广西壮族自治区北海市银海区人民法院

                 民事判决书

 

 

          (2017)桂0503民初36号

 

原告：陈盛满，男，1970年11月26日出生，汉族，身份证号码450511197011260XXX,住北海市银海区桥港镇小港北二路23号。

委托诉讼代理人：陈春英，广西仁学律师事务所律师。

被告：北海三新物业有限公司，住所地北海市长青东路1 号。

法定代表人：杨惠容，董事长。

被告：杨惠容，女，1947年2月2日出生，汉族，身份证号码352230194702020XXX,原住福建省周宁县狮城镇西门街181 号。现住北海金沙弯路元一区的别墅。

共同委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事所律师。

被告：北海市和佳房地产开发有限公司，组织机构代码：9145050067249690X4,住所地北海市四川南路东侧、新世纪大道南侧盛世恒业怡景苑1号别墅。

法定代表人：陈晗，总经理。

委托诉讼代理人：谢自强，广西万合律师事务所律师。

原告陈盛满诉被告北海三新物业有限公司（以下简称三新公司）、杨惠容、北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦振静独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈春英、被告三新公司和杨惠容的共同委托诉讼代理人赵成民、被告和佳公司的委托诉讼代理人谢自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈盛满向本院提出诉讼请求：一、解除原告陈盛满与被告三新公司签订的《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》和《房屋买卖补充协议》；二、被告三新公司返还原告陈盛满购 房款人民币2000000元；三、被告三新公司返还原告陈盛满土地证办理费3000元，燃气开户费3600元，电视开户费336元， 产证工本费100元，装修保证金1000元，共计8036元；四、被告三新公司赔偿原告陈盛满损失人民币421130.56元（计算方法：以1500000元为基数，从2013年1月9日起计至2017 年1月3日，计346314.59元；以500000元为基数，从2014 年4月11日起至2017年1月3日，计74815. 97元）；五、被告杨惠容就原告陈盛满的第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；被告北海市和佳房地产开发有限公司就原告陈盛满的第二、三、四项诉讼请求承担连带赔偿责任；六、本案诉讼费用由三被告共同承担。

事实和理由：原告与被告三新公司签订了《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》，约定原告自愿购买由被告三新公司开发的位于北海市四川南路东侧、侨港二路北侧“金沙万绿园” 一区项目二号别墅，房屋总价款为人民币2750000元，原告就 购买物业一事向被告三新公司交纳首期款1500000元，在签订购买协议书时付清。2014年4月11日，原告与三新公司签订《房屋买卖补充协议》，约定因原告急需装修入住，经双方协商同意原告在签订补充协议时再补交房价款500000元，并承诺于2014年7月25日前支付房价款500000元整，佘款待能办理房屋过户手续时再一并结清。原告按三新公司的授权委托书将该购房 款2000000元转入杨惠容帐户，三新公司亦向原告开具了收到 2000000元购房款的收款收据。2016年3月11曰，因三新公司未能清偿以金沙万绿园一区别墅1、2、3、4、5、9、12、24、 29号别墅作抵押担保的到期借款，广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行已将该公司诉至南宁市江南区法院，经该院 (2015)江民二初字第313、314号民事判决书判决：广西北部 湾银行股份有限公司南宁市江南支行有权以被告三新公司的抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。现因三新公司无法清偿到期债务，原告购买的2号别墅将被法院拍卖，致使原告购房目的无法实现，应当解除原告与被告三新公司签订的《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》和《房屋买卖补充协议》，由三新公司返还原告购房款，并赔偿原告经济损失；被告杨惠容利用三新公司的股东身份，将原告支付给三新公司的购房款占为己有，应由杨惠容在该侵占范围内对公司债务承担连带责任；被告三新公司与被告和佳公司之间具有相同的高级管理人员，实为一套人马、二块牌子，公司之间财产混同，和佳公司应对三新公司的债务承担连带责任。

