心办理购买上述房产的银行按揭相关手续，签署及领取相关按揭材料；4.到税务局调取该房产购房发票及契税发票等相关事宜。在委托期内，受托人有权在我们所授权的范围内办理我们的委托事项，其签署的一切有关文件我们均予承认，并承担法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自该房屋注销抵押登记之日起两年内有效。

上述两份《委托书》分别于2019年10月30日、2020年1月10日在广西壮族自治区钦州公证处进行了公证。

另查明，2020年1月19日，（甲方委托代理人）张爽代（甲方、卖方）吴少兴、李雪莉与（乙方、中介方）一鼎公司签订《出售物业确认书》一份，主要约定：物业地址：广西北海市，建筑面积：约124.58平方米，售价：535694元，过户（或交付公证委托书）日期：待中介房通知7日内，交楼及状况：毛坯（卖方收完房），交楼时间：收齐全部房款当天，付款方式：一次性。甲方出售的价格为535694元（含银行抵押欠款和提前还款违约金、已经缴纳的物业水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、已支付的维修基金、交房前该物业水电的一切欠费）；该物业净收价外的售高部分以及办理手续所产生的任何费用都与甲方无关。房款支付：签订本合同当日支付定金20000元，2020年1月24日前支付房款115694元，余款400000元在过户当天付给卖方；卖方指定收款账号：62×××68，开户行：浦发银行，开户名：张爽，开户行地址：南宁。

2020年1月22日，（委托方、业主）吴少兴、李雪莉与（受托方）张爽签订《补充协议》一份，约定：1.卖房收取定金：客户银行初审通过后，受托方需向原业主支付定金伍万元的百分之七十，即叁万伍仟元整（35,000元）。2.卖房余款收取方式：银行放款至原业主提供的账户后，总价陆拾贰万元整（620,000元）减掉解押本套房屋所用剩余款项为业主所得，原业主扣除所剩款项后，剩余款项当日足额打给垫资解押方。

2020年4月14日，（卖方委托代理人）张爽代（卖方）吴少兴、李雪莉与（买方）陈绵秀、（经纪方）一鼎公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：由买方以总价款为560000元购买卖方所有的位于北海市房屋，买方须于签订本合同时支付20000元作为定金，定金自动转为房款。由买方为卖方垫资人民币300000元，卖方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，该垫资款作为首付款。房价余款240000元由买方在过户前支付给经纪方；三方约定于2020年4月26日前到房地产交易中心办理过户相关手续；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐房款当日。买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币5600元作为咨询及中介服务费；买方同意在过户当日将中介费5600元与燃气开户费用2700元一次性给到经纪方；经三方协商卖方同意从总房款让利10000元给到买方。

2020年4月24日，（出卖人委托代理人）张爽代（甲方、出卖人）李雪莉、（出卖人共有人）吴少兴与（乙方、买受人）陈绵秀签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定：由乙方以总价款为550000元购买甲方所有的位于北海市房屋，乙方须于2020年4月14日向甲方支付房屋价款550000元；甲方须于2020年4月18日前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及装饰、设备情况进行查验；乙方未在本合同规定期限内支付转让房屋价款的，逾期未超过7日的，乙方应按日向甲方支付本合同约定房屋转让总价款万分之10的违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，乙方应按日向甲方支付本合同约定房屋转让总价款万分之10的违约金。合同还对其他内容进行了约定。

再查明，2020年1月21日，案外人卢潮山通过pos机消费300,000元，陈绵秀于2020年4月24日向刘强转账支付235,600元。一鼎公司的委托诉讼代理人刘强分别于2020年1月19日向张爽转账支付20,000元，于2020年1月22日转账支付115,694元，于2020年4月24日转账支付375,951.46元。

庭审中，陈绵秀主张其于2020年1月17日向一鼎公司业务员陈情启微信支付了20,000元定金，案外人卢潮山于2020年1月21日支付的300,000元系其丈夫向一鼎公司支付的首付款，于2020年4月24日向刘强支付的235,600元为其向一鼎公司支付的剩余购房款及中介费。庭审中，一鼎公司认可收到了陈绵秀支付的20,000元定金、300,000元首付款、230,000元购房款尾款及中介费5,600元，并将已扣除了应当由吴少兴、李雪莉负担的让利8,000元、公共维修资金7,848.54元、税费5,500元、燃气开户费2,700元的剩余房款511,645.46元（535,694元-8,000元-7,848.54元-5,500元-2,700元＝511,645.46元）通过刘强的账户支付给了张爽。

