广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2 0 2 0）桂05民终1 02 4号

    上诉人（一审被告）：张爽，男，1993年1月28日出生，汉族，住吉林省双辽市柳条乡王合村五屯。公民身份号码 220382199301283XXX。

        委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。

     被上诉人（一审原告）：胡克，男，1984年1 0月24日出生，满族，住长春市二道区自由大路195号。公民身份号码 220502198410240XXX。

    上诉人张爽因与被上诉人胡克房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2182 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张爽上诉请求： 、依法撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2182号民事判决； 、驳回被上诉人胡克在一审提出的诉讼请求。事实和理由：从《购房协议书》中第一条约定“甲方将自己所购的房屋转让给乙方"可以看出，涉案房屋买卖合同系二手房买卖合同，本案所涉的房屋并非最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“房地产开发企业"向社会销售的房屋。因此，一审判决援引该解释第8条规定不适用于本案的房屋买卖，被上诉人一审第3项诉讼请求无法律依据，不应予以支持。一审法院认定案涉交易房屋性质错误，案涉二手房买卖合同并非“商品房买卖合同纠纷案件" 适用的范围。一审判决上诉人赔偿被上诉人已付购房款一倍属认定基本事实和适用法律错误。 、虽然案涉房屋办理的房屋抵押期限截至2019年12月26日，但上诉人随时可以解押，不影响房屋过户手续的办理，法院应当支持双方继续履行合同、保障交易安全、实现交易目的。三、上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人也实际占有并且着手进行装修，房屋过户手续可以随时办理，双方签订合同的根本目的并没有受到实质性的影响，一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》违背双方已经履行合同的真实意思。四、该案的购房协议书中，实际签章主体是北海智奇房地产营销策划有限公司（下简称智奇公司），上诉人张爽属于受其委托方，是智奇公司的股东。被上诉人提供的收款收据上加盖的是智奇公司的印章，实际履行主体是智奇公司，涉案被诉主体应为智奇公司，而非上诉人张爽，张爽的行为属于代表其公司的法人行为，故一审被起诉的主体不适格。一审起诉应当予以驳回。五、被上诉人胡克并非实际履行案涉合同的主体，真正的履行合同主体系其母亲仇莉波。被上诉人提供的证据和一审法院己经查明买受人的主体身份证实，案涉房屋定金的交纳、房屋认购书的主体、收款收据的主体、公证委托的主体都是胡克的母亲仇莉波，实际支付购房款和履行合同主体并非被上诉人。胡克辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

       胡克向一审法院起诉请求：1 .解除胡克与张爽于2018年7 月9日签订《购房协议书》；2．张爽立即返还胡克已付购房款 338000元；3．张爽赔偿胡克338000元；4。张爽承担案件诉讼费用。

       一审法院认定事实：案外人姚坤原系北海市银海区金海岸大道888号金海财富中心2一2904号房屋的产权人。2018年6月14 日，姚坤向张爽出具一份《公证委托书》，载明：坐落于北海市四川南路金海财富中心2单元2904号房屋[桂（2016）北海市不动产权第0005105号]是姚坤以按揭贷款的方式购置的个人财产，现全权委托张爽为姚坤的代理人，办理如下事宜：1 .到银行提前偿还贷款并领取抵押登记证明书；2．到房地产交易中心办理抵押注销手续；3．领回上述房产的《房租所有权证》和其他相关证件； 4．到保险公司办理退保手续并领取相关保费；5．办理其他与上述事宜相关的一切手续。2018年7月9日，胡克（乙方，买方）与张爽（甲方，卖方）签订一份《购房协议书》，内容：甲方将自己所购的金海岸大道888号金海财富中心2一2904号房屋转让给乙方，房屋面私为48．33平方米，房屋为砖混结构商品房；房屋转让价为338000元，乙方于合同签订之日起交付房款25万元，在 2018年7月11日前付清剩余房款88000元；甲方定于2018年8 月30日将上述房地产交付乙方（以房产证交付为标志）；甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷；乙方逾期付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，逾期7天后，还应按逾期未付款的3％向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方未按约定将上述房地产交付给乙方的，应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止，利息按银行同期利率计算，逾期30天后，甲方除支付利息外，还应按已收款的 3％向乙方支付违约金，合同继续履行，乙方有权通知甲方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起3日内向乙方返还已付房款和利息外，还应按已付房款的3％向乙方支付违约金。合同签订后，胡克向张爽付清全部购房款338000元（2018年7月9日、7月 11日、7月12日四笔转账还姚坤贷款及付张爽房款共计137999．11元，其中7月9日转账5万元写进2018年7月9日的 25万元《收款收据》，该收据其余20万元是胡克母亲仇莉波交房款）。至2019年5月15日，胡克向广西振杨建筑咨询工程有限公司支付了涉案房屋的第一批装修款12575元，胡克着手装修房屋。但胡克、张爽均未能举证证明涉案房屋是否已交付给胡克。 2019年8月13日，张爽取得涉案房屋的不动产权证[桂（2019）北海市不动产权第0095848号]。但因涉案房屋张爽于2019年8 月26日办理抵押权登记，至今张爽未能按约定将该不动产过户至胡克名下。