被告三新公司与杨惠容辩称：原、被告签订的协议及补充协议所涉及的房屋是设置抵押权的抵押物，双方的房屋买卖行为均未征得抵押权人的同意，该买卖房屋的行为效力待定，能否解除由法院判定。由于双方的房屋买卖协议未约定具体的履行期限，合同仍在履行中，现原告请求返还购房款没有法律依据。房屋已经交付原告使用，原告交纳的土地证办理费、燃气开户费、电视开户费、产证工本、装修保证金均是原告应当交 纳的费用，不存在返还的问题。由于房屋买卖协议没有约定履行期限，合同仍可以继续履行，原告请求赔偿损失不成立。被告杨惠容的行为是公司法人行为，请求由被告杨惠容承担连带责任，没有法律依据。

被告和佳公司辩称：根据《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》、《房屋买卖补充协议》，合同的双方的主体是原告陈盛满与被告三新物业有限公司，和佳公司并不是合同一方主体； 和佳公司不是北海三新物业有限公司的股东、也不存在委托代理、合伙或为合同履行提供担保的法律关系；合同的标的物金沙万绿园一区项目二号别墅，该标的物的所有权人为三新公司； 和佳公司与本案讼争合同不存在任何法律关系，不应成为本案的当事人或第三人。和佳公司是具有独立法人资格的公司，有自己的名称、有独立的法人财产及经营费用、有独立的法人资格，能独立承担民事责任；和佳公司不是三新公司的股东，不可能滥用股东法人独立地位损害股东或其他债权人权益，与北海三新物业有限公司之间不存在人格否认或人格混同的情形。 因此，和佳公司对原告不应负有连带清偿责任。

原告陈盛满对其主张提供的证据有：

1、身份证、营业执照、电脑咨询单，证明原被告具有诉讼主体资格；

2、《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》、《房屋买卖补充协议》，证明原、被告三新公司约定：由原告购买由被告一开发的金沙万绿园一区项目2号别墅，双方就该别墅的房价及总房款、付款时间、房屋过户手续的办理等事项进行了约定的事实；

3、汇款凭证、收款收据、授权委托书，证明：被告三新公司授权被告杨惠容收取原告购房款的事实；原告已按协议约定及被告三新公司指示将购房款付至被告杨惠容名下；被告三新公司收到原告购房款2000000元的事实；被告杨惠容滥用被告三新公司的独立地位和股东有限责任，将公司财产转移其名下， 严重损害原告的利益，被告杨惠容应在收取原告购房款2000000 元范围内对被告三新公司的债务承担连带责任；

4、收款收据，证明被告三新公司收取原告土地证办理费 3000元、燃气开户费3600元、电视开户费336元、产证工本费 100元、装修保证金1000元的事实；

5、（2015)江民二初字第313号民事判决书、（2015)江民二初字第314号民事判决书、（2013)北民一初字第26号民事判决书、（2015)秦民初字第1907号民事判决书、（2016)桂010执1100号之一执行裁定书；（2015 )江民二初字第313-1号执行裁定书、（2015)江民二初字第314-1号执行裁定书、（2015) 江民二初字第315-1号执行裁定书、（2015)江民二初字第316-1 号执行裁定书、（2015)江民二初字第317-1号执行裁定书，证明：被告一以原告购买的2号别墅为借款做抵押担保，因未清偿到期借款，江南区法院判决银行对原告购买的2号别墅折价或拍卖、变卖的借款优先受偿的事实；被告一背负巨额债务，已无履行能力；由于被告一的违约行为，致使原告已无法实现 合同目的；

6、（2016)桂 0105 执 1100-2 号执行决定书、（2016)桂 0105 执1101-2号执行决定书、（2016 )桂0105执1099-2号执行决定书，证明因被告三新公司已丧失履行清偿债务能力，法院已将其纳入失信被执行人名单的事实；

7、建设工程委托监理合同、会议纪要、工程补充协议书、《关于北海白金海岸项目工程开工》的会议决定、关于“白金海岸”项目名称变更的申请、还款协议、关于分期缴纳“提高容积率补交土地出让金”的申请、承诺、关于钟伟任职及明确相关人员职责的通知、关于公司领导分工及部门负责人职责的 通知、建设工程许可证审批单、申请表、其他应收款科目余额表，证明被告三新公司、被告和佳公司之间组织机构混同、财产混同、业务混同，已丧失独立人格，构成人格混同，因此， 被告和佳公司应对被告三新公司的债务承担连带责任；