还查明，涉案房屋已于2020年4月24日办理了抵押权注销手续，现登记权利人为陈绵秀，吴少兴、李雪莉于2020年4月26对该不动产的转移登记提出异议。

吴少兴、李雪莉于2020年5月22日向一审法院提出财产保全申请，一审法院依法作出（2020）桂0502民初2239号民事裁定书，裁定查封陈绵秀名下位于北海市不动产。吴少兴、李雪莉预交诉讼保全费3327.75元、保全担保保险费1000元。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《出售物业确认书》《房屋买卖合同》及《北海市二手房买卖合同》是否对吴少兴、李雪莉有约束力；2.吴少兴、李雪莉要求陈绵秀支付购房款550,000元并支付违约金、承担保全担保保险费1,000元有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，即涉案《出售物业确认书》《房屋买卖合同》及《北海市二手房买卖合同》是否对吴少兴、李雪莉有约束力的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，无权代理人订立合同的效力需等待被代理人追认。如被代理人追认，则该合同自订立时生效；如被代理人未作追认的意思表示，则该合同对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋办理注销抵押登记手续的时间为2020年4月24日，而涉案《出售物业确认书》及《房屋买卖合同》系张爽、陈绵秀及一鼎公司分别于2020年1月19日及2020年4月14日签订的，而吴少兴、李雪莉与张爽之间的委托公证书中的委托事项明确约定在办理了涉案房屋注销抵押登记手续事宜后才能依法与买方签订房地产买卖合同，显然《出售物业确认书》《房屋买卖合同》的签订已违背了委托书的约定。且李雪莉与智奇公司在《委托销售合同》中约定“交易价格：650,000元，满足上述条件的，智奇公司可全权代理李雪莉出售涉案房屋”以及吴少兴、李雪莉与张爽在《补充协议》中更改房屋总价为620,000元，但涉案《出售物业确认书》《房屋买卖合同》约定的售价分别为535,694元、560,000元，该售价有损吴少兴、李雪莉的利益，除非吴少兴、李雪莉明确同意以该价格出售，否则视为其不同意该售价，而吴少兴、李雪莉对此明确予以否认，张爽、陈绵秀及一鼎公司未能举证证明吴少兴、李雪莉同意以该价格出售涉案房屋。因此，张爽与陈绵秀及一鼎公司签订的《出售物业确认书》《房屋买卖合同》的行为因张爽超越代理权限而效力待定。由于吴少兴、李雪莉事后对此行为不予追认，依据前述法律规定，涉案《出售物业确认书》《房屋买卖合同》对吴少兴、李雪莉不发生法律效力，由此产生的相关责任应由行为人张爽承担。关于张爽与陈绵秀签订的《北海市二手房买卖合同》是否对吴少兴、李雪莉有约束力的问题，因该合同是于2020年4月24日签订的，此时涉案房屋已办理了注销抵押登记手续，张爽是有权与买方签订房地产买卖合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，张爽与陈绵秀签订《北海市二手房买卖合同》属于有权代理行为，吴少兴、李雪莉提起本案诉讼亦是要求继续履行该合同，故该《北海市二手房买卖合同》对吴少兴、李雪莉具有法律约束力。关于第二个争议焦点，即吴少兴、李雪莉要求陈绵秀支付购房款及违约金、承担保全担保保险费有无事实和法律依据的问题。一审法院认为，吴少兴、李雪莉与陈绵秀签订的《北海市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律规定，合同合法有效，双方均应严格按照该合同的约定全面履行各自的义务。根据庭审查明的事实，涉案房屋已于2020年4月26日办理过户至陈绵秀名下，并已实际交付陈绵秀在占有使用，吴少兴、李雪莉的合同义务已全部履行完毕。关于陈绵秀的付款义务，根据2020年1月10日广西壮族自治区钦州公证处出具的公证书明确载明，受托人张爽的权限为：“1.到房地产有关部门办理上述房屋查询档案等相关事宜；2.当上述房屋符合出卖条件时，办理上述房屋及房屋所占土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同、申报纳税并缴纳有关税费、办理房地产过户及水、电、管道煤气、数字电视、物业等附属配套设施的过户等手续）；3.协助买方到银行、公积金中心办理购买上述房产的银行按揭相关手续，签署及领取相关按揭材料；4.到税务局调取该房产购房发票及契税发票等相关事宜”，该公证书上并无授权张爽收取购房款。庭审中陈绵秀亦认可其在签订合同时已对上述《委托书》的内容进行了审查，但基于一鼎公司的信任及指示仍将购房款支付给了一鼎公司再由一鼎公司向张爽支付。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，张爽无权收取但又实际收取购房款的行为属于超越代理权，事后吴少兴、李雪莉亦对张爽超越代理权收取购房款的行为不予追认，故张爽收取涉案购房款的民事行为，对吴少兴、李雪莉不发生效力，陈绵秀向一鼎公司支付的款项及一鼎公司向张爽支付的款项均不能视为陈绵秀向吴少兴、李雪莉支付了涉案购房款。陈绵秀未依约履行支付购房款的义务已构成违约，故对于吴少兴、李雪莉要求陈绵秀支付购房款550,000元的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。对于张爽因涉案超越代理权限收取购房款的行为，属陈绵秀、一鼎公司及张爽之间的纠纷，并非本案审理的范畴，各方可另行诉讼解决。关于吴少兴、李雪莉要求陈绵秀支付违约金的诉讼请求，因涉案《北海市二手房买卖合同》明确约定的是“买受人未在本合同规定期限内支付转让房屋价款的，逾期未超过7日的，买受人应按日向出卖人支付本合同约定房屋转让总价款万分之10的违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同约定房屋转让总价款万分之10的违约金。”，该合同并未对买受人逾期付款超过7日后合同继续履行的违约责任进行约定，吴少兴、李雪莉诉请参照该合同约定的违约金标准要求陈绵秀支付违约金，因陈绵秀对此并不认可，且认为该标准过高，故一审法院予以调整本案的违约金为：陈绵秀应以550,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，从2020年4月25日起计算至还清款项之日止支付利息给吴少兴、李雪莉。对于吴少兴、李雪莉主张的保全担保保险费1,000元。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，吴少兴、李雪莉可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因陈绵秀违约引起本案诉讼，吴少兴、李雪莉为此向保险公司交纳的保全担保保险费系其支出的合理必要费用，属于吴少兴、李雪莉的损失部分，应当由陈绵秀承担，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈绵秀支付购房款550,000元及利息（利息的计算方式：以550,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，从2020年4月25日起计算至还清款项之日止）给吴少兴、李雪莉；二、陈绵秀支付保全担保保险费1,000元给吴少兴、李雪莉。案件受理费9,414元，减半收取4,707元，诉讼保全费3,327.75元，合计8,034.75元，由陈绵秀负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴少兴、李雪莉提交如下证据：兴业银行流水，用以证明张爽代偿还了贷款，其存款进来，银行扣了374,500.72元。