         一审法院认为，胡克与张爽签订《购房协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同规定履行自己的义务。本案中，张爽隐瞒胡克已将涉案房屋抵押给第三人，致使涉案房产未能按约定过户至胡克名下，导致双方签订的合同的根本目的无法实现，张爽应承担违约责任。胡克的各项诉讼请求，均有事实理由和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、解除胡克与张爽于2018年7月9日签订《购房协议书》， 、张爽应返还给胡克购房款338000元； 、张爽应赔偿给胡克已付购房款一倍338000元。诉讼费案件受理费10560 元，减半收取计5280元，财产保全费2210元，共计7490元，由张爽负担。

双方当事人在二审中均没有新证据提交。

二审查明的事实与一审查明的一致，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

        本院认为，上诉人张爽与被上诉人胡克签订的《购房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。协议书签订后，胡克向张爽履行了支付购房款338000 元义务。现因张爽的原因致使涉案房屋未能过户至胡克名下，《购房协议书》实际不能继续履行，张爽已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。张爽上诉以随时可以解押涉案房屋及房屋已交付给胡克为由主张继续履行合同，与事实不符。一审判决解决上诉人与被上诉人于2018年7月9日签订的《购房协议书》并判令张爽返还购房款338000元给胡克正确，本院予以维持。由于张爽违约，未按合同约定期限办理房屋过户手续，造成相应的利息损失应予赔偿，因胡克系诉至法院要求解除合同，故起诉状副本送达之日为合同解除之日，张爽应支付从2019年12月11日收到起诉状副本之日起，以338000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止的利息给胡克。

         关于胡克一审起诉请求张爽赔偿一倍购房款的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"该解释的第八条惩罚性条款，是为了惩戒开发商重大不诚信、严重损害市场交易安全的行为，保护善意买受人的合法权益，规范商品房市场的交易行为，促进诚信制度的确立。本案涉及自然人之间的二手房买卖，不适用该解释。上诉人主张一审适用法律错误的上诉意见正确，本院予以支持。一审判决上诉人张爽赔偿被上诉人一倍购房款属适用法律错误，本院予以纠正。由于上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》第十一条约定“除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应按已收款向乙方支付利息．一“还应按已收款的3％向乙方支付违约金"，据此，张爽应约支付违约金，即以338000元的 3％计付共10140元给胡克。

关于被起诉主体的问题。签订《购房协议书》的卖方（甲方受委托方）和买方（乙方）是张爽和胡克，虽然在该协议书上“甲方受托方"一栏智奇公司的印章，但姚坤出具的《公正委托书》上记载的是姚坤委托张爽作为代理人办理涉案房屋的相关事宜，胡克也是通过手机银行将购房款转账给张爽，涉案房屋权属也登记到张爽名下。因此，上诉人张爽主张涉案被诉主体应为智奇公司，而非上诉人张爽的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。

          关于涉案合同实际履行主体的问题。被上诉人胡克的母亲仇莉波向一审法院出具的《情况说明》，载明涉案房屋第一笔款是以其名义交给张爽，张爽加盖智奇公司的印章，其余房款是胡克通过手机银行转账给张爽，第一笔购房款虽是仇莉波交纳，但实际是为胡克购房所用。上诉人张爽提出涉案合同实际履行主体不是胡克的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。

           综上所述，一审判决认定事实清楚，但对判决赔偿一倍购房款适用法律错误，本院依法改判。上诉人张爽的上诉请求部分成立，有理部分本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂 0503民初2182号民事判决第一项；

   二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂 0503民初2182号民事判决第二

         三、上诉人张爽返还购房款338000元及支付利息（以338000 元为本金，从2019年12月1 1日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）给被上诉人胡克；

四、上诉人张爽支付违约金10140元给被上诉人胡克。

上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。一审案件受理费5280元，财产保全费2210元，共计7490

元（被上诉人胡克已预交）；二审案件受理费10560元（上诉人张爽已预交），合计1805Q元，由上诉人张爽负担9386元，由被上诉人胡克负担8664元。

本判决为终审判决。

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长

田

审

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审

法官助理书 记员

谭雪冰龙财新