8、（2015)北民一终字第1号民事判决书、（2015)北民一终字第2号民事判决书、（2005 )北民一终字第87号民事判决书、（2013)北民一终字第9号民事调解书，证明被告三新公司背负巨额债务，已丧失与原告的履约能力；

9、其他应收款三栏明细账，证明被告三新公司、被告和佳公司之间财产混同，已丧失独立人格，构成人格混同，因此，被告和佳公司应对被告三新公司的债务承担连带责任；

10、公司设立申请书、章程修正案、会计报表、公司股东 (发起人）出资情况表，证明被告三新公司与和佳公司均为被告杨惠容与其子女开办，其一，被告杨惠容占有被告三新公司 40%的股份，其子黄德群占30%的股份。被告三新公司与和佳公 司的财务负责人均为被告杨惠容。

当事人围绕诉讼请求将依法提交了证据，本院组织当事人 进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确 认并在卷佐证。对由有争议的证据和事实，本院认定如下：（一） 证据1能够证明调查时原被告具有身份情况，双方当事人在法 庭上对各方的身份并无异议，本院予以采纳；（二）证2,虽然未取得抵押权人的同意，但并不能否定原告与三新公司签订《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》和《房屋买卖补充协议》的事实，本院予以釆纳；（三）证据3可以证明原告根据委托书将购房款交给三新公司的事实，符合证据三性的要求，本 院予以采纳；（四）证据4中三新公司根据原告交款情况所出具 的证据，可以证明三新公司收取原告土地证办理费3000元、燃气开户费3600元、电视开户费336元、产证工本费100元，但装修保证金1000元，并无三新公司出具的收据证明，本院不予 釆信；（五）证据5和证据6是网上公开的法律文书，是已经发生法律效力的裁判文书，虽然是从网上下载打印的法律文书，没有原件相互印证，但三被告对这些文书的真实性和合法性并无异议，判决书可以证明涉案房屋已经被抵押，并被判决了优先受偿权，裁定书可以证明涉案房屋已经被查封，执行决定书可证明三新公司已经被纳入失信被执行人名单，这些证据可作为认定事实的根据；（六）证据7、8、9、10，与本案审理的房屋买卖合同纠纷没有关联性，本院不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年初，原告 陈盛满与被告三新公司签订《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》，约定原告自愿购买被告三新公司所有的位于北海市四川南路东侧、侨港二路北侧“金沙万绿园” 一区项目二号别墅，该房屋物业建筑面积为337.18平方米，总价款2750000元，原告在签订购买协议书时付清首期款1500000元，须于2013年7 月9日前付清剩佘房款1250000元。购买协议书还约定三新公司所持有的涉案房屋在银行已办理抵押贷款，该房屋为抵押状态；三新公司同意在原告付清总房款后6个月内负责帮原告办理完房产证过户手续；三新公司逾期未办理过户手续，每逾期 一天按照万分之三支付滞纳金给原告，逾期超过三个月，原告有权解除协议，三新公司退还原告所付的购房款，并按照每逾期一天支付总房款万分之三滞纳金外,再支付总房款10%的违约金给原告。如原告未按时付款，每逾期一天按照总房款万分之三支付滞纳金给三新公司；逾期超过三个月，三新公司有权解除协议，收取原告每日万分之三的滞纳金的同时，扣除原告总房款10%的违约金，协议终止。购房协议书签订后，原告依照三新公司授权委托书，于2013年1月9日将购房款1500000元转入被告杨惠容的银行账户，同日，由三新公司出具了收到原告交付1500000元的收款收据。2014年4月11日，原告与三新公司签订《房屋买卖补充协议》，约定因急需装修入住，经双方协商同意原告在签订朴充协议后再补交购房款500000元，并承诺于2014年7月25日前支付房价款500000元，佘款待能办理房屋过户手续时再一并结清。三新公司同意原告在付清约定的款 项时办理收房手续，装修一切费用由原告负责，此期间出现的任何相关责任及费用已原告自理。2013年4月11日，原告将购 房款500000元交给了三新公司，并向三新公司交纳土地证办理费3000元、燃气开户费3600元、电视开户费336元、产证工 本费100元，三新公司均出具了相应的收款收据；同日，原告还将装修保证金1000元交给了小区的物业公司。