一鼎公司提交如下证据：微信聊天记录，用以证明一鼎公司的总监向公证处再次核实公证书的真伪，其已尽到审慎注意义务。

各方当事人均进行了质证。本院对上述证据认证如下：对上述证据的真实性予以认可，对其合法性、关联性将结合本案其他证据予以综合认定。

各方当事人对原审查明事实均无争议，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，李雪莉兴业银行卡交易流水显示，2020年4月17日张爽转账汇入38万元，2020年4月17日个贷还款2,596.02元，2020年4月19日个贷还款2,597.34元，2020年4月20日个贷全额还款374,500.72元。

本院认为，关于涉案《出售物业确认书》《房屋买卖合同》及《北海市二手房买卖合同》的效力问题。本院认为，本案中，吴少兴、李雪莉与张爽之间的委托公证书的委托事项包含委托张爽代办涉案房屋的转让手续等事项，但委托书期限为“自该房屋注销抵押登记之日起两年内有效”，涉案房屋办理注销抵押登记手续的时间为2020年4月24日，而涉案《出售物业确认书》及《房屋买卖合同》系张爽、陈绵秀及一鼎公司在上述日期之前签订的，陈绵秀及一鼎公司在签订前亦查看过张爽所持委托公证书，应当清楚委托公证书的生效时间及授权范围。且涉案《委托销售合同》第二条约定了李雪莉委托智奇公司销售房屋需满足前提条件之一就是交易价格为“65万元”，其后的《补充协议》将该交易价格更改为“62万元”。买方陈绵秀与张爽、一鼎公司签订《出售物业确认书》及《房屋买卖合同》确认的房屋价款，与李雪莉的委托授权出售房屋的前提条件明显不符，尚未达到《委托销售合同》第二条约定的条件，故涉案《委托销售合同》第三条约定的李雪莉全权委托智奇公司代其收取购房定金及办理与该房地产交易有关的各项手续和程序及签订的协议约定等的前提条件并未成就。智奇公司、张爽在陈绵秀提出的购房条件不符合《委托销售合同》及《补充协议》约定的情况下，未能举证证明其已向吴少兴、李雪莉披露买方条件并经吴少兴、李雪莉同意变更上述合同的相关约定，故张爽在并不符合委托人的房屋出售条件下与陈绵秀签订的《出售物业确认书》及《房屋买卖合同》，对吴少兴、李雪莉不产生合同约束力。一审判决认定张爽代吴少兴、李雪莉与陈绵秀签订的《北海市二手房买卖合同》合法有效，对吴少兴、李雪莉具有法律约束力，对此各方均无异议，本院予以确认。

关于陈绵秀应否向吴少兴、李雪莉支付购房款及违约金、承担保全担保保险费的问题。如前所述，张爽在并不符合委托人的房屋出售条件下与陈绵秀签订的《出售物业确认书》及《房屋买卖合同》，对吴少兴、李雪莉不产生合同约束力，而《北海市二手房买卖合同》合法有效，对吴少兴、李雪莉具有法律约束力，各方应按照该《北海市二手房买卖合同》履行。涉案房屋已于2020年4月26日过户至陈绵秀名下，并已实际交付陈绵秀占有使用，吴少兴、李雪莉的合同义务已全部履行完毕，陈绵秀、一鼎公司在查看过公证委托书的情况下，明知张爽无代收房款的权限，未要求张爽出具吴少兴、李雪莉的相关授权，仍径行向张爽支付购房款，导致卖方未收到购房款，其自身存在过错，故其仍需向吴少兴、李雪莉支付购房款。张爽主张其已将收取的定金及房款交给了吴少兴、李雪莉，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。鉴于张爽已代吴少兴、李雪莉办理了银行贷款的解除抵押手续并合计支付了379,694.08元，且张爽已收取了陈绵秀的购房款并自认上述解押款系其和一鼎公司垫资支付的，因银行按揭贷款的法定还款义务人为吴少兴、李雪莉，张爽、一鼎公司以吴少兴、李雪莉名义代偿银行贷款，只是基于吴少兴、李雪莉与陈绵秀的房屋买卖合同关系而支付给吴少兴、李雪莉的对价，现该贷款清偿完毕，故应视为陈绵秀已经付清了该部分购房款。据此，陈绵秀还应向吴少兴、李雪莉支付剩余购房款170,305.92元。关于违约金问题，因双方约定的违约金过高，一审法院酌情将其调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，吴少兴、李雪莉未提出上诉，视为其认可该违约金计算标准，故陈绵秀应付违约金为：以170,305.92元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，从2020年4月25日起计算至还清款项之日止支付利息给吴少兴、李雪莉。关于保函担保费的问题。本院认为，一方面，吴少兴、李雪莉提请法院采取诉讼保全措施，可通过支付保函担保费的方式由相关担保公司出具保函促使法院启动诉讼保全措施，亦可以金钱、不动产等作为诉讼保全措施中的担保物，故保函担保费不是吴少兴、李雪莉实现其债权所产生的必然支出；另一方面，涉案合同中双方当事人均未明确约定保函担保费的承担方式。故吴少兴、李雪莉主张应由陈绵秀支付保函担保费无法律依据，本院不予支持。

综上所述，陈绵秀的上诉请求部分成立，本院对其理由成立部分予以支持，对其理由不成立部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2239号民事判决；

二、上诉人陈绵秀支付购房款170,305.92元及利息（利息的计算方式：以170,305.92元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，从2020年4月25日起计算至还清款项之日止）给被上诉人吴少兴、李雪莉；

三、驳回被上诉人吴少兴、李雪莉的其他诉讼请求。

一审案件受理费9,414元，减半收取4,707元，诉讼保全费3,327.75元，合计8,034.75元（被上诉人吴少兴、李雪莉已预交），由上诉人陈绵秀负担2,436.77元，被上诉人吴少兴、李雪莉负担5,597.98元；二审案件受理费9,414元（上诉人陈绵秀已预交），由上诉人陈绵秀负担2,855.06元，被上诉人吴少兴、李雪莉负担6,558.94元。

上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审 判 长　陆振益

审 判 员　王雅新

审 判 员　侯远婕

二〇二〇年十二月一日

法官助理　童　霖

书 记 员　庞芳婷