另查明，位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅2 号的所有权于2011年1月31日进行设立登记，登记的房屋所有权人为三新公司。2011年11月16曰，三新公司与广西北部 湾银行股份有限公司南宁市江南支行签订了编号为北部湾银行高抵字032111000040号《最高额抵押合同》，约定三新公司为广西贝跃金属材料有限公司自2011年11月16日至2014年12月16日期间与广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行签订的《借款合同》及《银行承兑协议》项下债务30000000 元的最高贷款额度内提供抵押担保，担保物为位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅1号、2号、3号、4号、5号、9号、12号、24号、29号。2011年11月18日，办理了最高抵押登记。2016年3月11日，因广西贝跃金属材料有限公司未清偿到期债务，南宁市江南区人民法院作出（2015)江民二初字 第313号、（2015)江民二初字第314号民事判决，确认广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行对涉案房屋享有优先受偿权。2016年11月30日，南宁市江南区人民法院作出（2016)桂0103执1100-2号、（2016 )桂0103执1101-2号执行决定， 将被告三新公司纳入失信被执行人名单。

本院认为，原告与被告三新公司签订《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》和《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，虽然双方买卖的房屋是抵押物，且未征得抵押权人的同意，但不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效。由于涉案房屋已被南宁市江南区人民法院生效判决确认广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行取得优先受偿的权利，且已进入执行程序，三新公司亦被纳入失信被执行人名单，原告以合同目的无法实现为由，要求解除合同的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告三新公司返还购房款2000000元、土地证办理费3000元、燃气开户费3600元、电视开户费336元、产证工本费100元，合法有据，本院予以支持。装修保证金是原告在装修房屋时向物业管理公司交纳， 并非向三新公司交纳，且房屋亦已由原告装修完毕并居住使用, 要求三新公司退还装修保证金没有法律依据，本院不予支持。基于原告在签订合同时已明知购房风险，双方对合同无法履行均有过错，合同双方应对合同解除造成的损失承担相应的责任,三新公司应赔偿原告陈盛满相应利息损失414504.11元，利息计算方式：以1500000元为基数从2013年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年1月3日止，共计341502.74元；以500000元为基数从2014年4月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年1月3日，共计 73001.37元。杨惠容收取购房款1500000元，是基于三新公司出具的授权委托书，且由三新公司出具了收款收据，不属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形。原告以杨惠容利用三新公司的股东身份，将原告支付给三新公司的购房款占为己有为由，要求杨惠容在侵占范围内对公司债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。原告陈盛满主张被告三新公司与被告和佳公司之间具有相同的高级管理人员，实为一套人马、二块牌子， 公司之间财产混同，事实上，三新公司与和佳公司均是依法成立的具有法人资格的公司，目前仍然从事正常的经营活动。原告在房屋买卖合同纠纷中主张被告三新公司与被告和佳公司的人格否认或主张公司财产混同，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。原告请求被告和佳公司承担连带赔偿责任的理由不成立，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告陈盛满与被告北海三新物业有限公司签订的《金沙万绿园一区白金瀚宫购买协议书》及《房屋买卖补充协议》；

二、被告北海三新物业有限公司返还给原告陈盛满购房款 2000000 元；

三、被告北海三新物业有限公司返还给原告陈盛满土地证办理费3000元、燃气开户费3600元、电视开户费336元、产证工本费100元；

四、被告北海三新物业有限公司赔偿给原告陈盛满利息损失414504.11元（利息计算方式：以1500000元为基数从2013年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017 年1月3日，以500000元为基数从2014年4月12曰起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年1月3日）

五、 驳回原告陈盛满其他诉讼请求。

本案受理费13216元，由原告负担216元，由被告北海三新物业有限公司负担13000元。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务, 应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判 决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉 案件受理费26432元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级 人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行)。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

 

 

 

                        审 判 员     韦 振 静

 

                    二0一七年三月二十八日

                    书 记 员     叶 子 龙